2、以履约作为条件，负义务地和当局相同查核条目，制止漫天报价，以拿地为目的，制作行业乱局，提拔当局不实在践的预期，最初又没法履约，丢下烂摊子，行业严峻内卷。

　　这些劣势使得第二类当局对财产开展有着极高的预期，自我定位不是招商引资，而是招商选资，最阻挡被称为一类都会的配套区、后花圃。好比，东莞的临深片区，明白暗示，要的不是深圳的睡城、而是东莞的税城。

　　3、订定行业尺度和举动标准。行业要走向成熟，必需成立辨别真假从业者的尺度和标准，做到自我洗濯、自我改革。倡议组建财产地产行业协会，吸纳真正能做到上述两条的财产地产商，配合商量行业尺度和举动标准，自动厘清作甚真财产，作甚真效劳，让挂羊头卖狗肉的行动无所遁形。

　　简朴地说，就是让买卖单方晓得相互的存在，而且需求互配。为了消弭信息壁垒， 当局做了许多勤奋，好比对外公布招商引资目次、搀扶补助政策，去各地召开投资情况推介会，调集行业协会走进本地等举动，勤奋地对外开释旌旗灯号，引见本人是谁、有甚么劣势、要甚么企业。 但这类广而告之的做法，常常难以捕捉大鱼，特别是捕捉有动员性的龙头企业，即晓得相互的存在还不敷，重点是要需求互配，行话说“精准招商”。精准招商的中心，不在于仅仅推介本人，还需求充实地研讨企业。究竟结果，优良企业是有限的，相对而言，可落地确当局是较多的，这是一个典范的买方市场（企业方市场）。

　　产城形式，之以是备受争议，就在于他有必然的公道性，但跟轨制又有灰色地带。公道性在于，经由过程对赌， 让渡长远长处，获得久远长处，假如久远长处没法告竣，就对其停止响应惩罚，在贸易上是可行的；灰色地带在于，在室第上绑缚财产前提，能够存在优惠滥用的风险，特别是在市场负面教诲以后，当局常常都将这个风险看得愈来愈大，以致于很多当局曾经明文划定不准可绑缚。

　　产城形式，实在也是当局提倡的形式，其劣势太多，不消本文赘述。假如当局主导做产城形式，一点成绩都没有。但假如是民营经济主导做，就成绩重重。

　　差别能级的都会，对财产地产商的需求是完整差别的。按照自己的详细理论经历，大致而言，能够分为四类。

　　6、将连续紧跟政策、行业静态、企业形式变化、市场及时数据等停止不竭的更新。并偏重打造、完美都会更新、旧改全历程、财产园区全历程、产业地产全历程经济批评 期刊、TOD、聪慧园区、村落复兴等范例项目标体系性全景东西！

　　从增值效劳的维度来讲，真实的妙手无需效劳。财产效劳最主要的代价点，就在于买通财产链，让低能级的企业可以攀附上高能级企业，后者带着各人一同玩。龙头企业自己就是财产效劳的代价泉源。

　　财产地产的上游，是当局，从当局手中买上天盘；财产地产的下流，是企业村落财产包罗，能够把买入的地盘间接转手卖给企业，也能够在地盘上建好各种财产用房，再卖给大概租给企业。 因而可知，财产地产对上游其实不间接消费地盘——这是国有资本，对下流其实不间接消费产物——财产用房只是消费材料，归根到底，财产地产实在就是当局和企业之间的“二道估客”。究竟上，财产地产的初步也不外蛇口一声炮响以后的事，兴旺开展不外近十几年的事，在此之前，财产用地是由当局间接出让给企业，以是没有财产地产这个二道估客， 财产经济自己也是可以运转的。

　　关于第四类都会，就问问本人两个成绩吧。在财产用地上，本身真的有才能在本地做好财产招商和财产效劳，兑现财产许诺吗？抛去绑缚室第套现不谈，抛去低容积率、低品格、卖完就走的快周转“类卖地”形式不谈，真的有益润可赚吗？

　　客观地说，这三个都会曾经壮大到无需财产地产商，大概说当局本人饰演财产地产商脚色（国有园区）时， 比民营园区更有用率，更进一步说，三座都会存在国进民退——国有园区操纵价钱补助劣势、当局招商劣势打击民营园区——的高风险。从数据上看，这三座都会近几年很少再由大范围出让地盘给财产地产商的状况（都会更新自带的产业用地不属此类）。

　　接下来就是三个触及魂灵的成绩：为何汗青上财产地产商云云不重视履约？为何不重视履约的行业还能开展至今？不履约的开展还能连续多久？

　　配套效劳更优。实体企业间接拿地，常常能拿到的就是一块开辟区的孤伶伶的产业用地，其周边情况配套较弱，且都以产业用地集群为主。但财产地产商，特别是以产城交融为中心的产城运营商，拿地地位普通相对更良好，统一个项目，既有财产用地，也有以阛阓、旅店为主的贸易用地，以社区为主的室第用地， 以至有些项目还配有黉舍教诲用地等。故一样的拿地本钱，可享用更良好的配套效劳。

