对于华南的很多商业地产新人，可能对于恒隆地产了解不深。但只要去过上海，或者对商业地产深有接触的同仁，

　　1991年，陈启宗接过叔叔的帅印，开始持掌恒隆。与父辈最大的不同，他把公司的市场重点开始转移到了内地。

　　从 1992 年进入上海开始，他以集中在 人口庞大城市的最佳地段 发展商业地产项目——恒隆广场为核心，迅速将恒隆发展成了世界级的商业地产标杆。

　　至今，仅内地，恒隆就已在上海、沈阳、济南、无锡、天津、大连、昆明、武汉及杭州，总投资超过千亿，发展了近 10 个以恒隆广场 66 品牌命名的商业综合体。

　　“上海恒隆广场以HOME TO LUXURY为定位，引领高端时尚潮流，是新一代高净值人群娱乐消闲的必到之所。项目位于上海市静安区知名的商业购物区——南京西路1266号，总楼面面积超过270,000平方米。自2001年开业以来，一直是屹立上海市的瞩目地标，更曾被评为国内成功的商业综合项目之一。恒隆广场是上海人所熟知的奢侈品高地，五层高的购物商场云集了世界100多个知名奢侈品牌……恒隆广场也一直致力于引领高端生活方式，为宾客创造更优质的多元化体验，已连续四年在推广活动方面荣获亚洲—太平洋史蒂夫奖，是名副其实汇聚时尚潮流和品味生活的 HOME TO LUXURY。” “上海恒隆广场办公楼被誉为知名国际商厦，两幢分别楼高66层及48层的办公楼总楼面面积达160,000平方米，深受跨国公司、资讯科技及时装企业欢迎。此外，恒隆广场设有占地近60,000平方米的停车场，提供800多个地下停车位，供租户和顾客使用”

　　是的，上海恒隆广场坐落于上海知名的南京西路二级市场指什么，定位为奢华，而且全部是以写字楼和商业等综合体模式出现，这种理念一直贯彻到之后的武汉房产信息网官网、天津、沈阳等其他恒隆广场项目。

　　上海恒隆和港汇恒隆贡献租金收入共计29.45亿，贡献率近70%。的确可以说是全国最好的购物中心之一了。而从全国商场销售额排名中，恒隆广场也以绝对数据排在全国前列。

　　比如网上数据显示的上海港汇恒隆广场租金发展，也能看出上海项目在恒隆的经营下租金增长极为迅速。即使疫情影响的这3年，租金仍旧可以按照平均每年10%的递增率。

　　陈启宗比较喜欢分享自己的观点，也被很多的媒体转载，甚至于被誉为中国地产最清醒的人。这和他的经历有很大关系。

　　他自己说过一故事，1982年，他和新世界郑裕彤，以及另外2个同级别的地产商一起喝早茶，但是现在，那2个地产商早已经不在市场很多年。

　　可能经历过香港过山车一样的地产起伏，让陈启宗一直保持着一种谨慎的乐观。恒隆地产在他的带领下，从香港曾今排名第二的房地产商，金融危机后，一度跌至7-8名，慢慢的，恒隆又重新杀回了2-3名房产管理网官网。

　　在8月9日2022博鳌房地产论坛上，他表示：“中国还在城市化或者说城镇化的过程中。住房不可能都是由政府来负责，所以民企绝对是有其地位的。不过中国的住房行业已经进入了一个薄利多销的环节。”此外，陈启宗还谈到，凡是在这次熊市挺得过去的那些房企，他们最有资格越做越大。

　　今年9月二级市场指什么，恒隆集团董事陈启宗在一封《致股东函》中开篇表示了“世界变化之大着实令人惊叹”赠予房产最新政策。信中他表示，现时应审慎行事，不应冒险求胜。“幸好，我们财政稳健，应能抵御几乎任何冲击”。

　　他也同时表示了：“放眼未来五至十年或很可能更长的一段时间，中国仍会像现在那样，是最佳的投资地之一。相对而言，可以预期中国会保持社会稳定和合理的经济增长速度。世上实在没有任何地方可以复制这40年来中国在珠江三角洲和长江三角洲所建立的系统。”

　　一如既往房产信息网官网，陈启宗仍旧看好中国内地的房地产，以及他深耕的长江三角洲。是的，毕竟他近十年布局的商业综合体大部分都分布在这里。二十多年的风风雨雨，很多都证明了他曾经预言的正确性。

　　“多年前，有位朋友告诉本人，有四家公司会消失，本人当时完全同意其看法。时至今日，一家已消失，两家已被重组，最后一家就是恒大。本人的朋友说中并非因为聪明（尽管他的确聪明），而是因为头脑清醒。”

　　正如他自己所说：“诚然，本人十多年来一直公开表示，内地房地产发展商所玩的游戏是不可持续的。他们追求的是规模和速度，而不是盈利能力和素质。这种音乐椅游戏迟早会结束，许多公司会倒闭，股东和债券持有人会受损。这件事完全可以预见。”

