越是市场下行阶段，以点概面的信息会越多，而且可信度还越高；消费者在接触到的市场信息中无锡房产信息网，有些需要实际落地的交易市场信息，有些需要资产配置型的广泛信息，有些需要某个和本人有关的小区实际市场信息；而目前当下非常发达的自媒体市场无锡房产信息网，同一个信息可能会有十几种不同的解答，对于接受信息方，需要根据自身的实际情况一一甄别借鉴；

　　本篇主要结合实际的落地调研，一些高端客户的真实想法，大范围各板块的市场调研包括经纪的沟通，整理成文（调研中主要针对1000万以上的市场成交和信息）；供大家参阅。

　　A经纪人：“现在市场很差，基本都没什么带看，没有客户进来，大家都出去玩一玩慢慢等新政策出来，不然干等着怎么活”‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

　　C经纪人：“还是会有成交，关键是价格，好的房子价格调整下来，还是可以卖的，只是需要调价蛮多”‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

　　D经纪人：现在市场肯定不好，价格应该在21年初的时候，不出政策依然会下跌，大家都在等“信号”，国人的思想都是买涨不买跌。

　　从以上数据来看，2023年上半年的数据不算太低，至少比2017年和2018年更好，但是为什么，现在这么多人在期待所谓的政策刺激？为什么会感觉市场特别差，可能有两个方面的原因：‍‍‍‍‍‍‍‍

　　1、心理预期：过去三年，特别是2022年的上海，大家都期待可以”从头“开始，卯足劲，但整个的市场环境，感觉像是一盆冷水，浇灭了很多人的心底的劲头；而房地产相关本身就和大部人息息相关，很多人的财富都集中在房产上，房产下行，瞬间感觉自己变“穷”，不仅仅是挣钱不容易的原因；‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

　　2、习惯期望：从2020年到2022年3月份，上海的楼市，让很多有房一族的精英感觉钱袋子“鼓”起来了，经历快10个月的低潮，更多人的耐心已经磨的差不多了，该期望的状态一直没有出现，加上以点概面的习惯，会感觉成交量很差，甚至每个月的成交数出来杭州房价趋势，都会出现大量的质疑和自我否定；

　　在每个月的交易数据中，500万以下的占比都在80-90%，而市中心的交易量一直不高，下面我们针对2000万以上一二手房的数据（来源于网络）做具体分析；

　　6月上海新房市场成交商品住宅8492套，环比上升28.1%；成交均价为6.5万元/平米，环比上涨1.6%。

　　其中，2000万以上的新房成交约314套，环比减少20.3%。成交总金额约84.86亿元、成交总面积约6.83万平米、套均总价约2702万元/套、套均面积约217.66平米/套、成交均价约12.4万元/平米。

　　从区域分布看，浦东新区持续领跑，以210套的成交量遥遥领先区，占比全市成交总量近七成。徐汇以60套的成交量次之，闵行与普陀分别以12套和11套的成交量位居三四位。

　　从细分板块来看，浦东三林板块和北蔡板块分别以118套和88套的成交量全市领先，浦东新区的成交量几乎都来自该两板块。徐汇龙华板块以59套的成交量位居第三。

　　其中，2000万以上的住宅成交约117套，环比下跌10.7%；成交总面积约2.74万平米、成交总金额36.1亿元、套均总价约3082万元/套、套均面积约234.2平米/套无锡房产备案信息网，均出现了一定幅度的下滑。成交均价约13.2万元/平米，环比上涨11.6%。

　　从成交房源的区域分布来看，6月二手豪宅成交主要集中于浦东、徐汇和静安，3区合计成交99套无锡房产备案信息网，全市占比过半。

　　前几期的文章中，反复提到上海楼市可整体概括为：“以价换量”，从第二季度来看，需要改成“以无幻想换量”；从「政策层面、实际交易、买卖双方心态」三个方面来分析目前楼市市场现状情况。

　　目前对于买方，卖方，经纪公司可能都期待新的政策出来“刺激”房地产，毕竟从过往经验来看，这个时候应该会出，政策？税费？限购？能够可以解决当下的“平静”？

　　总结：当前楼市情况，有稳步成交，同时市场的下行，又迎合了很多人的“预期”，应该是理想状态；所以为什么需要政策的刺激？

　　近两个出现新的声音，“撤牌”：卖了一段时间，没有达到预期的价位，耐心磨没了，改为出租、置换，没有看到好的便宜的房子，或对市场的底部还没有看清楚，暂时租房；因为置换，同步的几套房子都在出售，按照优先级别的撤牌；