　　次要内容，普通包罗：经济性目标、包罗投资强度、产值税收等，而且设立了地区性入门门坎，低落自在裁量权；

　　接着上面的话题，当指导对财产地产商有充实的信赖，对园区开展思绪有高度的承认，对招商运营才能有较为切当的预期，对兑现查核有较强的掌握时，指导心里深处，常常是认同的、也想做的。

　　统一个地区内，好比大湾区可供挑选落子的都会较多，优良企业有得比力、有得选。深圳的企业，不管内迁至广州南沙、东莞仍是惠州，在天文地位、财产配套、都会效劳上，都不具有底子性不同，常常三个处所城市同时选址。在长三角的杭州、南京、姑苏，在西部的成渝，在中部的武汉、长沙、合肥，都面临一样的成绩。特别是比年来，以高铁为次要鞭策力的地区经济同城化，一小时事情圈、两小时糊口圈曾经成为都会群的次要特性，地区差同性更不凸起。

　　很难设想另有哪一门买卖可以像财产地产一样，把托付做得云云的、十分的随便。每一年 3-15 晚会，暴光了各类条约欺骗案、劣质产物案、货不合错误板案，只不外那些产物大多 To C，让市民有亲身之痛、之恨，但假如把财产地产的托付才能、履约才能也拿出来遛遛的话，生怕愈加匪夷所思，推翻三观，只不外由于其营业 To B，履约更多是 To G，以是市民不太从一门买卖的角度去存眷而已。

　　已往因为行业还不成熟，有些处所招商引资心切，经历不敷，的确设立了一些不太简单认定，简单最初扯皮的查核前提；再加上偶然开展太快，存在毛地出让的状况，又给捂地迟迟不开辟留出了托言。但比年来， 当局的程度曾经获得了飞速进步，当局间互相鉴戒、互相进修、互相抄功课、并在抄功课的过程当中，不断地将新成绩思索进和谈中，曾经迭代出了十分完美的查核模板。

　　直接一点的肉，就是配块室第。室第的起拍价根据评价价来，但经由过程和财产前提的绑缚，完成室第起拍价中标，这就和市场化合作后的溢价中标，构成了一个价钱差，这个价钱差就是补助给产城商的肉。

　　到本年，行业鱼龙稠浊好，假作真时真亦假的征象更加凸起。见到当局指导，不是要去证实本人有多好， 而酿成了起首要证实本人不是好人的田地。行业开展至此，其实是需求测验考试去答复底子性成绩，方可根本治理。

　　既然当局鼓舞矜持，而现阶段矜持又不克不及满意财产地产商的经济均衡，既要马儿跑，又要马儿不吃草，这事干不成。以是分外给马儿一些短时间现金流的草，也无可厚非。谁啃骨头，都要吃点肉，骨血相连。

　　用将来招商和效劳的品格，和发生的产值税收，调换当下相对市场更自制的地盘价钱、更优良的区位、更大比例的可售空间，对产城交融项目来讲，还包罗绑缚无需到场市场所作而起拍价中标的配套用地，固然，这个配套常常就是室第。公然市场所作性拿地，不在本文研讨范畴。

　　财产链打造更有空间。实体企业本人拿地，当局能给到的就是小面积的自用地盘。作为龙头企业，要想环绕本人构成财产链集群，还需求看周边其他业主的神色，究竟结果除龙头外，企业配套企业想要自力拿地险些不太能够，只能从周边业主租赁或购置。但财产地产商拿地常常面积较大，可引进的企业数目较多，从打造财产链来讲，是当局、龙头企业、地产商、配套企业的配合诉求。由一个地产商结合一个龙头企业，同一打造一个特征财产园区，是财产地产深耕开展的霸道。

　　最间接的肉，就是真金白银给现金补助，固然项目可所以招商奖金、税收返还、地盘出让金返还、奉献嘉奖等等。这些在已往十年以至二十年的做法，今朝险些都行欠亨了，缘故原由很简朴，这类嘉奖和补助常常是针对实体企业的，而如今给到中心商，在逻辑上讲欠亨，在风控上存在廉政风险。