　　其实大家都会看，正如万科王石所说：“万科花了十几年才实现了千亿的市场规模房产管理网官网，但突然有一天，房地产企业如果没有站上千亿的规模，都不好意思说自己是30强。”

　　7月，李嘉诚旗下的长江实业集团入标竞投恒大的大楼，该物业如今市场估值约90亿港元。

　　行政总裁兼常务董事彭国邦提出的“未来10年会在核心市场投资1000亿港元，其中，50%用于内地，也就是500亿港元，建设太古里和太古汇”。

　　果不其然，8月30日，太古集团主席白德利首次向全球宣布，太古集团将在荔湾区的聚龙湾推出集团在广州的第二个高端商业项目。

　　9月21日，太古地产与陆家嘴集团就前滩21号地块（21-02、21-03）签署合作意向，该地块毗邻前滩太古里。太古的这一系列举动验证了

　　今年4月二级市场指什么，新世界中国与招商蛇口签署战略合作协议，双方将在内地和香港开展全方位战略合作，涉及领域包括住宅开发、商业体打造、城市更新及旧改项目、股权及资产收购项目等多个领域。此前，新世界中国曾与招商蛇口合作打造深圳蛇口太子湾综合开发项目。

　　9月5日，新世界发展宣布，旗下附属公司与龙光基业、龙光交通同意终止原股权及债权转让合同，并同时订立新协议，以19.024亿元收购广西龙光贵梧高速公路有限公司40%的股权。

　　记得前两年，有很多人在嘲笑李嘉诚套现离场，不爱国。现在来看，这个亚洲首富给我们好好上了一堂课，什么叫做高峰期抛售，什么叫做趁低买进。他们的一举一动都仅仅是简单的市场经济行为，可以作为我们看待房地产的风向标。

　　在国内很多房地产商眼里，商业地产就是一个不赚钱的玩意。如果不是政府强迫配套搭售，极少有开发商愿意深入此道。

　　比如中国原第一的恒大地产，现第一的碧桂园，商业一直是摆在住宅业务的最后面，属于配套以及能出售就出售的操作理念。商业做的不是一般的差。

　　恒大也好，碧桂园也好，学习的都是曾经的万科模式。这个曾经中国排名第一的老大，近几年很快转型，布局了印力，反而活了下来……

　　那主要看商业地产的盈利模式了！想做兔子的都卖掉了，自持的都被当作了乌龟。可是最后，乌龟还是战胜了兔子。

　　出租模式：经营利润=产权期40年的整体租金收入-（土地价格+建安成本+各种管理成本+税费成本）

　　从盈利表也能清晰看到，销售模式下，经营周期是按照销售全部完成作为截止日期，这个短可能半年，长可能3年，但我们在看看自持模式，一定是产权四十年租赁收入来做为整个计算基础。

　　房地产销售后，或者拿地后根本还没来的及销售完，开发商通过银行融资提前获取住宅销售款，重新开始一个新的土地获取赠予房产最新政策，这样的反复循环，规模越来越大。

　　在中国的前十年，经济在快速发展，这样的住宅规模符合了人民日益增长的住房需求，尚且繁荣房产管理网官网。但随着金融杠杆，兔子有点跑的太快了，正如陈启宗老爷子说的音乐椅的游戏，敲鼓传花房产信息网官网，总有停止的那一天。

　　房子只能卖一次，但是好的商业地产项目却可以每年按照20%的贡献率为集团绵绵不断产生现金利润。一个好的项目，3年培育，5年收回成本，剩下的无数年，全都是利润……

　　自持的商业地产就是一个会下现金的奶牛。正如恒隆一样：“做最好的，然后将它拿在手里，就是最对”。

　　今年，许多住宅为主业的千亿级别30强房企纷纷暴雷，但是那以商业地产为主的地产企业反而活了下来且活得挺好，万达今年频频代持很多购物中心项目，并在珠海筹备着上市。新城和宝龙持续扩张，星河地产下的星盛商业也在逆势拓展。这些都一直秉承着做大购物中心并始终拿在手里。

　　由于住宅地块价格的飙升，为了刺激商业地产的发展，政府总要着一起销售，这就顺带着提升了商业土地的购买价值。而开发商在财务报表的解析中又没有将商业土地价值往住宅地块上进行权重的剥离。因此从财务报表来看，由于长期固定资产的折旧太高，很多项目即使现金流为正，净利润怎么做，都是负的。

　　国内绝大多数的房地产老板和他们聘请的地产总裁，都不懂商业经营。赚惯了赚快钱赠予房产最新政策，甚至于住宅销售还赶不上融资的速度。所以，更别提商业经营，他们根本不懂如何经营一个好的商业。甚至商业物业为啥要交由商业统一管理，都要费尽口舌。

