起首，初次购房人群范围稳中有升，但需求增加有限。一方面，跟着城镇化历程进入中前期，其促进速率将有所放缓中国房地产市场多大，每一年城镇生齿增长的范围呈现回落，出格是城镇化招致的城镇生齿净增范围较着放缓。《国度新型城镇化计划》愈加夸大人的城镇化，这将有助于住房需求的增长。另外一方面，从婚房需求来看，其范围次要与1986年－1990年的诞生生齿严密相干，而这一期间是我国的第三次生养顶峰，年均生齿诞生率达20‰以上，每一年新诞生婴儿高达2400万以上，超越此出息度300万以上，这部门人今朝大部门曾经到了事情和成婚年齿。固然初次购房的人群范围在上升，但因为这部门群体的购置才能相对有限，跟着房价的上涨，这些需求转化为有用住房需求尚需光阴。

　　关于当前差别都会的分化趋向，我们既要看到有一定性，也要思索其差同性。关于2014年的房地产市场调解和市场供过于求，差别都会之间能够分为两种情况：一种是绝对多余，即住房的供应绝对超越了实践需求程度，即便市场回暖，供求干系也难以疾速改动；另外一种是相对多余，即供过于求只是受政策限定和预期的影响，住房需求被大批抑止，因此呈现临时性和相对性供过于求，一旦政策限定打消，市场预期发作改变，住房需求将被大批开释，市场会从头规复求过于供的形态。

　　但是，经由过程对相干数据的阐发，我们发明，实践上，住房市场供求干系的线年起，商品室第的贩卖率呈现连续降落， 2014年商品室第贩卖率创2005年以来新低，仅为74%。并且，自2012年起，商品室第的贩卖率就开端低于2008年金融危急时的程度，这表白，市场供求干系在2012年曾经在悄悄改动，只不外其时的衡宇贩卖情势仍显得较为炽热，因此没有惹起各人的留意。

　　2010年起，跟着保证房建立的提速，市场供求有所减缓。但因为人们对房价的上涨预期激烈，投资性购房比重较高，市场供求仍然表示为虚热。2011年，为抑止房价过快上涨，天下共47个都会开端施行住房限购政策，投资性购房需求被有用抑止。但房价上涨预期仍然激烈，市场供求干系仍然较为慌张，以至在2013年外洋房产市场需求大，北上广深等一线年，住房市场供求干系悄悄较变。跟着住房信贷政策的收紧，衡宇贩卖忽然遇冷，市场供求干系发作逆转，呈现较着的供过于求。许多人都以为，2014年是中国房地产市场的一个主要迁移转变点。

　　从市场供求来看，自住房轨制变革以来，跟着住房需求逐渐开释，再加上城镇化历程的促进，城镇住房需求较为兴旺，住房供求冲突较为凸起，出格是2003年起，房价呈现连续快速上涨。

　　从表1中能够看出，测算出的2010年末城镇室第存量面积的最高值约为212亿平方米，最低约为137.8亿平方米。能够推定，城镇住房的实在存量该当介于这两个值之间。进一步，思索到人均住房修建面积目标是以家庭户停止统计的，不包罗个人户，因此数值会偏高。综合各方面身分，我们以为，2010年末我国城镇的住房存量面积约为182.47亿平方米。在此根底上，我们揣测2014年末我国城镇住房的存量面积将到达224亿平方米。

　　但是，要对市场将来走势做出精确的判定，必需起首对当前房地产市场的近况有一个片面明晰精确的熟悉。而掌握近况请求我们起首理清三个最根本的成绩：第一，当前都会住房的存量到底有几？第二，新增商品住房的供求干系怎样，住房的需求组成有何变革？第三，差别都会间的分化水平怎样，能否需求采纳相似的政策步伐？本文试着从这些根本成绩动身，在研讨市场近况的根底上，对将来的楼市走向停止阐发和猜测，并提出一些政策性倡议，期望能有助于增进住房市场的连续安康开展。