　　先来破。攻讦的概念太多了，本文不再详细反复。但前面说了，财产地产不外也就是一门买卖，从买卖的角度来讲，甚么最主要？履约！托付！

　　财产地产从 2015 年开端，逐步进入了媒体存眷的视野，特别是当多量房地产商涌入财产地产做产城交融项目时，更激发了社会的监视。这个行业更加热烈起来。

　　从拉拢买卖的维度来看，大当局对大企业，不再寻求招商引资的企业数目，重点打破企业的质量，引进一个大的龙头企业，在产值、税收、失业、动员等方面，都优于引进数十个一般企业。重质不重量，让“一事一议”成为北上深的常态。同时，因为北上深的纯总部用地（产业用地、贸易用地）也具有充足大的代价，无需婚配室第均衡现金流，可完成设前提、设门坎、带查核定向供地，无需第三方综合拉拢。简朴地说，妙手对话，没中心商啥事。

　　第三类都会配合组成了中国财产能级瀑布的第三个台阶。这类都会根本还处在招商引资阶段。当局对本身前提、财产根底、政策力度、开展阶段的熟悉良莠不齐，分化比力严峻。

　　房产中介的增值效劳包罗衡宇保举、手续打点、资金羁系、尺度条约、履约催促、以至包罗后续装修引见等，更长尾的还在你买房后确当天，就把你归入新的卖方，停止后续跟踪效劳。 一样的原理，企业落地只是第一步。作为一个有代价的中心商，财产地产还必需供给更多的增值效劳，这也是作者一向以为卖完楼就走人的财产地产商并不是真爱的底子缘故原由。 财产地产的增值效劳，又称财产效劳、园区效劳，随意找个关于财产地产的书或文章，城市提到效劳的目次、效劳的请求、效劳的代价等等，但枢纽是怎样去做，特别是怎样在增值效劳长远能够只对企业增值，对财产地产商本身是吃亏的状况下，对峙去做。 当我们从底子上熟悉到财产地产商素质就是其中心商，而中心商存在的底子代价就是信息对称、拉拢买卖、增值效劳后，能够我们就找到了进一步研讨我们这个行业的途径。

　　4、文件夹的架构是以操盘的逻辑、实操事情的途径，花血汗打造的一个功效。是地产从业职员的挪动数据库，挪动常识库，从业职员的职场好辅佐！

　　许多行业都存在中心商，特别是大批商品的买卖，好比房产、汽车、股票等等。但不论哪一个行业，中心商的存在，都有一些共性，归结起来次要向买卖敌手（就财产地产而言，即当局和企业）供给三种才能，哪一个企业能做好这三种才能，就可以确保在行业中立于不败之地。

　　2020 年开端，我们看到不竭有新城、小镇、园区等产城交融项目暴雷，做完室第不开辟园区的有，做了园区招不了商的有，招了商品格其实不凸起的有，卖了厂房写字楼兑现不了当局许诺的有，更有很多企业连续的封闭财产团体、财产公司和财产部分，此中不乏老牌行业龙头企业和转型龙头企业。有爱好的读者，在网上一搜便知。

　　现金流优化。企业自行拿地，从拿地开端，不断到建立竣工，需求连续的投入，少则一年，多则两三年， 十分占用实体企业的资金，这些资金假如用于营业开展，能够会带来更大的收益。财产地产商可许诺企业定制，除一个小比例的定制金外，剩下的一切用度可建成托付后再一次性付款。这对企业来讲，是优化了现金流，把有限的资金用在营业上，对财产地产商来讲，卖现楼本就是常态，二者兼并，利人不损己，何乐而不为。

　　翻开窗，新颖氛围出去了，蚊子苍蝇也出去了，此时我们要做的，不是一刀切地把窗子从头打开，而是要思索怎样设想一个适宜的纱窗。

　　固然以上的阐述，是捡了西瓜、丢了芝麻，较为极度。北上深必定不但要龙头企业，必定也存在需求效劳的草创、生长企业，必定也有需求信息对称的国际化招商，但这些浪花在大海眼前，不敷以改动都会的团体纪律。

　　作为一个招招标事情来讲，这些手腕都是通例性的，不过是触及地盘，长处过于宏大罢了。但就是由于长处过于宏大，对行业开展和地区经济有偏重要的鞭策感化，我们才更该当用聪慧的、标准的方法去处理成绩，而不是内卷式的怕负担义务，拒之门外，并把义务压力局部转嫁到本地最高决议计划层。

　　固然，时机是留给有筹办的人。第三类都会的一大特性是，大多是有吸星大法、虹吸效应的省会都会，或地区经济特性较强的都会。这些都会常常在一两个行业上，有共同的合作力，好比贵阳电费自制、天气适中，合适做大数据存储。充实研讨好本地特性，和当局的开展思绪，能够将大海捞针，膨胀到水池捞鱼，低落操盘难度。

　　范围性目标， 包罗整体入园企业数、失业人数等；行业性目标，请求打造某个或几个行业的专业化园区、构建财产链、 成立生态圈、会聚式开展、并对入园企业设定了详细的财产指导和准入目次，更有甚者请求入园企业必需由当局考核（固然，自己其实不认同，这究竟上又将事前的按尺度施行，酿成了过后的按自在裁量权施行）；

