第三，成立愈加片面的“租购并举”系统，进步住民证券化到场水平，避免再次呈现房产投资、谋利过分扭曲市场平衡。鼓舞住民在REITs市场到场分享不动产收益，进一步扩展REITs资产种别，包罗更多的消耗型根底设备、市场化租赁住房，在REITs系统完美中增强关于小我私家投资者的庇护和公允性的考量。

　　三是房地产供应侧需求新开展形式，权益型投资将占有更大比例。当前我国房地产市场已逐渐由增量向存量改变，此前房企的“三高”形式已不再顺应新情势，新开展格式下权益型融资东西将阐扬更大感化，如REITs，住民可经由过程REITs享用到不动产增值收益，也天然影响到房地产市场供需两头。

　　第二，不变住民预期，经由过程消除限购、“认房不认贷”等一系列政策组合拳连续开释刚需和改进型需求，经由过程低落首付、低落存款利率低落购房本钱。中国住民家庭资产中房产比例居环球首位，不变住民预期是本轮成立新平衡的重点，也是经济开展、刺激消耗的有力包管。

　　我国房地产市场在已往几十年整体显现上升态势，未能阅历一个完好的调解周期。21世纪前20年，我国的房地产市场存在以下特性：

　　二是房企快速扩大，“三高”形式遭到热捧。高杠杆、高周转、高欠债的“三高”形式成为房地产开展的典范形式，房企连续经由过程高周转寻求市场范围，部门房企债权范围过大，房地产市场过分金熔化。

　　第三，税收优惠政策，次要包罗低落契税中国房地财产近况、换购退还个税等。税务总局7月20日出台《撑持和谐开展税费优惠政策指引》，此中包罗19条有关购房环节税费优惠政策房地产市场下行压力。别的，财务部、税务总局、住建部8月25日进一步针对调购住房群体施行退还个税政策。

　　二是供应端输血不敷。在倔强的降杠杆政策下，房企暴雷潮不竭舒展，供应端处于深度调解期。据Wind数据和公然材料显现，今朝已有近60家房地产企业呈现违约变乱，房企短少新的融资渠道，同时需求低落杠杆，叠加歇工等身分招致的市场贩卖下滑，房企短少自我造血机制。

　　第二，下调首付比例、存量房贷利率中国房地财产近况，进一步低落住民购房首付压力及还贷本钱。8月31日，中国群众银行、国度金融监视办理总局结合公布《关于调解优化不同化住房信贷政策的告诉》和《关于低落存量首套住房存款利率有关事项的告诉》，首付比例及存量房贷利率的下调将有用节省购房人本钱收入，有益于扩展消耗和投资，同时另有益于减缓提早还贷征象，关于多方均为利好。

　　第一中国房地财产近况，鞭策“认房不认贷”政策落地，鼎力增进改进性住房需求，低落购房本钱。8月18日，住建部、央行、金融羁系总局三部分结合印发《关于优化小我私家住房存款中住房套数认定尺度的告诉》，鞭策落实购置首套房存款“认房不认贷”政策步伐。停止今朝，北京、上海、广州、深圳四大一线都会，和南宁、姑苏、重庆、长沙、成都、鄂州、佛山、江门、惠州、东莞、武汉、中山、珠海等诸多二三线都会曾经落实“认房不认贷”。

　　第二，尽力促进“保交楼”、保证房企公道融资需求。次要包罗“金融十六条”两项中心政策延期、上市房企再融资限定打破等政策。“金融十六条”中关于房企存量融资公道展期、向专项告贷撑持项目发放的配套融资不调解风险分类等相干政策存在合用限期的同一耽误至2024年12月31日，有益于减缓房企到期还款压力，同时也进一步包管房企“保交楼”进度。别的，证监会在8月27日兼顾一二级市场优化IPO、再融资羁系摆设时，还重点夸大了“房地产上市公司再融资不受破发房地产市场下行压力、破净和吃亏限定”，进一步加大了对房地产市场的撑持力度。

