修建物的从头购建代价，可接纳本钱法停止计较，修建物折旧后的代价，可接纳市场提取法停止计较。此种办法表现了折旧的素质特性，但接纳此种办法的条件是市场上必需存在旧衡宇买卖的可比实例。

　　关于盈余经济寿命3、5年之内的旧修建物，因为将来3、5年之内出租状况的可预感性较强，包罗净收益、投资报答率、净收益增加率经济学大变乱、运营风险等都可以有一个较为公道的预感，其运营风险也远小于盈余经济寿命长达60年的新修建物，因而，对此种旧修建物的成新率计较，新、旧修建物净收益、净收益增加率、折现率也应区分看待，不宜接纳不异的系数。

　　修建物折旧分为物资折旧、功用折旧和经济折旧。物资折旧可分为可修复项目和不成修复项目两类，修复是指规复到新的大概相称于新的情况，当修复用度小于大概即是修复所能带来的房地产增值额的，为可修复项目，不然为不成修复项目。

　　对涂料层来讲，属于短折命项目，在全部衡宇盈余经济寿命内需求停止更新，接纳修复用度法评价该涂料层的补偿代价，就招考虑该涂料层的物资折旧等。固然，还招考虑此次破坏对涂料层在衡宇盈余经济寿命内更新次数的影响综合思索折旧和成新率。返回搜狐，检察更多

　　固然，假如市场上有相似的旧砖出卖，就该当接纳旧砖代价加野生、税费、利润等的方法来肯定补偿数额，即“旧质料加新野生、税费等”的方法，假如市场上无相似旧质料出卖，就只能按全新质料计较。

　　修建物折旧=修建物从头购建代价－（旧房地产代价－地盘从头购建代价）=修建物从头购建代价－修建物折旧后世价

　　在上述公式中，估价上的折旧预会计上的折旧在素质上有差别的内在。估价上的折旧是指各类缘故原由酿成的修建物代价的实践减损，是代价贬值；管帐折旧是指必然期间内为补偿牢固资产消耗根据划定的牢固资产折旧率提取的牢固资产折旧，它反应了牢固资产在当期消费中的转移代价，是对资产原始代价的分摊、抵偿或收受接管。两者的区分是不言而喻的，本文所会商的折旧均为估价上的折旧经济学大变乱。

　　合成法计较折旧，是对物资折旧、功用折旧、经济折旧别离停止计较后停止加和。关于可修复项目标计较较为公道，但对不成修复项目接纳年限法计较折旧，因为直线法办法自己的缺点，不克不及公道的反应不成修复项目标实践代价减损情况。在实践计较历程平分别计较不成修复项目折旧、功用折旧和经济折旧，当然有其具体和区分看待的长处，但三者配合惹起的修建物代价减损偶然很难在数目上精确公道的辨别，计较历程也较为冗杂，关于实践使用中的综分解新率来讲，这类辨别也没有实践意义。

　　都会衡宇征收估价中对装修部门普通零丁评价，评价办法通常是重置本钱乘以成新率。重置本钱较易获得，难点在于成新率的计较。如接纳收益法计较成新率，可参考本地房地产投资收益率、二手房投资收益率、社会均匀投资收益率等，接纳投资报答率排序插入法微风险累加法等办法综合肯定折现率，装修净收益增加率可接纳本地二手房出租净收益增加率近似肯定，新、旧装修的经济寿命则较易肯定。

　　对有收益的房地产，旧房地产相对新居地产的实践代价减损，次要表如今二个方面，一是房钱支出的削减和运营用度的增长，表示为净收益的削减；二是盈余经济寿命的削减，表示为可出租年限的削减。

　　某衡宇中某项装修的总经济寿命为10年中国海内经济情势，已利用3年，盈余经济寿命为7年，计较装修单价。接纳上述办法肯定的折现率为9%，衡宇净收益增加率为5%，旧衡宇第一年的净收益为新居屋的90%，

　　年限法也称为年齿——寿命法，是用修建物的有用年齿、经济寿命或盈余经济寿命来计较修建物的折旧。修建物寿命可分为天然寿命和和经济寿命，天然寿命是指修建物自完工日起至其次要构件和装备天然老化或破坏而不克不及包管修建物宁静利用之日止的工夫，修建物的经济寿命是指修建物自完工之日起至其对房地产代价不再有奉献之日止的工夫，对收益性房地产来讲，修建物的经济寿命详细是指修建物自完工之日起，在一般市场和运营形态下，房地产发生的支出大于营运用度的连续工夫。

　　关于可修复项目，折旧额即是估价时点的修复用度。关于不成修复项目，分为短折命项目和长命命项目两类。短折命项目是盈余经济寿命短于团体修建物盈余经济寿命的部件、装备、设备等。长命命项目是盈余经济寿命擅长或即是团体修建物盈余经济寿命的部件经济学大变乱、装备、设备等。对不成修复项目，普通接纳年限法计较折旧。

　　市场提取法接纳市场法计较旧房地产代价，然后用修建物从头购建代价减去修建物折旧后世价计较修建物折旧，表现了折旧是实践代价减损的寄义，是一种较为公道的计较办法。

　　惹起修建物折旧的缘故原由有三大类，物资折旧、功用折旧和经济折旧。物资折旧也称为无形消耗中国海内经济情势，是指修建物因一般利用磨损、天然老化、不测破坏等酿成的修建物代价减损。功用折旧是指因修建屋功用缺少、功用落伍、功用多余酿成的修建物代价减损。经济折旧是指修建物之外的各类倒霉身分酿成的修建物代价减损，如情况净化、交通拥堵、都会计划改动、市场供应过量或需求不敷等。总折旧率、综分解新率是对三种折旧的综合反应。