　　有人质疑笔者：要不要把查核前提列得这么细，“教会”了当局？但自己以为：一来这些前提设置，大大都当局曾经把握；二来这些所谓前提，关于劣质企业来讲，就是承担，关于优良企业来讲，就是表现本身才能的机能目标，为何不敢拿出来好好晒晒呢？藏着掖着，最初得了自制的，反而是不按划定规矩处事的企业。行业需求自建门坎，自建尺度，才气制止劣币摈除良币。

　　在持有型物业的退出渠道上，次要手腕有债务的运营贷、资产证券化（ABS、CMBS 类）和股权的 REITS。但今朝来看，针对贸易用地性子的退出研讨和实操案例较多，关于产业用地，特别是不成售型的产业用地的退出摆设还十分完善。

　　此类变乱频发的恶果，即是市场对产城交融的疑心更深了。为了给行业正名，笔者已经写过一篇文章——《产城交融：挂羊头卖狗肉？——假作真时真亦假的悖论》。但本年看来，挂羊头卖狗肉的负面消息，常常比浮躁干事的正面消息多很多，究竟结果，浮躁干事是该当的，不值得报导，而负面消息常常更具有可读性和文娱性，足以成为茶余饭后的谈资。

　　欢送更多地产行业和财产界的偕行伴侣一同相互进修、交换，以便获得行业最前沿的信息，并让偕行能更片面、更专业、更体系的进修，快速提拔全局兼顾才能和全局视野，从而更高服从的事情。

　　建安更低。财产地产商自己就以建屋子为主业，不异托付尺度下，不论是办理程度、集采劣势、施工办理、进度把控、仍是融资本钱等，假如做不到比实体企业自建还低，那真的该当关门大吉。以是，此项许诺也险些零本钱。

　　在第三类都会做招商，需求国度应对新冠病毒的方法，用大几率思想去处理小几率成绩，由于优良企业落地第三类都会，自己就是小几率变乱经济批评 期刊。

　　给不了：长三角某抢先都会引进某脑机接口企业，该企业提出一不要地、二不要补助、三不要返还，就要采购定单，有市场就落地。这类超越三板斧的诉求，当局常常给不了。上述的买卖没法告竣，实践上不是由于当局“整体上”不克不及满意企业请求，而是由于铛铛局的引进政策分裂为条条目款后，每一个条目本身限定招致没法满意。此时，若引进财产地产，就可以够一次性地“整体”让利给中心商，再由中心商在总盘子中， 用企业运作的方法，去灵敏婚配需求。笔者地点企业，在上述三种不克不及的状况下，终极都有完善拉拢的胜利案例。

　　7、充实尊敬财产资本的代价。财产地产的中心，永久是财产，不是地产。与企业家在一同，和企业家做伴侣，思其所思，想其所想，供其所需，比每天揣摩怎样公关当局能够更有代价。鲜花怒放，凤蝶自来， 追一匹马最好的方法，是种一片草原。全行业该当对财产有畏敬之心，戴德之心，而不是简朴的操纵之心、操盘之心。财产资本绝对不是某个时辰、某个场面的棋子，他们才是行业的配角！

　　有确当局、有的指导以为本人曾经属于第二类，对财产引进的对照新一线都会来请求，在产值和税收方面， 也设定了比力高的入门门坎，对财产导入的查核前提也比力严苛。也有确当局和指导相对理性，财产引进方面次要思索一到几家龙头企业，只需龙头企业能来，其他前提都好谈。

　　第一，经济开展有当局和市场两只手，只需当局这只手不生效，财产地产就不断能走下去。财产地产背后的隐含词语，就是招商，招商背后的隐喻，就是用方案性挑选性的方法，有所倾斜地、前瞻地去开展某些财产、某类企业。因而，财产地产是当局之手的操纵平台，其上，承载了园区建立、财产效劳、补助政策、以至股权投资多种当局指导的财产本能机能。

　　但当前的巡查反腐力度下，白纸黑字的详细许诺，假如再不兑现，生怕没有哪届指导勇于再担待了吧。关于企业，要想找到躲避查核的来由，生怕也是难上加难。

　　分享实体财产的溢出代价。这个表述有点犹抱琵琶半遮面的觉得。在商言商，甚么是实体财产的溢出代价？ 实在就是共同了财产地产商拿地，就进一步分享地盘开辟盈余。但实体企业能分享地产商几开辟利润， 次要取决于该龙头企业在兑现许诺上的主要水平、也取决于地产企业的利润程度。至于分享的办法也多种多样，能够间接免费分得物业，也能够分得财产地产商对龙头企业的财产补助（当局补助以外的分外补助），固然作为有上市计划的科技类企业来讲，更期望获得的是地产商的采购定单。究竟结果，物业和补助，一分钱就是一分钱，但定单转化为 PS，利润转化为 PE，就存在了放大倍数，关于科创板企业，面临 1 亿支出的门坎，定单偶然候更会成为上市成败最枢纽的身分。