　　从短时间缘故原由看，一是需求端根本面下滑。经济增速和住民支出增速放缓，住民购置力不敷，需求端遭到影响。

　　二是城镇化历程放缓，住房供应逐渐饱和。2022年底我国常住生齿城镇化率为65.22%，虽比2021年进步0.9个百分点，但较2021年1.3个百分点的增速比拟仍在减缓。别的，我国度庭住房套户比已靠近1.1，住房供应团体到达均衡，但差别都会能够面对分化不均成绩。

　　房地产政策优化调解，布景是房地产市场供求干系发作严重变革。详细发作哪些变革，背后的短时间和中持久缘故原由是甚么？房地产政策优化调解需求留意哪些成绩？本文将一一停止梳理。

　　第一，停止供应侧变革，该当阐扬资金和财产力气，需求摒弃高欠债的形式，阐扬权益型融资东西的感化。房地产供应侧的深度变革需各长处相干方配合鞭策，如房企、银行中国房地财产近况、处所当局等，在摒弃旧形式的同时应充实阐扬产融分离的劣势，不竭扩展权益型融资比例。

　　从中持久缘故原由看，一是生齿增速放缓，生齿老龄化趋向逐步较着，持久住房需求根本面发作变革。从2022年开端中国生齿初次呈现负增加，青中年生齿比例降落房地产市场下行压力，老年生齿比例上升。生齿构造的变革将会使得持久住房需求根本面发作变革。

　　（作者郭翔宇为清华大学五道口金融学院不动产金融研讨中间研讨总监、初级研讨专员，余健为清华大学五道口金融学院不动产金融研讨中间研讨专员）

　　当前，我国房地产市场供求干系发作主要变革，市场格式将会进一步重塑。究其变革缘故原由能够分为短时间和持久两方面。

　　一是房价连续上涨。这类征象也是在多种身分综合感化下构成的，如经济高速开展、城镇化程度快速提拔、地盘供给形式驱动等。房价的持久上涨，强化了住民关于房价连续上涨预期，进一步鞭策了市场的炽热。

　　第一，优化住房供应构造，主动鞭策超大特大都会城中村革新、构建保证性租赁住房系统等。7月21日，国务院常务集会审议经由过程《关于在超大特大都会主动稳步促进城中村革新的指点定见》。城中村革新关于民生改进、扩展内需、优化房地产行业格式、鞭策都会高质量开展具有主要意义。别的，租赁住房系统建立也是各方存眷要点，城中村革新关于鞭策大型都会租赁住房系统也具有必然的增进感化。

　　自7月份关于“房地产市场供求干系发作严重改动”这一表述以来，中心及处所关于房地产政策也在不竭优化。团体来看，政策变革次要体如今需求侧和供应侧两方面。

　　房地产市场供求干系发作严重变革，意味着旧的房地产开辟形式曾经闭幕，在新的供求干系下不只需求出台新的适配性政策步伐，还需求探究新的开展形式。本轮政策优化将会对市场起到必然的不变规复感化，详细施行结果及可连续性还需后续进一步察看。

　　7月24日，中心政治局集会明白提出，“顺应我国房地产市场供求干系发作严重变革的新情势，合时调解优化房地产政策”，随后的一个多月，相干部委和各级处所当局主动落实集会肉体，推出一系列政策“组合拳”，力度之大超越市场预期。

　　三是政策调控以“收缩性政策”为主，但市场热度居高不下。从2010年公布限购政策开端房地产市场下行压力，到2016年中心提出“房住不炒”定调，房地产相干政策连续加码，如限购、限贷、限价、限售等，但市场热度仍居高不下。直到2020年“三道红线”等政策出台，房企被按住“刹车键”，市场周期进入下行区间。

　　三是市场预期发作变革。住民关于房价可以“连续上涨”的预期被突破，叠加自信心不敷，同时当前我国房价房钱比也已处于高位，住民购房的动力也响应大幅削弱。