衡宇三级市场：衡宇三级市场的次要特性在于不是衡宇一切权的买卖，而是部门权益的买卖，是存量房部门权益（如：租赁权、占用权、典质权、利用权等）在市场上的让渡。

　　第三，鉴于北京市的地盘开辟次要是旧城区革新，因而由原地盘利用方（大都是国有大中型企业）作为义务单元，卖力体例标书，运作招标事情。如许，既能够变更这些企业的主动性，节流当局部分大批的人力、物力，又有益于收缩地盘开辟周期，进步事情服从，促进北京市国有企业转轨、扭亏增盈。

　　阐发以上分级，不难发明，地盘市场分级和衡宇市场分级有着逻辑上的对应干系。比方，开辟商贩卖新建商品房时，关于衡宇属于一级市场，而关于地盘属于二级市常存量商品房让渡时，衡宇属于二级市场，地盘亦属于二级市常可是，该当留意，因为我国从方案经济向社会主义市场经济过渡使然，也有特定状况发作，如“房改房”上市时，会呈现衡宇让渡属于二级市场，而地盘却在补办一级市场手续的征象。因而房产楼市的市场，固然房地产不成分是一个遍及准绳，可是，怎样对房地产（房地合一的）市场停止分级，尚需求深化的研讨和讨论。

　　展开多种情势的地盘出让轨制曾经势在必行，按照北京市的详细情况，以采纳招标为主，和谈为辅、重点项目拍卖的方法为好。

　　地盘二级市场：曾经进入市场的地盘有偿利用权团体让渡构成了地盘二级市常这类让渡普通发作在地盘利用者之间，最明显的表示情势是开辟商预（销）售新上市的商品房。此时，曾经得到有偿利用权的地盘，随商品房天然而然转移到了小业主手里。

　　地盘拍卖能够在无形市场长进行，但应留意地盘拍卖以收拾整顿完成的熟地为好，拍卖前必需做好大批的筹办事情。拍卖必需由房地产拍卖机构掌管，公然停止，招招标办理机构不克不及越俎代疱，事企不分的到场。对参与竞拍的企业要有必然的限定前提，但又不克不及搞把持，暗箱操纵。拍卖能够有多种情势，既能够预埋标底，庇护国有资产不被流失；也能够间接以标底起拍，一槌定音。拍卖的地盘价钱内在要分明，拍卖法式、拍卖通告要标准，均需有响应的文件和尺度撑持。

　　地盘三级市场：有偿地盘利用权部门让渡（如：典质、包管、租赁等）属于地盘三级市场，普通在地盘利用者与别人之间。今朝最多见的状况是开辟商获得地盘利用证后停止典质存款，银行获得他项权益证书，开辟商的地盘权益因为市场买卖遭到了限定，即损失了部门权益。

　　第一，当局设登时盘出让招招标办理处事机构，成立无形的地盘一级市常处事机构必需和地盘熟化收拾整顿、地价评审的机构分隔，次要卖力地盘出让招招标构造办理、考核标底，确保国有资产不流人。只在需求时辅佐草拟招标文件，而决不克不及包揽替代企业举动，市场上的工作要根据市场纪律由企业来完成。

　　外洋（或港台地域）房地产市场已成型多年，每一年本地当局出让的地盘宗数未几，因而能够有更多的人力物力投入拍卖举动，而我国地盘有偿利用轨制方才成立，如前所述，局部拍卖有必然艰难，出格是局部开辟成熟地拍卖，当局更面对宏大的资金压力。因而，以毛地招招标方法出让地盘是更好的挑选，也更契合国情。

　　《都会房地产办理法》中载明的地盘出让方法有三种，和谈、拍卖和招标，北京市在实施地盘有偿利用的早期，已经停止过一次地盘利用权拍卖的试点，结果不非常幻想：2000年对广渠门外原产业区97.05公顷拟分期拍卖的地盘，由市当局动用了大批人力构造有关部分施行同一拆迁、同一计划、同一配套建立，并停止了首期九块地的拍卖，固然有3块地成交，但成果其实不非常幻想。除此以外，十年间的地盘出让均以和谈的情势完成。直至客岁年末，中关村开辟房产楼市的市场，才开端了熟地招标的测验考试。