　　故意思的是，一类都会微风投都会高度重合，而二类都会除个体几个出类拔萃外，股权投资常常匮乏，特别是民营的市场化的基金。因而，在二类都会中，由财产地产商自建或引进股权投资基金，同样成为了供给差同化增值效劳的中心动能。

　　6、成立结合招商机制。财产资本究竟是合作干系仍是协作干系，今朝还没有定论。假如各人存眷的是地盘代价，那的确地盘有限，特别是地位优秀、根底较好、利润丰盛的地盘更是有限，此时，谁把握了一些中心财产资本，谁就可以拿到地盘，这是分蛋糕的思想，固然是合作大于协作。但假如各人看得愈加久远，存眷的是企业和财产的开展代价，那实际上该当是协作干系更加主要，就比如股权投资，各人合投、跟投， 配合做大财产蛋糕才是硬原理，特别是面临当局查核时，互相拆台，以行业的团体相貌，去完成当局查核， 固然也会响应的获得拆台资本所带来的对价报答。

　　已往行业的遍及思想是，管他三七二十一，先忽悠当局，拿到地再说，至于能不克不及完成许诺，那是少则几年，多则十年当前的事了。这么长周期的查核，留给工夫吧，先把长远的钱赚了。任何一个行业，城市阅历从文明发展，到标准运营的历程。颠末十几年的市场教诲，如今确当局都曾经到了“自觉信赖”的另外一个极度“高度疑心”，还想用老一套忽悠的方法来拿地，曾经过期了。笔者就是从当局出来的，当局内里比笔者更资深、更懂财产开展纪律的人多之又多，不外想不想信赖、想不想搀扶罢了。

　　已往存不存在签了查核目的，但不去查核，查核不及格，但不去向罚大概就轻惩罚的状况？必定有。特别财产地产周期长、影响身分多、人事情动庞大、查核尺度较为客观，更让许多当局哑吧吃黄连。另有部门财产地产商，先把钱赚了，假如要惩罚，就烂尾给你看，假如要把地发出，又来由不停对充实，终极堕入僵局。

　　以是，每个拿到如许地盘的财产商、产城商，都必须要有戴德之心、知遇之心、义务之心，士为良知者死、兑现查核许诺、完成对赌的决计！——在前面我谈判到，这才是财产地产的性命线！

　　本年在与当局交换产城交融时，指导第一印象常常就是疑心：是否是又来忽悠我了。面临一个“卖方”对“买方”高度疑心、高度警戒的市场，只要“假作真时真亦假”的无法感喟。大浪淘沙还需求一个历程， 行业沉淀下来的，才是真实的从业者。

　　媒体参与，常常是行业成熟的标记。阳光下的奇迹，才气做得恒久。不论媒体的初心怎样，哪怕是请求费钱消灾，也客观上增长了不按行业划定规矩处事的本钱，对行业前进有莫大益处。同时，媒体也在当局、财产地产商、企业之间，充任了信息相同的脚色，让各方所做所想愈加通明，小九九玩不下去了，才去真正去考虑各方双赢之道。

　　其底子在于，假如欠款没法还清，贸易用地可不受限的在公然市场停止处理，典质物的活动性好；但假如是产业用地，起首就有购卖主体资历请求，税收查核请求，同时再加上矜持的请求，这块典质地盘还能不克不及卖，怎样卖，卖给谁，怎样订价，本来当局查核的请求谁来承接等等成绩，都没有明白说法，基于此， 谁敢定心肠投资该类物业呢？

　　要做到精准招商，就需求更详尽地连续性的事情，光靠“局域网”的各地招商局、投推署那几小我私家几条枪，难以笼盖几年一变、以至一年就变的热门行业；这就需求“广域网”的财产地产中心商了。至于财产地产商怎样做好“广域网”，前面再答复。

　　究其缘故原由，从信息对称的维度来讲，三座都会品牌在外，自带光环，曾经是中国的财产圣地、能级瀑布的至高点。企业侧，龙头企业大多本来就降生于此；非降生于此的优良企业，也纷繁自动在此落子，自动抢占人材、资本、信息、链条高地。

　　从增值效劳来看，二类都会的传统财产链常常比力成熟，但新兴财产另有待提拔。因而，二类都会十分需求深耕详细行业的专业化运营商，以补链、增链、强链为底子动能，去引进一批、动员一批、孵化一批将来财产。

　　第二类都会，是财产地产的主疆场。总的来讲，在第二类都会做招商，根本上是如虎添翼，不存在不成超越的艰难。一旦将招商事情做好了，兑现了当局许诺，其收益也常常较为丰盛。同时，在第一类都会曾经难以进入的状况下，尽快规划一批二类都会，是抢占将来先机的输赢手。

