魏巍以为，财产园的开展从硬件上来讲，是由价钱、地段、财产及政策等身分所决议的；从软件上来看，是由运营和效劳所决议的。

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　　据前瞻财产研讨院数据，深圳累计有4419个财产园，此中宝安区的财产园数目最多，达1470个；其次为龙岗区，有1032个；龙华区以851个排在第三。

　　《逐日经济消息》记者见到魏巍时，正值她们公司放假的前一天数字经济财产范畴。在她看来，由于公司活动性慌张，以是才放假这么早。

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　　◎“走一步看一步吧。一是看下公司本年能否会好转，同时也会存眷下行业新的岗亭，究竟结果有相似需求的企业仍是挺多的，并且行业也不会不断委靡，本年该当会比客岁要好点吧。”

　　“那些离任的同事，有的还在家待业；有的去了一些范围不大的友商；有的去了房地产行业的大厂，如招蛇、金地等，他们也有财产园营业；另有的去了TCL、中集等公司，这些企业固然不是纯做财产园的，但也有相干营业和需求。”

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　　魏巍报告记者，2022年根本上深圳大部门财产园区的房钱都下调了。“对财产园的运营职员来讲，是有硬性目标的，好比要包管园区大都的入驻率。但客岁许多企业因行情欠好，均差别水平遭到影响。财产园要想持续留下这些企业，就只能持续低落房钱，为的就是稳住财产园的出租率。”

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　　◎“公司客岁一度停发人为，停了好几个月，下半年才开端补上。实在团体财产板块的现金流是很好的，可是由于地产营业现金流慌张，以是财产这块的现金也被拿去补地产的‘洞穴’，我们就开端受累了。”

　　“处所当局在新区计划时凡是请求企业带计划，别的在落地施行的时分请求配套先行、财产落地，而这些事情绝大大都都是财产筹谋在做。相对对现有地块，好比对旧工场、旧园区等的革新，许多工场主和村委由于缺少专业定位和招商才能，固然项目地段不错，但终年空置、租户付出才能也较低，没能到妥帖盘活的形态，更需求专业筹谋。”

　　“从1月13号开端公司就放假了，不外从13号到20号这段工夫的法定假期，公司都给员工算了事假，以是也不算带薪休假。”

　　魏巍暗示，“固然许多企业从实际上来讲是能够上到高楼层的，但在实践操纵过程当中经济结果的观点，企业凡是还会思索到运输本钱、厂房建立本钱等，大部门企业实际上是不情愿去到高楼层的，像一些机械消费类企业，情愿承受的楼层不会超越8层。部门搞产业上楼的财产园，易构成首层低层受欢送，中高层易闲置的格式。”

　　在魏巍的相册里，还保存着深圳各类财产园的照片，有的是她在调研时拍的，有的是她与偕行停止营业交换时拍的。

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　　比力详细的一项事情就是处理入驻企业的空间需求成绩。“差别企业对空间的需求是纷歧样的，好比一些智能配备企业对层高请求就很高，需求6米以上。不偕行业对各楼层的荷载也有差别需求，包罗机器配备、家用电器等行业首层载荷在2吨/平方米数字经济财产范畴，普通行业在1.5吨/平方米及以下荷载尺度。”

　　谈到今朝的事情形态及此后能否有新的筹算，魏巍暗示，“走一步看一步吧。一是看下公司本年能否会好转，同时也会存眷下行业新的岗亭，究竟结果有相似需求的企业仍是挺多的，并且行业也不会不断委靡，本年该当会比客岁要好点吧。”

　　值得一提的是，今朝很多财产园在履行“产业上楼”做法，魏巍对此上也有着本人的观点。“如深圳部门财产园区正在施行的产业上楼，素质上是经由过程产业用地容积率去进步产业用地的服从，但这类方法并不是合用于一切企业。”

　　“做财产园，假如不是公司本人拿地开辟的数字经济财产范畴，根本属于轻资产运营。假如地段好，根本支出是很不变的，次要靠房钱支出和运营支出。”

　　据魏巍流露，“我们财产板块是团体现金流比力好的板块，不需求占用太多资金，属于轻资产，在已往一年还在给团体的地产营业输血。”

　　一个财产园区从最开端的挑选地块到最初企业入驻，要阅历招招标、定位、财产筹谋、设想立意、功用规划、招商等各类流程。

　　在魏巍看来，固然财产园行业受房地产市场团体下行的涉及，但她仍是非常看好将来的开展远景。“财产筹谋在全部行业算得上刚需，缘故原由很简朴，企业做财产园比力常见的有两种：一种是间接向当局拿地；另外一种是对某块原有地块停止革新，好比对一些旧厂的工场主和旧村村委的地块停止革新。”

　　关于记者的成绩，魏巍的答复是后者数字经济财产范畴。“做财产园，企业的品牌没那末主要，不会像室第存眷度那末高。”

　　魏巍报告记者经济结果的观点，“从客岁下半年开端，公司开端连续补发之前拖欠的人为，同时在年前也给理解决计划，说是盈余拖欠人为将在本年年中和年末连续补齐。”

　　“假如有两个财产园，一个由出名企业做的，但地位相对较偏远；另外一个是中小企业做经济结果的观点，但地段好。你会挑选哪一个？”

　　对魏巍来讲，2022年是布满变革的一年，同时也是面对新挑选的一年。“公司客岁一度停发人为数字经济财产范畴，停了好几个月，下半年才开端补上。实在团体财产板块的现金流是很好的，可是由于地产营业现金流慌张，以是财产这块的现金也被拿去补地产的洞穴，我们就开端受累了。”

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　　谈及已往一年的感触感染，魏巍有些慨叹道，“由于客岁公司一度停发人为，有好几个月人为都是前面连续补发的，很多同事也因而离任。”

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　　“企业情愿入驻，一个是看价钱，一个是看地位，别的就是看政策和产物。好比深圳前海的财产园，政策优惠就是要比其他区要好，入驻企业能享用到的房钱优惠也更多。”

　　而魏巍所做的事情就是给财产园区做财产筹谋，包罗财产定位、财产构造、物理空间、运营效劳等方面。“这也是相称于在给财产园做指引、宣扬、推行。”

　　在魏巍看来，她们所饰演的脚色有点像“药引子”。“我们所做的事情实际上是起到一个催化和导游的感化，其实不克不及对财产园的昌隆起决议性感化。”

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