2020年10月天下寓居类CPI（房租）触底反弹，停止2021年7月天下寓居类CPI约为1.1%。按照寓居类CPI（房租）与房价指数的干系阐发：①房租触底后3-6个月（均匀4个月）房价触底，房租触底上涨抢先于房价3-6个月（均匀4个月），即房价在2021年2月份阁下开端呈现上涨苗头；②房租涨幅超越2%（预警值），房价的普通就可以够会呈现较着上涨，当前值为1.1%，后续需求连续存眷。按照天下寓居类CPI（房租）的阐发，后续3-6个月房价涨跌趋向阐发为滞涨或小幅上涨。

　　我国房地产在已往20年的调控能够归纳综合为3次狼来了（3次刺激，3次收紧），每次收紧后的刺激都让房价飞得更高，就像我们的一篇小学课文一样，狼来了喊的次数多了，以致于各人厥后都不信赖狼来了。可是，第三次，狼真的来了，就该有羊羔要被吃了！

　　简朴地说，你要诚心诚意地信赖周期一定存在，就像我不断夸大的那样。这就意味着，智慧的投资人要从本人的词库里永久剔除那些其他许多人常常说的话。这些该当永久禁用的词语包罗永不、决不、老是、不断、永久、不克不及、将会、将不会、只会。

　　周期轮回生生不息，投资者感情会让周期长久生效，这就是为何偶然我们没法用经济目标去猜测资产的价钱，可是站在持久的角度来看，周期纪律必然是有用的，悲观的感情将资产价钱推得越高，将来摔得也会越惨；灰心的感情将资产价钱砸得越低，将来上涨幅度也会越大。

　　M2增速是全社会畅通货泉量供应，GDP增速是海内消费总值的增加速率，CPI是住民衣食住（租房）行等糊口必须品的物价增加率，X次要包罗买房、股票等大批商品和投资品价钱增加率。分离我国GDP为6-7%，CPI为3%，那末一般的M2该当不超越10%，不然很能够推升房产等投资品价钱。逻辑就是：市场上的钱多了，就会流向股市和房市这两个蓄水池，股市的活动性好可是颠簸性大，房市的不变性好可是活动性差，都是资金简单流向的处所。以是，当M2超越10%时，这时候资金的次要流向就取决于政策的指导、群众的预期。以下是近来20年我国房地产次要调控政策及其对房价的影响，详见下图4：

　　（2）新完工面积与房价的干系：商品室第新完工面积抢先房价大要4-6个月（均匀5个月），新完工面积触底反弹后5个月阁下房价触底反弹；已往20年新屋完工面积均匀增速约为10%，近来10年均匀增速约为7%；新屋完工面积增速见顶后5个月阁下，房价增速见顶，新屋完工面积增速低于均匀值10%，房地产进入膨胀期，房价阶段见顶；新屋完工面积增速低于0，完整进入自动去库存阶段，普通房价会有本质性下跌。

　　(13) 从开端方案到建成开业，常常需求很长工夫，足以让经济从繁华走向冷落。在经济增加得很好的时分完工的项目，常常会在开盘的时分赶上经济状况变得蹩脚。这意味着这些增长的衡宇面积只是增长了更多的空置面积，加大了房钱下行和贩卖价钱下行的压力。得不到利用的闲置面积在市场上浪荡，就像鬼魂一样。

　　(10) 优良的收益房产市场评价价钱，加上天天愈加主动有益的报纸头版头条的宣扬，招致更多的项目开端方案、融资、获批。

　　按照2004年2月至2021年7月的商品室第库存增速与70个大中都会房价指数走势统计阐发得出：①库存增速的最低点对应房价增速的最高点（留意这里说的是价钱增速，不是价钱），库存增速的最高点对应房价增速的最低点；②库存增速由正转负，进入被动去库存，价钱开端上涨；③库存增速由跌转升，处于自动补库存阶段，价钱还在上涨，可是价钱增速降落；④库存增速由负转正，处于被动补库存阶段，价钱滞涨或开端下跌；⑤库存增速由升转跌，处于自动去库存阶段，价钱加快下跌。详细走势以下图3：

　　以下是1998-2021年我国房地产次要调控政策（白色字体）与上证指数开盘点位（蓝色线）的干系，此中白色框为上证指数涨幅较大的工夫段（牛市），白色字体为房地产调控政策。我们大抵能够得出以下结论：①收紧房地产调控后1-2年，股市大几率会进入牛市；②放松房地产调控后1年左后，股市大几率进入熊市。我国房地产次要调控政策与上证指数开盘点位的干系详见下图5：

　　（3）库存面积增速与房价的干系：库存面积增速=新完工面积增速-贩卖面积增速，定性阐发得出，库存增速的最低点对应房价增速的最高点（留意这里说的是价钱增速，不是价钱），库存增速的最高点对应房价增速的最低点；库存增速由正转负，进入被动去库存，价钱开端上涨；库存增速由跌转升，处于自动补库存阶段，价钱还在上涨，可是价钱增速降落；库存增速由负转正，处于被动补库存阶段，价钱滞涨或开端下跌；库存增速由升转跌，处于自动去库存阶段，价钱加快下跌。