　　品格性目标，请求引入行业的龙头企业、排名靠前的企业、上市公司、500 强等，并进一步明白了落地的业态和能级请求，好比地区总部或功用性总部等；

　　第四，产城交融能走多久，取决于有无这么一条光明磊落的路。假如没有，则事事都要一事一议，事事都方法导担责，如许的行业，没有一个能做大的；更况且，没有行业途径，每次一事一议都只能次次加码， 不然凭甚么保持或低落尺度，那只要将行业逼上死路。假如有，则能够完成行业的良性轮回。需知，房地产不是好事，赢利也不是好事，没有划定规矩才是好事，由于让清者没法自清，浊者没法自滤。

　　第二，国有园区将连续存在。当局之手，最间接的就是本人的手，国有财产地产企业。以是，只需第一条建立，国有园区就将永久阐扬感化。

　　行业的开展，离不开一切到场主体的撑持。志同方可道合，同舟才气共济。作为一个对行业深度到场、深度酷爱的从业者，建议各人聚在一同，许诺以下：

　　前两个成绩，其实是欠好答复，假如穷究，本文能够面对调和的风险。信赖本文的读者，都是从业者，自己说不说，估量大大都人也心知肚明。前两个成绩都是已往时了，要研讨财产地产的命根子，仍是真正去答复好第三个成绩吧。

　　需求出格阐明的一点是，要协作的龙头企业，必然如果自己就对项目地点地区有落地意向的企业。财产地产的脚色，是协助其挑选落地都会、放慢决议计划速率、补偿当局和企业之间还存在的差别。假如完整没有落地意向，应拉企业到某地区落地，实在就是“投资”买商。如许的商，是冲着投资大概定单来的，不变性不强，落地的本能机能较弱，财产地产商支出的本钱不再是补足当局和企业的差别，而是企业落地的全本钱， 很难算得过账。虽然笔者地点企业的股权投资做得也十分不错，但就财产地产而言，笔者坚定阻挡投资买商，鼓舞的是，投后企业和财产地产选址的高度婚配。

　　上述两个许诺，根本在经济账上，能够消除“中心商赚差价”的顾忌，究竟结果作为中心商，也不是一切的差价都要赚，关于优良企业，不只不克不及赚，还得赔，以下就是赔的内容。

　　需求能互配的政企单方，要告竣实在买卖，也并不是易事。常常存在当局晓得企业要啥，但就是不克不及给、给不起、给不了的状况。 当局招商普通三板斧，地盘打折、税收返还（含企业、小我私家）、补助嘉奖。

　　再来立。既然曾经有了托付履约尺度，关于任何一个行业来讲，中心性命线就是保质、保量地去履约—— 完成查核目的！

　　用对赌的方法，来处理将来预期和长远折价的成绩，是贸易逻辑的惯常思想，相似于股权投资，投资方实际上是当局，而企业需求对当局的投资赐与许诺，并承受查核。对赌给当前折价让利供给经济逻辑上的实际支持。

　　在详细操纵上，指导还必需对本地状况有深入的理解，对各部分的定见有极强的和谐和处置才能，对班子的集合决议计划有优良的构造才能，对决议计划的结果有充实的担任才能。如许的指导真的太不简单了！

　　从买卖拉拢来看，当企业有得选的时分，怎样在内卷化的政策力度比拼以外，供给一些政策没法撑持的市场化招商手腕，这就给财产地产商留下了用武之地。在成绩二中，我们提到的不克不及给、给不了、给不起三个案例，都是财产地产商有用处理当局招商困难的典范例证。

　　5、标准行业称号。本文的《上》、《中》两篇公布后，获得一些反应，此中一个较多人争辩的就是，到底该不应叫财产地产，仿佛一旦和地产挂上边，就成了念头不纯、红利不正、口碑欠安、避之不及的毒瘤。虽然自己不断以为，地产二字不外是客观反应行业的次要运营载体，是落实财产的须要手腕，但假如的确施业定见较多，也倒霉于进一步地开展推行，却是能够思索为各人这个行业取一个新的名字，向已往的乱象辞别，做一个笔墨上的了断。

　　笔者不断说：“财产地产是否是真爱，就看矜持仍是卖”。矜持，也逐步成为大大都当局对财产地产商的请求，不过是矜持比例的上下别离罢了。

　　3、本常识库的材料以差别的TOP企业、差别的地产板块、差别的业态产物、差别的营业条线、差别环节和岗亭停止计划，分类收拾整顿。

　　第三，民营财产地产能走多久，取决于在据守性命线——兑现财产查核的条件下，找到本人的红利形式。这两点都不简单，完成查核不简单，支出那末多查核价格，还要能赢利更不简单。关于这么不简单的良知企业，当局就该当给他们一条光明磊落的途径。

