本次疫情对于上海房地产市场影响较大，不仅造成土拍市场及预售证发放的延迟，更重要的是交易市场的停摆，以及疫情对于经济冲击下，购房者信心的变化。欣慰的是，最近国家层面及地方均出台了一系列“稳经济、稳地产”的政策，这些政策将改变当前持续下行的趋势以及悲观预期。基于房地产市场周期规律、政策时效性、疫情对市场的冲击以及对冲政策对于市场的刺激几个方面，本文对2022年上海房地产市场趋势研判提供几个观点，以供参考。

　　很多人第一反应就会和2020年的疫情做一个比较。这两次疫情下杭州房地产市场现状，宏观经济环境背景完全不同无锡房地产交易中心。2020年，疫情对我国城市的影响面比这次要小，除武汉地区以外无锡房地产交易中心，其他地区很快复工复产。国外市场受到的冲击比我国要大很多，从图1可以看出，美欧日等国家经济是负增长。在经济增长压力下，美国打开了降息的通道，连续降息四次，2020年3月降息力度最大，达到50个基点。随之而来的就说在量化宽松背景下杭州房地产市场现状，热钱流入我国杭州房地产市场现状。从2020年3月到去年底，我国外汇规模增加1896亿美元。对房企来讲，迎来了史上最好的发债融资环境，2020年房企发债融资规模达到1.2万亿人民币上海房地产市场，融资成本基本在4-6%左右。这对于房企快速扩张拿地，进一步加杠杆创造了条件。

　　对比下，当前我国所处的宏观经济环境与上次疫情期完全相反。首先这次疫情多点爆发，波及的城市面较广。在美国经济快速恢复以及通胀压力下，美国开启了加息的节奏杭州房地产市场现状，分别与3月17日和5月5日连续两次加息，并且年内还有几次加息及缩表的计划。随着而来的就说热钱流出，人民币汇率贬值，今年前四个月我国外汇规模减少了1304亿美元。对房企来讲无锡房地产交易中心，迎来史上最冷的寒冬，在调控政策及热钱流出双重影响下，融资难度进一步增加，一季度债券融资规模仅仅1667亿人民币，随着人民币汇率贬值，偿债的压力也大幅增加。

　　从上海房地产市场周期趋势来看，2020年上海房地产市场处于上行周期（见图2），在疫情冲击下，随着政策的调整，房地产市场快速反弹，土地市场最早升温，310亿全国地王就是在当时由香港置地拍得，楼市也比较火爆，近30个项目出现“千人摇”的火热局面。下半年随着楼市火热局面在全国蔓延，三道红线上海房地产市场，集中度无锡房地产交易中心，信托融资收紧新规等一系列收紧政策出台，上海也出台了法拍房限购，二手房指导价、三价就低等收紧调控的细则。

　　对比下，今年上海房地产市场原本就是出于下行趋势（见图2），在疫情的影响下，市场受到更大的冲击。在这个背景下，自去年下半年开始土地市场就开始变冷，民企拿地的积极性明显降低无锡房地产交易中心，第二批拍地甚至还出现流拍的情况，这在以往年份是没有出现过的，楼市也开始降温。在疫情的影响下，今年调控有松动的迹象，比如房企拍地资格在松动，申请就有资格拍地，资金监管的比例也从原来的110%下调到80%。

　　本次疫情冲击下，上海的经济生产受到较大的影响。房地产业在上海经济的贡献还是比较大的，并且跟上海经济规模存在较强的相关关系。根据今年上海GDP经济增长5.5%的目标，可以测算出今年上海GDP的规模。房地产市场投资与GDP直接存在较强的线）。同时，房地产市场投资和住宅销售也存在较强的相关关系济宁房产交易网官网。乐观估计下济宁房产交易网官网，6月份顺利复工复产的情况下，根据GDP的损失，可以计算出二季度上海商品住宅损失的销售规模达到160万平米。

　　首先我还是长期看好上海楼市的。上海需求不仅具有较强的韧性并且还有较大的增长空间。近两年上海在人才引进方面推进的力度呈现不断扩大的趋势，尤其是2021年居转户人数达到37684人上海房地产市场，增长了105%，人才引进达到35444人，增长了172%（见图4）。根据上海未来的规划，2025年五个新城的常住人口要达到360万左右，也就是说未来3年内还要增加120万人，从远期来看，到2035年要在360万的基础上再导入140万人。大量人口的流入对于上海楼市是最有利的支撑。

　　根据上海房地产市场的周期规律特征以及上海住宅市场销售规模与居民资产配置比例的关系，可以计算出在没有疫情的影响下，2022年上海商品住宅销售规模在860-900万方左右。

　　疫情对于上海住宅市场造成160万方冲击，这个影响还是比较大的，对于上海楼市的“稳房价、稳地价、稳预期”也有不利影响。因此，相关的稳定楼市政策也会进行相应的调整。从政策可以影响的几个维度来看，二手房市场活跃度的提升能够带动新房市场10%的转化，棚改力度的增加，也有带来新房市场需求的上升，同时人才引进力度的增强，也会对新房市场有较强的支撑，因此，综合估计，政策影响下可以释放98万方左右的新房市场需求。结合没有疫情影响下的市场规模的测算，减去疫情冲击损失的规模及政策调整下释放的新的需求，最终可以预判上海2022年新房市场的规模在798-838万方之间，市场仍然保持在一个较为合理的水平。

　　今年与上次疫情市场走势最大的不同在于，上次疫情后，上海楼市呈现“V型”快速反弹的趋势，今年受到经济形势、房地产市场调控以及疫情的冲击，预计恢复的周期会比上一次要长，今年大概率会呈现“U型”的复苏趋势（见图5）。