　　需求出格阐明的是，上面所阐发的都是对全部住房的需求，而商品住房只是此中的一部门，除此之外，保证房、二手房、租赁房等也是满意住民住房需求的主要路子。从比年来商品室第完工面积占城镇室第完工面积的比重来看，根本不变在73%阁下，这表白，在新增住房需求中，只要73%阁下是经由过程商品室第来完成的。

　　关于这几种推算办法及成果，小我私家以为都值得商讨。以商品室第完工面积推算，只思索了商品室第，但没有思索到非商品室第的身分，因此会严峻低估市场的存量范围。以修建业的完工面积推算，没有思索到修建业中住房与城镇住房在统计口径上的差别，因此会呈现高估。而以人均住房面积推算看似精确，但因为人均住房面积是以家庭户为根底抽样查询拜访得出的，因此其推算成果仍存在必然偏差。

　　再次，拆迁性需求范围呈现较着降落。据第六次生齿普查数据，2010年年末时，城镇住房中1980年从前的比重为5.8%，其总量为11.7亿平方米，这部门住房是在将来有较大拆迁能够的。但受拆迁标准化和拆迁本钱不竭上升等身分的影响，拆迁范围和进度将会有所放缓。并且，愈来愈多的家庭会挑选原地回迁大概异地安设住房的方法停止，他们对商品住房的需求将较着削减。因为天下的拆迁数据没有宣布，我们以上海市为例（见图2），2005－2009年是上海住民室第拆迁范围较高的期间，2010年后较着降落，2011－2013年更是屡立异低，其拆迁范围低于2000年从前的程度中国房地产市场多大。上海作为中国全部房地产开展的缩影，其开展走势也代表着天下市场的将来趋向。

　　从住房需求的组成也能够看出这一点。住房的需求次要包罗四大块：一是初次购房需求，次要包罗两部门，一个是都会本身生齿中的青少年长大，安家立业所带来的住房需求，另外一个是城镇化历程中城镇新转移生齿的住房需求；二是改进性需求，即跟着家庭支出进步和对住房前提请求的改动，从而对住房提出了更高的请求；三是拆迁性需求，即因为衡宇拆迁大概是都会更新革新引致原有住房灭失，从而构成对住房的需求；四是投资性需求，即出于投资保值的目标而构成的购房需求。该当说，此前中国房地产市场连续15年的快速开展是与这几方面的需求驱动分不开的。

　　其次，改进性住房需求上升较着。跟着住民支出程度的进步和户套住房套数的上升，已购房群体对改进住房前提的请求不竭加强。“卖小买大”、“卖旧买新”，大概间接购置第二套住房的群体在不竭增长。估计将来改进性需求的范围将超越初次购房需求，成为楼市需求的主体。

　　从1、二线都会与3、四线都会之间的比照来看，当前1、二线都会大都属于相对多余，如北京、上海等都会就属于此类，其潜伏需求仍较为宏大，只不外受预期影响及购置才能限定，需求临时没有获得开释。而部门3、四线都会则属于绝对多余，如鄂尔多斯、营口、常州、榆林等属于此类，这些都会的住房供应曾经严峻超越了其接受程度，“鬼城”、“空城”等就是其典范表示。从2014年下半年央行放松房贷政策及降息以来各都会的反响来看，一线都会及部门二线都会上涨愈加较着中国房地产市场多大。从四时度重点都会的商品室第签约面积数据来看，北京、天津、广州、深圳、南京、长沙、南宁等都会的环比涨幅均超越50%，上升趋向较为明显，上海、杭州、厦门、武汉、成都等都会的环比增幅也都超越了20%。