　　地价持平。再优良的企业，也不克不及够打破评价价拿地；而财产地产商获得产业用地的价钱常常也就是评价价村落财产包罗，既是高也高不到哪去，以是这个许诺实在价格极小，平摊到全引进本钱，险些疏忽不计。

　　虽然全文作者屡次表达了对劣币摈除良币的担心，但总的来讲，我们仍是看到有更多的企业，对当局查核愈来愈正视，对企业名誉愈来愈顾惜，对不良从业者遭到应有的惩罚鼓掌称快、并深思本身有则改之、无则加勉。

　　当一部门企业领先完成当局查核，为市场成立标杆以后，将愈加反衬出趁火打劫者在裸泳。强者恒强！强者才有市场！

　　从招商本钱来讲，实在反而投入更大，更需求广撒网，多对接；但从财产地产支出来讲，因为都会地盘代价和产业用房价钱都较低，赢利更难。因而，这类苦逼钱，要不要赚，赚不赚获得，都是时机型的考量， 计谋性进入的能够性小。

　　先抛出笔者概念：不履约的财产地产商曾经没有保存空间，履约、完成当局查核，将成为财产地产商的性命线。缘故原由以下：

　　但不论严苛仍是理性，第三类都会都需求财产地产商的全方位助推，包罗信息对称、拉拢买卖，固然能做到增值效劳更好。但财产地产商能不克不及谈到相对可控的查核前提和优惠的搀扶政策，就需求看机缘了。

　　特别是财产地产的上游是当局，在当局眼中怎样对待财产地产的代价，才是相当主要的。掉臂本相，一味猛攻北上深，希冀自力拿地成立园区（轻资产，特别是对都会更新所发生的园区的轻资产效劳，另当别论， 鄙人的部门会商），能够事半功倍。

　　遴选一个产城商，从当局的角度来讲，实在也是一种招标举动。有无能够针对产城这一业态，特地出台一套招招标轨制，对招标单元的天分、功绩、汗青履约状况等提出请求，对将来查核目的提出针对性的请求，然后大风雅方地停止骨血相连绑缚式招拍挂？

　　财产地产的素质，在《上》曾经说了，就是从当局手中获得地盘，把企业招商出去，并供给优良的效劳。也就是说，招商引资、运营效劳就是财产地产的产物仿单。而仿单的详细内容，实在就写在拿地的各类和谈里，包罗但不限于《勾地和谈》、《羁系和谈》、《投资和谈》、《查核和谈》、《许诺函》等等，项目多样，但感化就是一个，将这块地盘的产出曾经提早商定好了。

　　但条线化的部分，却都报告指导经济批评 期刊，这也不可，那也不可，计划难以调解、不克不及设前提、财产不克不及绑室第， 这时候，每一个部分都有原理，都有根据，那指导该怎样办？

　　当前，就是行业的分叉口。持续“忽悠”，行业将亡，曾经有很多媒体收回，“重资产国有园区做，民营企业只能做轻资产”的警示。重构行业，特别是重构行业三观，重修行业形象，才有能够在这个利国利民的大道上，无远弗届。

　　要解矜持型物业的套，有一类企业就是从底子上做文章，拿地就不克不及许诺矜持，即百分之百的全可售，大概靠近全可售。此类打法，相似于房地产的高周转形式，从贸易上来讲，也有可取的地方，还能成绩几家上市公司。

　　人材性目标，请求引入几院士、国度级、省市级人材、立异团队等；效劳性目标，请求引入抢先的孵化器、众创空间、新型研发机构，有些处所也请求设立股权投资基金等；

　　在这类状况下，怎样基于都会的优秀本底，供给有差同性的财产合作办法，就成了当局对财产地产商的中心诉求。浅显地说，请求财产地产商把当局看得上的企业从能够落户，酿成必定落户。

　　我们简朴算一笔账，假定一个类写字楼的科技园区 10 万平米，一半可售，每平米楼面地价 500 元，建安本钱 4500 元，售价 7000 元，其总投入为 5 亿元，可售回笼资金 3.5 亿元，沉淀资金 1.5 亿元。这个算账还未思索资金本钱、营销本钱、办理本钱、税收获本。

　　4、鞭策当局成立针对产城交融的零丁出让计划。在上述三条的根底上，面向当局进一步正名，针对产城交融供地缺少明白途径的为难田地，参考都会更新的做法，将产城拿地也作为一种特别的地盘获得方法， 并明白其供地途径、报名资历和羁系法子。

　　进度性目标，请求拿地后多长工夫完工、首期完工、片面完工，多长工夫完成达产，并进入查核期，产城项目偶然还会将财产建立进度和房地产开辟贩卖进度停止挂钩；特别目标，按照本地经济开展的特别需求，设立各具特征的目标，好比引进外资、配套教诲资本等。