　　衡宇二级市场：衡宇二级市场是已购衡宇一切权停止团体让渡。即常说的衡宇生意，偶然也称二手房市场，与衡宇一级市场次要的差别点在因而存量房的买卖，即房地产市场上的衡宇总量不因买卖而改动。

　　衡宇一级市场：如前所述，开辟商出卖新建商品房构成了衡宇一级市常衡宇一级市场特性有三：第一，是衡宇的增量市场；第二，属衡宇产权买卖；第三，普通对应于地盘二级市常

　　第三，有相干行业建立无形市尝招招标的经历可供鉴戒。因而，建登时盘出让的无形市场，展开地盘出让招招标已有基矗

　　（2）完美立法、建章建制，片面推行地盘招标中邀标、议标、公然招标等不怜悯势，对差别的招标情势应有差别的请求。

　　第二，要建登时盘出让评标专家库，由熟习地盘运营和办理，具有地盘估价根底常识的各方人士构成。专家既要有学历、职称、执业资历等硬件请求，也要具有必然的房地产或地盘开辟、评价经历。每次评标时二手市场近况阐发，从专家库中随机抽取专家构成评标小组。

　　最初，将大批的地盘出让（特别是毛地）归入公然的招标市场，按上述准绳操纵，以到达事半功倍的目标房产楼市的市场。

　　（3）在事情中进修，不竭改良，主动展开学术研讨、制定契合实践的手艺尺度，订定招标文件、招标文件的尺度格局，使之标准化、轨制化、市场化。

　　第二，房地产估价师们对北京市地盘出让积聚了必然的经历，估价学术程度有了很大的进步，曾经开端成立了一支和国际接轨的房地产中介手艺步队。据统计，停止今朝，北京市注册房地产估价师1239人（天下14000余人），地盘估价师为889人，此中200余报酬注册房地产估价师兼地盘估价师。停止1998年，经培训正式获得在京上岗证的估价员（含部门估价师）1070人。

　　阐发研讨地盘一级市场，不能不起首对房地产市场停止分级和界说。今朝，社会上对房地产市场分级的说法颇多，但大大都是商定俗成，没有科学的界说。笔者觉得，房地产市场可按以下准绳分级：

　　别的，招标能够按照项目巨细，主要性等不怜悯况，采纳邀标、议标、公然招标等不怜悯势停止，并应制定出标准的评标尺度。可是，应留意一点，不管何种招标情势，必需做到公然，并进入无形地盘出让市常

　　第一，颠末几年地盘出让理论，北京市毛地出让的市场和价钱系统曾经开端成形，基准地价的订正曾经瓜熟蒂落。开端构成了经济开辟区、科技园区、CBD商务圈等房地产市场理念，地价钱局在开辟商、消耗者和当局之间被承认。

　　地盘一级市场：地盘利用权从无偿划拨到有偿利用的改变（地盘出让）房产楼市的市场。买卖中，出让方是地盘一切者群众当局，受让方是地盘利用者，如今以开辟商占多数。地盘出让与新增建立用地也有着千丝万缕的联络。

　　总之，实施地盘出让招招标，可以事半功倍，构成公然、公允、公平的地盘一级市场，兴隆房地产市场，拉动百姓经济开展，既能够收缩房地产开辟周期、又能够包管公允、共同拍卖、和谈等其他地盘出让方法，有益于和国际接轨，引进国际上通行的房地产运营形式。

　　北京市每一年出让地盘200余宗，与香港的地盘上市量差一个数目级。不言而喻，若局部接纳拍卖方法，则当局部分事情量太大，周期太长，且北京市地盘一级市场方才成立，开辟商在剧烈的拍卖场上只用长久的工夫就做出科学的决议计划有不成克制的艰难。和谈出让固然运作周期短，但较契合北京市如今建成区本地盘开辟的特性，原地盘利用者和开辟商之间简单告竣共鸣，且颠末近几年的调解，地盘出让举动亦较标准，但究竟结果通明度不敷高，不克不及构成公允的市场所作，简单形成开辟商之间攀比的冲突。别的，今朝北京市实施的地盘出让会审轨制固然在必然水平上包管了公平清廉，可是因为其实不克不及真正完成开辟商和当局之间对等的协商，没有公然的邀约和许诺全历程包管，以是待开辟宗地的特别性在地价考核中其实不克不及充实表现，且评审周期太长，成了开辟商的一块心玻究竟上，在地盘进入一级市场时，开辟商曾经停止了大批的先期投入，集约型评审肯定的太高地价，其实不克不及带来国有资产的增值。这需求估价职员对出让宗地脚踏实地的形貌和科学公道的评价，评审职员精确详尽的会商阐发。因而，详细到每宗地盘出让评审时，估价陈述手艺上的主要性，估价机构的第三方到场感化，和表现出的公允、公平、公然的准绳，均未到达令公众合意的水平。同时，因为上述缘故原由，全市一切地盘局部采纳熟地招标的法子也是不睬想的，在市场上只要共赢、三赢甚最多赢，才气开展，单赢既不克不及恒久，也不克不及培养开放的市常