　　而财务总经理，每年只盯着商业亏损嚎嚎大叫，对着推广和人工费一个劲的压缩；聘请来的职业CEO，只想趁着还在位这几年，每年都分点花红，对于商业能省则省。完全不懂的商业需要至少3年的精心培育和经营。

　　“你要搞高档商业房地产，最重要的就是基因，第一，你的地点、第二，你的大小、第三，你的设计房产信息网官网、第四，你的建筑。这四件事你做好以后，只要你的管理不是太差，你还能够活下去，最坏的环境你也能够活下去”

　　不是所有的位置都能做综合体，做购物中心，做写字楼。每当公司告诉这个城市更新项目房产管理网官网，村里希望能配套10万方商业，让商管无论如何也要想方设法给个好方案。我都只能拍拍脑袋，无可奈何也只能硬着头皮。我们都理解村里希望土地上能有个商业项目，以后每年给村里交租金。但i理想是好的，现实是骨感的。不是所有的位置都适合做商业地产项目。

　　现在所有的人都认可一线城市的写字楼和购物中心都是过于饱和的。这个时候，你还想实现暴利几乎不可能，唯一等待的可能就是地价的下跌了。

　　我和很多人普及过关于8万这个数据的理由。其实也很简单，一个3万的购物中心和一个8万的购物中心，首先从品牌完整性上，8万的购物中心更有利于规划，提供更多一站式的选择，一般可以规划200左右的场内品牌租户，可以加大购物中心的可逛性。而3万的购物中心，只能设置不到80个品牌，整体的品牌丰富度就差了很多，空间也略显拥堵。另一个重要的原因是，从租金收益来看，在同等租金水平和保证同样品质的前提下，他俩的成本尤其是人工和营销成本相差不大，但8万和3万的租金收入却近少了一半。

　　所以，小规模的购物中心是非常不经济的。可以选择且位置很好的前提下，购物中心的规模等于大于8万最适宜。

　　我把这两个归纳一起，建筑是设计的体现。这一点是很多房地产商甚至于商业地产企业最忽略的二级市场指什么。其实在如今商品同质化的今天，大家选择购物娱乐的场所，早已从功能性的购物需求转向为一种网红打卡的精神共鸣。我有尝试花了一天的时间把深圳最主要的购物中心逛了一遍，最后得出了结论：大家至少有30%的品牌是同质化的。甚至于到最后赠予房产最新政策，我已经分不清楚哪个品牌是哪个商场的。他们太像了。

　　而那些给我留下深刻印象的，无外乎都是那些很美的商场。大家会因为这个别具一格的建筑风格和室内环境而选择去一个地方消费。比如成都的太古里、上海的新天地、广州的朗豪坊等，他们建筑下的历史故事才是大家愿意去的关键点。

　　陈启宗在股东函中回答了投资者所关注的“恒大现象”，即大量内地房地产发展商出现财务违约或接近违约的情况。这会影响我们的业务吗？如果会，会怎样影响？

　　陈启宗说：“这个烂摊子会影响我们的业务吗？不见得会。但如果会，结果其实可能对我们颇为有利。我们不受影响，因为我们从事非常不同的行业。尽管可能性很低，但因为买地的房地产发展商少了，地方政府可能变得财政紧绌，从而需要快速推售某些商业用地。如果恰巧有我们喜欢的地块赠予房产最新政策，我们或许能以低价购入。在过去约15年来，我们不止一次这样购置土地。正如上述，没有多少工作会因而被裁减。因此，对消费的影响应该不大。”

　　没错，买的人少了，自然好的地块就便宜了，这是低价购入的好时候。我想，这是港资地产杀回内地的普遍认知。

　　政府的预期会降低赠予房产最新政策，更多好的地块合作项目没有了民营房企的哄炒，港资地产自然成了继央企国企以外最好的接盘侠。况且房产信息网官网，这些港资地产都有着知名的商业地产品牌，以及极强的经营实力和眼光。这是双赢。

　　另一方面，市面上融创、碧桂园、恒大等大量5-6折抛售的商业地产项目，对于会算帐的港资地产而言都是一个个香饽饽，只是在等待更合适的进场时机而已。资本当然是逐利的。

　　租金、销售额二级市场指什么、客流等一系列指标都是需要每天、每月以及每年，进行不断辛勤的耕耘才能慢慢体现其价值，这里有着商业地产人背后执着的坚持和奉献。房地产的冰冻，间接的对商业地产也有了很大的影响。裁员、降薪、转行等新闻随处可见。

　　但我还是相信，这只是暂时的。房地产会慢慢走过低谷，走向理性。有些商业公司像恒隆一样，秉承经营一个一个精品，提升竞争力和利润贡献。有些商业公司像万达一样，通过规模拓展，薄利多销，赚取规模效应。