　　这三四十二个都会，配合组成了中国财产能级瀑布的第二个台阶。他们的劣势具有共性。起首，根底不错，财产承接才能较强，财产立异才能正在提拔。其次，有充足的本钱去招商，不论是地盘让利、优惠补助仍是税收返还，都有相称大的力度。第三，当局指导对财产开展纪律的了解遍及到位，且较为尊敬企业家。第四，相较于后续梯队，履约认识较强，兑现财产许诺的能够性较高。第五，糊口配套齐备，具有大都会、中间都会特性，合适财产人材的持久开展。第六，区位劣势较着，要末位于一类都会的间接核心，要末是地点地区的绝对老迈。

　　但一两年来，行业的遍及觉得是，财产地产，特别是产城交融，愈来愈难拿地了。究其缘故原由，笔者亲身领会，能够有以下几点：

　　假如龙头企业自己就可以间接找当局拿地，那为何不本人拿地建楼，反而要从中心商手上拿地呢？互联网时期，都夸大去层级化，“没有中心商赚差价”，为什么企业还要跟财产地产商玩呢？此类企业，常常就是当局查核财产地产商的引进目的。以是，一个负义务、有担任的财产地产商，必需不吝价格，确保该类企业的引入。

　　假如能够，崇敬您！斗胆去吧，一片蓝海，乡村包抄都会，星星之火能够燎原，宏大市场向您招手，上市敲钟指日可待。假如不克不及够，最好别做行业的劣币，虽然劣币能够摈除良币，但全部行业将今后消灭。

　　但这三板斧的使用，都有许多合规性条件，并非为所欲为就可以用的。分享三个实在案例。 不克不及给：西南地域某中间都会引进一 C 字头的国际化批发企业，虽然当局暗示能够地价自制，但企业请求的价钱低于了评价价，触碰着了政策不克不及给的红线。给不起：大湾区某都会， 引进一航天系的上市公司，虽然该公司请求的地盘价钱并未打破评价红线，但因为该地块来自于都会更新， 思索拆迁安设抵偿等身分后的综分解本远超评价价钱，形成引进的资金缺口过大，本地镇当局给不起。

　　资产收益保证。企业买财产用房以后，用房就成了资产，而资产需求思索收益率。自用部门是企业的主停业务本钱，归入企业运营思索；但多出来的空间，能不克不及出租进来，能不克不及满意该部门投入的报答请求， 就是很多企业的顾忌。此时可采纳售出后再返租的形式。返租价钱通常是满意企业投资收益率请求的价钱， 该价钱前期能够会与市场价钱持平，也能够高于市场价钱，但因为返租限期较长，商定的保底房钱价钱增幅常常小于市场实践增幅，拉长周期来看，财产地产商也不会太亏。同时，返租以后，可以让财产地产团队在贩卖后另有连续的租赁营业，也有益于扩展办理范围，对保持本地团队的不变性和营业量，有主要的支持。

　　客观地说，这类磨练，的确是风险大于收益！园区最初做好了，是该当的，只能叫做契合对赌预期，并且这类好，还不克不及百分百归功于昔时引进这个财产商，还能够有多种身分，包罗地区经济的团体开展、财产转移的宏观趋向、国度政策的强力撑持等等；但假如做烂了，那就是百分百昔时决议计划失误，看走了眼，更有能够还被质疑中心能否存在长处运送、廉政成绩。

　　1、许诺完成查核。到场企业和团队高度正视并施行拿地和谈中的查核条目，将履约视为行业和企业的性命线。

　　在这个大帐之下，假如不克不及将沉淀资金激活为现金流，则沉淀资金在多少年内都是死资产，光靠房钱迟缓回笼投资，大大都企业都是等不起的。更况且，每一年要收房钱，就还必需持续投入运营本钱，房钱和运营可否打平都还未知。更细节的，各人可参考笔者之前的文章——《算一笔收益账：财产地产矜持物业的逻辑》。

　　第二类是主疆场都会：广州、东莞、惠州三个大湾区都会，杭州、南京、姑苏三个长三角都会，成都、重庆、西安三个西部都会，合肥、武汉、长沙三其中部都会。

　　矜持不克不及解套，从逻辑上来讲，该当是对的！就是不克不及让财产地产商悄悄松松就把钱赚了、跑了，必须要有机制，让财产地产和本地经济开展停止持久绑缚，共荣共辱。

　　资产增值更快。恰是因为从财产地产或产城运营商手中拿到地，配套效劳相对自力的产业用地来讲更加良好，其资产的市场评价价钱增值也会更快。开辟商在贸易、室第、教诲等其他版块的投入村落财产包罗，实践上也为实体企业同享。

　　许多攻讦财产地产的文章，自己普通不怎样看，由于大大都文章都是只破不立。说一件工作不可，有一万种来由；但要让一件工作胜利，却需一万种勤奋。