　　地盘拍卖和和谈出让，颠末前些年的试点，曾经探索出了一整套办理流程，积聚了很多经历。该当说，获得了很大的成就。但仍有很多有待改良和商讨的处所。

　　起首要建登时盘收拾整顿储蓄机制二手市场近况阐发，对范围大、影响大、效益好的项目应首选生（毛）地熟化收拾整顿后拍卖的方法。既能够调理北京市的地盘市场，又能够包管当局作为地盘一切者的收益，可是切忌一刀切，构成新的企业把持举动。

　　起首，招招标均为公然停止，制止了和谈出让的通明度不敷，由“公然”不敷激发对“公平”、“公允”的疑心；其次，招招标是一个缓进的历程，制止了拍卖的激进微风险。招标时，原地盘利用方，作为标书的草拟单元，能最大限度的保护本身的长处，充实的变更他们的主动性，有益于构成各方主体的群体劣势。而招标时，开辟商能够有充实的工夫停止筹办，依托公允竞获得地盘有偿利用权，制止了激进的风险，有益于地盘的胜利出让。招招标时，有益于地盘的胜利出让。招招标时，当局部分核定的只是标底而不是地价，地价要在公然合作中肯定，既制止了少数人肯定地价时的偏差形成国有资产流失，有益于当局部分的廉政建立，根绝凋射、暗箱操纵等不良征象的发作；又能够庇护开辟商的合理权益，制止超高地价对开辟商先期投入酿成的风险和压力。同时，因为招招标公允合作的需求，一定对房地产评价、房地产掮客等中介机构提出更高的请求，有益于增进房地产中介机构手艺程度的进步，鞭策北京市房地产估价市场的开辟和开展。

　　综上所述，地盘一级市场是指地盘利用权从无偿划拨到有偿利用的改变二手市场近况阐发二手市场近况阐发，也就是凡是所说的地盘出让，或称地盘批租，是全部房地产市场的龙头，也能够说地盘一级市场掌握了房地产市场的命根子。

　　其次，鉴于北京市都会建成区大，很多企业作为地盘的实践占用者，一定要保护既得长处，特别是此中大部门国有企业要靠地盘增值改制开展，任何人不克不及够完整把持地盘市常因而，关于联系关系效应小，自己前提特别的宗地，仍能够因循和谈的方法。

　　和谈出让仍不失为一种主要的出让情势。可是，今朝的地盘和谈出让最少应在以下几方面改进。第一，宜削减审批环节房产楼市的市场，收缩地价评审的周期。能够将今朝的两级会审制改动为一次辩论制，行将评审办公会和评审委员会集二为一。第二，正视估价陈述的手艺感化，将估价陈述作为阐发地价程度的手艺根据，根绝无书面陈述为按照的调价。对有争议的宗地，会前，由当局地盘主管部分和开辟商别离拜托有天分的估价机构做出评价。会上二手市场近况阐发，许可单方地盘估价机构充实揭晓定见，论述该宗地的特性，顺从同一的估价实际和订价准绳，以估价陈述为根据，获得共鸣。第三，增强地盘行政主管部分的宏观调控力度，对地盘一级市场停止政策指导，经当局核准的终极和谈出让地价，一经批复，在一个划定的工夫内不成变动。最初，当局要增强对估价机构的办理，尽快制定和完美有关规章和尺度，夸大法制。能够将机构天分审修改为存案，经由过程法律查抄，公然暴光，坚定将故弄玄虚、程度差劲的估价机构肃清出房地产市常同时，可以由行业协会完成的详细事件，交由行业协会去做。