　　成新率的计较，次要用于接纳本钱法计较旧修建物代价和旧装修代价等。如对旧产业厂房修建物的计较，此类修建物买卖实例较少，不宜接纳市场法评价，理论中常接纳本钱法评价，以重置本钱乘以成新率求取经济学大变乱。重置本钱较易获得，难点在于成新率的计较。如接纳收益法计较成新率，可参考本地产业企业投资收益率、产业厂房投资收益率、社会均匀投资收益率等中国海内经济情势，接纳投资报答率排序插入法微风险累加法等办法综合肯定折现率，修建物净收益增加率可接纳本地产业厂房（含地盘利用权）出租净收益增加率近似肯定，也可接纳盈余法停止肯定，但盈余法计较较为庞大，本文在此不作引见，新、旧修建物的盈余经济寿命则较易肯定。

　　年限法入网算折旧最次要的办法是直线法。它假定修建物在经济寿命内的代价减损是平均等额的。计较公式为：

　　关于衡宇部门项目损伤补偿评价，应按照差别项目标经济寿命限期属于长命命项目或短折命项目标差别区分看待。假如该项目属于长命命项目，接纳修复用度法停止评价，不需求思索成新率，假如该项目属于短折命项目，接纳修复用度法停止评价，则需求思索成新率。

　　比方：2012年2月，某公司衡宇的一面墙被别人推倒，该衡宇团体总经济寿命为50年，已利用20年，盈余经济寿命为30年，需求补偿的这面墙为砖墙，破坏前砖墙墙体部门的盈余经济寿命为30年，砖墙面层为涂料层，涂料层成新率为70%，盈余经济寿命为7年，估价时点为2012年2月6日。很明显，砖墙墙体属于长命命项目，虽然该砖墙墙体已利用了20年，有必然的物资消耗，但在全部衡宇盈余经济寿命内不需求停止改换，接纳修复用度法评价该砖墙的补偿代价，就不招考虑该砖墙墙体部门的物资折旧。在估价时点，全新形态的砖墙墙体的盈余经济寿命为50年，超越了该衡宇团体盈余经济寿命（衡宇为30年），这类超越对该公司来讲是没有实践意义的，假如接纳成新率停止折旧，补偿的代价数额就不敷以建筑该砖墙墙体，对该公司来讲就属于“自愿更新”，形成不该有的丧失。

　　折旧的素质寄义是代价实践减损，因而，计较折旧额及其成新率就必需是对这类代价实践减损的公道反应。

　　当没法搜集到买卖可比实例，但存在可出租收益时，可别离接纳收益法计较新旧房地产的代价，进而计较折旧和成新率。

　　市场提取法是操纵与估价工具修建物具有相似折旧情况的修建物的可比实例，求取修建物折旧。计较公式为：

　　摘 要: 估价上的折旧是指各类缘故原由酿成的修建物代价的实践减损，计较折旧的次要经常使用办法丰年限法、市场提取法、合成法和察看法等。直线法折旧相似于管帐折旧，是对总代价的均匀分摊、抵偿或收受接管，也未思索修建物的实践消耗情况、经济性贬值、功用性贬值；市场提取法用修建物从头购建代价减去修建物折旧后世价计较修建物折旧，表现了折旧是实践代价减损的寄义，是一种较为公道的计较办法；合成法计较折旧，关于可修复项目标计较较为公道，但对不成修复项目接纳年限法计较折旧，不克不及公道的反应不成修复项目标实践代价减损情况。本文倡议对有收益的修建物，可接纳收益法预算折旧和成新率。旧房地产相对新居地产的实践代价消耗，次要表如今二个方面，一是房钱支出的削减和运营用度的增长，表示为净收益的削减；二是盈余经济寿命的削减，表示为可出租年限的削减。

　　接纳直线法计较折旧额和成新率，是假定每一年的折旧额相称，是一种均匀的计较方法。但折旧的素质内在是代价的实践减损，就修建物无形消耗中的天然老化酿成的代价减损而言，重新居屋到经济寿命完毕，每一年的实践代价减损是不不异的，直线法折旧相似于管帐折旧，是对总代价的均匀分摊、抵偿或收受接管，也未思索修建物的实践消耗情况和经济性贬值。直线法计较折旧额和成新率明显不克不及公道的反应折旧的素质观点——代价的实践减损。因而，年限法只能作为一个大抵的估量，用于实践项目房地产估价明显过于粗拙，直线法的公道性以至低于察看法。

　　接纳上述办法肯定的折现率为10%，净收益增加率为6%，新、旧厂房第一年的净收益不异，a即是1，净残值为0，修建物重置本钱为1000元/平方米。

　　假定旧衡宇年净收益与新居屋年净收益之间存在一个比率干系a，新居屋第一年净收益为A，则旧衡宇第一年净收益为a×A，假定新、旧衡宇折现率、净收益增加率不异，新居屋收益限期为n，旧衡宇收益限期为m，假定净残值为0，则旧、新居屋代价之比为：