　　卖方的耐心已经磨的差不多，新挂牌出来的，价格上基本没出现大幅度的变化，基本大部份在等待买方出价；

　　总结：大量挂牌的声音少了，不断降价的声音多了，基本还是两类业主，直接把价格调整到2021年，要么还是高价在等待机会出；‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

　　1、实际成交价格分为两类：降到“骨折”一般为产品本身存在一些瑕疵，比如低楼层、采光不好、户型不好等，调整价格的幅度甚至达到30%，至少超过10%以上（相比较同户型最后一套成交）

　　“当年”网红炒的有多火，这期跌的就有多“猛”，特别是部分诸如不具备地段杭州房价趋势，管理等“底蕴”的楼盘；但还没有到“外界”所说的暴跌的程度；

　　另外一类的优质产品，对于好一点产品来说，相比较最后一套成交，价格上浮动不会太大，基本保持在10%以内的比例；比如嘉里华庭，翠湖天地等（市中心类似地段管理），目前价格大概回落到2021年4～5月左右，同一个户型相比较2022年7月最高峰回落大概5%，好的户型只要调整价格，相比较会更好成交；而大部份的挂牌，还是高于最后一套成交，所导致长时间的没有成交；

　　‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍2、豪宅产品基本都是要回落到21年的价格：这类产品是过去3年涨幅最大的，所以回落，是理所当然，豪宅（3000万以上）产品完全不能单纯看成房屋，而是类似投资/银行机构，所以这类产品的买卖双方基本都是看整体的政策，国际金融环境等各方面，具体可以私信沟通；

　　对于更多买方：完全主动-几乎不出价，无论多好的房子，在很多人眼里看来再便宜的价格，不断的看房筛选阶段，等待某个时机；

　　总结：实际的成交一直在继续，这个市场如果要真的成交，决心是第一位，过多的考虑价格因素，估计等待的时间会久一点；

　　目前主流想法已经完全回归“理性”，房子是用来住的，以舒适性为主；近期的买方更多的是新上海人和自主改善的老上海人为主，资产配置相对很完善的少部分投资客；投资心态的入手者也是考虑租金回报（可能在过去的20年没有考虑过的事情）；

　　1、“以静制动”：心态平和，纯粹看成金融产品；我们的判断买卖双方都会慢慢达成一个平衡，卖方的耐心已经磨的差不多，接下来就看买方；

　　如果再过一段时间，没有新的政策或新的政策出来后反响不大，就是买方耐心磨灭的时候，这是要么继续僵持，要么买方会出价，不会像现在这样被动，当然和市场涨跌没有关系，所以继续等待！

　　2、撤牌出租: 找到非常配合的租客，哪怕租金低一点，方便“高光时刻”出，这个前提是不保留此套，无论时间长短；

　　3、营销调整:想办法找到近期有动力的20%经纪，把他们手上的潜在客源挖掘出来，眼睛不要放在80%那边，而是在20%人上；

　　总结：要么价格调整到买方觉得值得买入的程度，按照目前的市场，如果好的产品，相比较上一套同户型（2022年7月高峰）回调5%-10%可能可以出掉；

　　如果是一般产品，可能需要回调10-20%，不是和现在市场上挂牌半年一年卖不掉的挂牌房源对比，而是找到具体的对比时间点，比如回到2021年等；

　　馨昊点评：关于是否保留，或后续的楼市走势情况，和个人的金融属性，居住属地的变更等都有很大关系，不好以点盖面 以偏概全，具体可以私信，根据个人需求，给出准确建议！ ‍‍‍‍‍‍‍‍‍

　　1、自住为主的需求：（含置换）我们多次表达过，当下市场是置换的很好时机，毕竟投资属性低于居住属性；单纯从房屋上来看，确实出现了很多年没挂出过好户型，从居住的舒适性，能够选到好的产品；至于价格，就看个人去选择出手的时机，但依然建议结合个人情况，不盲目“从众”，买房其实和“穿鞋”有点类似，适合自己的才是最好的；

　　2、投资为主的需求：此类买方，资产配置程度相对完善，房产只是储备资金的一个渠道，考虑入手房产之前，综合考虑的因素比较多，有点类似豪宅买方；所以，看过以上数据，大概会有自己的判断，此类建议不完全适合，可以私信馨昊团队一起探讨无锡房产备案信息网。

　　总结：这个市场的买方，完全有时间选择自己喜欢的产品，甚至由买改为租，这个和文化，理念等有很大的关系，具体选择，在于个人的理解。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