不管供应是欠缺仍是多余，需求是超越仍是少于现存的供应数目，市场机制的感化总能在市场周期活动中找到一个供需均衡点(从供应的角度来讲，在这个均衡点上许可有必然数目的空置)，虽然不克不及准确地肯定均衡点的地位，但研讨表白，从汗青多个周期变革的材料入网算 算出的持久均匀空置率入又称公道空置率或构造空置率），就是房地产市场周期中的均衡点。从供需互相感化的特征动身，房地产市场周期可分为四个阶段，以下图所示：

　　房地产市场的天然周期和投资周期是互相联络和互相影响的，投资周期在苏醒阶段和繁华阶段早期滞后于市场天然周期的变革杭州房地产市场现状，在其他阶段则超前于市场天然周期的变革。当本钱市场投资能够得到合意的投资报答时，投资者拟投入房地产市场的本钱就需求高于普通程度的投资报答，使本钱流向房地产市场的机会滞后于房地产市场天然周期的变革，招致房地产市场价钱降落杭州房地产市场现状，颠末一段工夫后，房地产市场上的空置率也开端降落。

　　在市场经济前提下，本钱活动对房地产市场天然周期的很多内部身分有偏重大的影响。因而，假如没有本钱活动的影响，就不克不及够发生房地产市场天然周期。因为房地产买卖在很大水平上存在着私密性，以是房地产市场信息与本钱市场信息比拟十分不完整，以致典范的本钱市场投资者很难实时精确地掌握房地产市场。别的，单宗房地产投资常常数额宏大，房地产资产的活动性也相对较差。以是对房地产投资者来讲，既有获得巨额利润的时机，也有被“套牢”的风险。跟着天然周期的活动，投资于房地产市场上的资金流也显现出周期性变更，构成投资周期调解优化房地产政策。

　　繁华阶段(增加超越了均衡点)，需求持续以必然的速率增加，构成了对分外衡宇空间的需求杭州房地产市场现状。因为空置率降到了公道空置率以下，表白市场上的供应吃紧，房钱开端疾速上涨，直至到达一个令开辟商以为开端建立新项目有益可图的程度。在这个阶段，假如能得到项目融资，会有一些开辟商开端停止新项目标开辟。尔后杭州房地产市场现状，需求的增加和供应的增加将会以一个大抵不异的速度连结相称长的一段工夫，令整体市场迟缓爬升，这个历程能够像登山那样缓慢。当抵达该周期的峰值点，即供求增加曲线上的“迁移转变点”时，需求增加的速率开端低于供应增加速率。

　　阑珊阶段始于供求迁移转变点，此时因为房地产空置率低于公道空置率，以是看起来市场状况还不错。此时，供应增加速率高于需求增加速率调解优化房地产政策，空置率上升并逐步靠近公道空置率程度。因为在该过程当中不存在多余供应，新完工的项目在市场上合作租户，房钱上涨趋向减缓以至截至。当市场到场者终极熟悉到市场开端转向时，新完工的开辟建立项目将会削减以至截至。但完工项目标大批增长所招致的供应高速增加，鞭策市场进入天然周期活动的第四阶段。

　　（2）跟着天然周期活动到达市场平衡点，投资者对投资报答的预期跟着房钱的上升而进步，部门投资者开端不寒而栗地回到市场傍边来调解优化房地产政策，寻觅以低于重置本钱的价钱购置存量房地产的时机。这类本钱的流入使房地产市场经由过程均衡点，并逐步使房钱到达投资者有益可图的程度。在天然周期繁华阶段的后半段，因为投资者不竭购置存量房地产和投入新项目开辟，本钱流量明显增长。

　　（1）当房地产市场天然周期处在谷底并开端向苏醒阶段活动的时分，很少有本钱向存量房地产投资，更没有本钱投入新项目标开辟建立。在这段工夫，市场上只要能够接受高风险的投资者。因为房钱和运营现金流曾经降到最低程度，存量房地产的价钱到达或靠近了最低点杭州房地产市场现状。接受不住财政压力的业主或开辟商会忍痛割售，大批不克不及偿还典质存款的物业会被典质权人发出拍卖。

　　苏醒阶段始于市场周期的谷底。因为前一期间新开辟建立的数目过量或需求的负增加招致了市场上供应多余，以是谷底的空置率到达了峰值。凡是状况下，市场的谷底出如今前一个周期中过量建立截至的时分。净需求的增加将渐渐吸纳先前多余的供应，鞭策市场逐步走出谷底。这时候供应连结根本静止稳定，没有或很少有新的谋利性开辟建立项目呈现。跟着存量房地产被市场吸纳，空置率逐步降落，房地产房钱从不变形态过渡到增加形态。跟着这个市场苏醒阶段的持续，关于市场苏醒和增加的预期又会使业主小幅度地增长房钱，使市场最初到达供需均衡。

　　冷落段始于市场运转到均衡点程度并向下活动，此时供应高增加，需求低增加或负增加、市场下滑历程的工夫是非，取决于市场供应超越市场需求数目的巨细。在该阶段，假如物业房钱缺少合作力或不实时下调房钱的话，就可以够很快落空市场份额，房钱支出以至会降到只能付出物业运营用度的程度。物业的市场活动性在这个阶段很低以至不存在，存量房地产买卖很少或有价无市。该阶段跟着新开辟项目标截至和在建项目标连续完工而最初抵达市场天然周期的谷底。

　　假如可供挑选的本钱市场投资的收益率持久偏低，比方投资者在股票和债券市场上无所事事时，有最低投资收益目的的投资者就会在并不是适宜的市场天然周期点上杭州房地产市场现状，不竭地将资金(权益本钱和假贷本钱)投入房地产市场中的存量房地产和新开辟建立项目，以寻觅较高的投资收益。如许做的成果，使早期房地产市场价钱上升，颠末一段工夫后，房地产市场上的空置率也开端上升。

　　因为经济社会开展动员或发生了对贸易、寓居和效劳设备的空间需求，从而带来房地产市场的鼓起。因而从素质上讲，房地财产的开展是由团体经济社会开展决议的。从一个较长的汗青期间来看，经济社会开展表现为周期性的活动。响应地，房地财产的开展也存在周期性轮回的特征。

　　（3）当天然周期抵达其峰值并进入阑珊阶段的时分，因为空置率低于均衡点程度，投资者持续购置存量房地产并持续开辟新项目。因为本钱不竭流向存量房地产和新项目标开辟，以是此时房地产市场的活动性很高。当投资者终极熟悉到市场转向下滑时，就会低落对新项目投资的报答预期，同时也低落购置存量房地产时的出价。而存量房地产的业主并没有像投资者那样快地看到了将来市场会进一步下滑的风险，以是其叫价仍旧很高，致使投资者难以承受，招致房地产市场活动性大大降落，天然周期进入冷落阶段。