　　最初，投资性购房需求呈现较着回落。此次要有三个缘故原由：一是限购政策的影响，招致部门都会的投资性需求被自愿退出；二是跟着互联网金融的鼓起，投资理财渠道增长，吸收部门闲散社会资金进入；三是跟着不动产同一注销轨制和房地产税的促进中国房地产市场多大，全部社会对将来的房价下跌预期加强，房地产投资的预期收益降落，招致这部门资金转向其他渠道。据相关查询拜访显现，近两年，城镇住房的投资性购房比例已由此前的靠近20%降落到5%阁下。

　　从商品住房需求的总量来看，2010年以来，除2013年增速较高之外，其他年份商品室第贩卖面积增速均未超越10%，远低于此前的增加程度。从北京、上海两个重点都会来看，其商品住房贩卖面积别离在2006年和2007年曾经见顶，随后积年的贩卖面积均未超越该程度外洋房产市场需求大。而北京、上海等大都会恰是当前中国城镇化的一个缩影，由此揣度，在将来几年，我国别的都会商品住房的贩卖面积也将连续见顶，商品住房的需求总量将会迟缓降落。（见图1）

　　关于我国城镇住房的存量，因为官方机构没有公布此项数据，差别窗者接纳差别的办法对其停止了测算，但丈量成果相差较大。有人以积年商品室第的完工面积来推算，以为当前城镇住房存量唯一150亿平方米阁下外洋房产市场需求大，室第仍属严峻求过于供，因此将来市场仍将连结较快增加；也有人以修建业的积年室第完工面积来推算，以为城镇住房存量曾经到达300亿平方米，假如思索到小产权房，室第的存量将更大，中国房地产市场曾经见顶；另有人以城镇人均住房修建面积乘以城镇生齿来停止推算，以为住房存量在240亿平方米阁下，住房成绩已获得开端处理。

　　相对而言，我们以为，天下生齿普查的相干数据精确性更强，因此能够操纵2010年第六次生齿普查的相干数据（包罗住房的年月构造、人均住房面积、10%抽样的住房总修建面积等）来对昔时的城镇住房存量停止推算，然后分离2011年以来积年城镇室第完工面积的数据，可推算出2014年末的存量数据。别的，操纵住建部已经宣布过的2005年城镇住房面积数据，分离积年城镇住房完工面积数据，也能够推算。终极外洋房产市场需求大，我们综合阐发几种差别推算办法的数据差别，能够揣测出一个相对科学公道的住房存量数据。（见表1）

　　从2011年以来35个大中都会商品室第贩卖面积的增速来看，2011年，有19个都会呈现负增加，2012年为10个，2013年为6个，2014年前11个月为29个。差别都会间的差别不断存在。2014年前11个月，35个重点都会中有29个都会的商品室第贩卖面积呈现降落，其他六个都会则连结增加。此中，北京、福州、长沙、沈阳、哈尔滨、贵阳、大连等七个都会衡宇贩卖低迷，贩卖面积降幅超越20%。而与之构成明显比照的是，兰州、银川、武汉等都会涨幅较大外洋房产市场需求大，出格是兰州，贩卖面积增速高达99.5%。

　　因为各人对住房的面积总量觉得比力笼统，我们将其换算为住房的套数就会愈加直观。2005年，我国城镇住房的存量套数为1.62亿套，其时的城镇常住生齿的家庭户数为1.9亿户，户均住房套数为0.85套；2014年，城镇住房的存量到达2.45亿套，城镇家庭户数为2.64亿户，户均住房套数为0.93套。估计2020年阁下，我国将完成城镇住民家庭户均1套房的目的。（见表2）

　　2014年，中国房地产市场初次呈现非外力和政策性身分下的市场下行，投资增速连续回落，衡宇贩卖面积、新完工面积和地盘购买面积等多项目标呈现负增加。跟着处所当局连续松绑限购政策、央行放松房贷政策和降息等，市场呈现企稳迹象，贩卖降幅有所减少，房价环比降幅持续三个月小幅收窄。将来几年市场走势怎样，遭到了房地产企业、当局、金融机构及广阔购房者的配合存眷。