中国在20世纪90年月阅历了一系列以市场为导向的住房变革，住房变革始于1994年，其时当局许可国有企业员工以补助价钱购置其现有公寓的局部或部门产权，这根本上是国有企业员工的3项福利。1998年，中国当局针对1997年亚洲金融危急带来的倒霉影响，将房地财产作为新的经济增加引擎，撤废了这一福利性住房轨制。变革后，为当局或当局相干机构事情的中国百姓不克不及再打折购置住房，从而激发了大批的公家住房需求房地产二级市场包罗。

　　中国房地产市场的开展伴跟着一个热议的征象，即所谓的“鬼城”。人们常常能够找到新建的，但大多是空的城区，凡是在阔别传统都会中间的地域。出名的例子包罗内蒙古鄂尔多斯和河南正东新区。整体而言房地产二级市场包罗，我国都会化具有都会空置率高的特性。按照36个都会构建的数据，2009年后，1、2、三和四线都会的住房空置率急剧上升，鉴于高空置率凡是被视为潜伏住房泡沫的目标，这一察看成果激发了严峻任忧。

　　自上世纪90年月以来，中国房地产市场阅历了一次戏剧性的、耐久的繁华。这一繁华在学术界和政策界都惹起了严重存眷，不竭上涨的房价能够曾经开展成为一个宏大的房地产泡沫，终极能够分裂并损伤中国的金融系统和经济。出于这类担心，本章第一节回忆了中国房地产市场的汗青开展房地产市场情况阐发，第二节形貌了房地产繁华，第三节会商了房地产市场怎样与家庭联络，第四节会商了房地产市场怎样与处所当局联络，在第五节中，我们会商了中国房地产市场的这些主要方面以后，在第六节中，我们会商了为何我们估计中国不会忽然呈现天下性的房地产崩盘，但夸大了市场将来可连续性的几个枢纽身分。

　　住房私有化对中国经济发生了深远的影响。经由过程许可家庭增长住房消耗，变革为当前的房价上涨奠基了坚固的根底。其他研讨表白，中国住房从国有到公营的宏大改变，经由过程减缓信贷束缚刺激了企业家肉体，并与支出不合错误等的大幅增长相干。

　　2001年经由过程的中国“十五”方案将都会化作为刺激需求的国度计谋，并使住房市场成为中国经济增加的新引擎。按照这一国度计谋，国务院公布正式文件，许可县城和小城镇完成乡村到都会的免费移民。2014年，国务院片面打消了中国住民户口城乡二元构造，完毕了户籍轨制的城乡朋分。除北京、上海等少数大都会外，中国百姓如今能够自在迁徙到都会地域。风趣的是，都会化仍在停止中，停止2016年末，中国仍有超越40%的百姓糊口在乡村地域。2012年以后，新居建立趋于安稳，2015年以至有所降落，这表白修建业的繁华有所放缓。

　　因为这一冗长的开展历程，新区一期和二期的空置率居高不下也就层见迭出了。但是，一些身分能够会加重高空置率，并招致鬼城持久无人寓居。起首，地盘出让支出是处所当局财务支出的主要滥觞预算房地产二级市场包罗。这个较着的轨制特性能够会鼓励处所当局过分开辟新区和房地产项目。其次，作为国度都会化历程的一部门，小都会呈现了住民向一二线都会外流的征象。

　　中国的都会化历程走过了一条迂回的门路。1978年邓小平提出变革开放时，中国生齿过量，地盘经济瘠薄。为了包管不变的食粮供给，连结对都会住民充足的大众效劳，中国已往对乡村向都会迁徙有严厉的划定，即户口轨制。这类严厉的轨制不只扭曲了中国的劳动力市场，并且拖累了中国住房市场的开展。

　　在近来的一项研讨中，构建多部分静态普通平衡模子，研讨中国住房市场的城乡构造转型。他们的5项定量阐发表白，都会化历程约占中国都会房价增加的80%。

　　房地产市场是中国经济的主要构成部门，也是中国金融系统的主要构成部门。2017年，天下住房贩卖额13.37万亿元，占海内消费总值的16.4%。房地产市场也经由过程几个主要的渠道与中国的金融系统严密相连。起首，住房持有量是中国度庭资产组合的最大构成部门，部门缘故原由是在中国仍旧不兴旺的金融市场，家庭和企业都缺少其他投资东西。其次，中国处所当局严峻依靠地盘出让支出，并以将来地盘出让支出作为典质，经由过程“处所当局融资平台”（LGFP）筹集债权融资。第三，企业还依靠房地产资产作为典质告贷，自2007年以来，企业，特别是本钱充沛的企业，大批处置地盘收买投资。最初，银行经由过程向家庭、房地产开辟商、处所当局和由房地产资产或明或暗撑持的公司发放存款，严峻表露于房地产风险当中。

　　停止2016年第三季度，我国房地产类存款累计达55万亿元，约占我国银行业资产的25%房地产市场情况阐发。此中，家庭典质存款17.9万亿元，房地产开辟企业存款14.8万亿元（此中常常性存款7万亿元，影子银行存款6.3万亿元，海内债券刊行存款1.5万亿元），以房地产资产为典质的企业和处所当局存款占22.2万亿元。银行对房地产的大批敞口使得房地产市场在中国金融系统中具有体系主要性房地产市场情况阐发。

　　1998年，中国群众银行（PBC）提出了购房者以补助利率得到住房典质存款的法式，这是鞭策公家房地产市场开展的主要动力。别的，在1998年至2002年间，中国群众银行五次低落按揭利率，以刺激公家购房。到2005年，中国已成为亚洲最大的住房典质存款市场。按照中国群众银行的陈述，中国的典质存款在2016年到达17.9万亿元群众币，相称于昔时海内消费总值的25%。同时，中国群众银行还订定了其他撑持房地产市场的政策，包罗扩展房地产存款范畴，许可开辟商预售。综合来看，打消福利性住房分派，同时推出住房典质存款，刺激了中国住房大繁华的起飞。

　　需求留意的是，大范围的都会化历程天然会招致开辟新区早期的高空置率。在阔别都会中间的空空地盘上开辟新区是中国处所当局的遍及做法。一个典范的开辟历程始于本地当局概述新区将要建立的贸易和室第物业的整体计划，和配套的大众根底设备项目，如门路、水电厂、公立黉舍和病院。一个新的地域要完整霸占并繁华起来能够需求几个阶段。在第一阶段，本地当局操纵整体计划吸收开辟商在该区购置地盘和建立贸易和室第物业。房地产和根底设备项目能够需求1至5年的工夫才气逐渐启动。在这一阶段，处所当局还启动了根底设备项目。购房者在这个晚期阶段就开端购置住房，次要是受投资长处的驱动房地产市场情况阐发，罢了竣工室第的入住率较低。在第二阶段，也就是新区启动后的6到10年，大部门建立曾经完成，入住率跟着工夫的推移逐步上升。假如本地当局将一些机构和局迁入新区，常常会有所协助，这对餐馆和市肆等贸易企业与当局雇员一同入住起到刺激感化。这个新区能够需求10年多的工夫才气完整建成。这标记着三期贸易业态片面运营，小区糊口前提变得温馨。只要在这个时分，该区的贸易企业才会红利，二级住房市场才会活泼起来。