　　素质上，房地产的小周期也遵照基钦周期（库存周期）。在不捂地、捂盘的状况下，海内开辟商从获得地盘到开盘，普通6-10个月，均匀8个月。地盘成交面积是面粉数目，新完工面积是刚进入建造面包流程的面粉数目，室第贩卖面积是卖出头具名包的数目（包罗在烤好的面包和在烤炉内里的面包）。一个完成的库存周期普通会阅历4个阶段：自动补库存（求过于供，价钱大涨）、被动补库存（供大于求，价钱滞涨或微跌）、自动去库存（供大于求，打折促销）、被动去库存（求过于供，价钱触底或微涨）。普通状况下，当进入被动去库存阶段房产市场评价价钱，开端呈现供不该乞降价钱触底或微涨，开辟商便会开端抓紧拿地完工，可是等新盘入市还需求6个月阁下。

　　因为2011年以后才有中国70个大中都会房价指数年率数据，以是我们统计了已往十年的数据走势，结论以下：①房租触底后3-6个月（均匀4个月）房价触底，房租触底上涨抢先于房价3-6个月（均匀4个月）；②房租涨幅见顶后4个月阁下房价见顶滞涨或下跌（特别是二手房）；③房租涨幅下跌至低于2%，房价的普通就会开端大几率下跌。2011年1月至2021年7月天下城镇住民CPI和70个大中都会房价指数年率走势见下图1：

　　(12) 大楼建立完工以后，还需求几年工夫才气竣工，其间，第一个竣工上市的项目，就吃掉了此前没有被满意的需求。

　　房钱上涨——二手房价钱开端上涨——新居价钱上涨——新屋完工数目开端增长——信贷宽松——新屋完工大幅爬升——地盘贩卖大幅增长——房价高点——衡宇畅销——呈现房贷违约（法拍房增长）——贸易举动遍及堕入冷落——银行房地产存款收紧——法拍房数目大幅增长——存屋出清。

　　按照天下寓居类CPI（房租）的阐发，后续3-6个月房价涨跌趋向阐发为滞涨或小幅上涨；按照新屋完工面积聚计增速的阐发，对后续4-6个月房价的涨跌趋向阐发为下跌；按照商品室第库存面积增速阐发，对后续房价的涨跌趋向阐发为滞涨或下跌；按照货泉供给量的阐发，对后续房价的涨跌趋向阐发为下跌。综合4个目标阐发，将来半年天下范畴内的房价为滞涨或下跌的几率较大。

　　下图为2008年1月-2021年8月，70个大中都会房价指数与（M2-GDP-3%)增速差走势图，分离上图中我国房地产次要调控政策（白色字体）与上证指数开盘点位（蓝色线）综合阐发能够得出以下结论：①M2-GDP-3%的增速差大于0，普通有益于房市或股市上涨，楼市收紧则股市上涨，楼市放松则股市下跌；②M2-GDP-3%的增速差扩展，对股市大概楼市利好；增速差减小，对股市大概楼市利空；③M2拐点抢先房价拐点3-6个月;④分离我国比年来GDP为6-7%，CPI为3%，那末一般的M2该当不超越10%，不然很能够大幅推升房价或股价；⑤房价调控也遵照三级驱动准绳，即一级驱动是政策出台（政策顶或底），二级驱动是因为房价本身的惯性持续上行或下行（经济顶或底），三级驱动是跟着投资者感情的极端悲观或灰心而见顶或见底（感情顶或底），每级驱动力普通距离3-6个月。作为投资者，普通在第二级驱动（经济顶或底）出场。70个大中都会房价指数与（M2-GDP-3%)增速差走势见下图6：

　　(6) 经济开展更好，房地产资产贬值，让本钱供给者愈加悲观，本钱供给者的心态变好了，让房地产开辟商更简单拿到融资。

　　经济下滑——房地产开辟削减——经济向好——房地产需求回暖（求过于供）——衡宇房钱上涨——衡宇贩卖价钱上涨——融资简单——房地产开辟增长——首批开辟商大赚——房地产开辟大幅增长——经济下滑——房地产需求下滑（供大于求）——房地产开辟削减。周期轮回，循环往复……

　　(5) 房钱和房价上升，持有房地产的产权就可以享用资产贬值，财产随之增长，叫醒了开辟商建立新项目标热忱。

　　以上数据属于天下城镇住民的寓居类CPI和70个大中都会房价指数的统计，实践上70个大中都会的寓居类CPI能够更高，各都会的涨跌要按照本地的寓居CPI详细阐发，整体说来，由于一二线都会的房租比三四线更高，寓居类CPI的占比也更高，以是一二线都会的寓居类CPI涨跌幅度对房价的唆使感化也会愈加较着。普通，一线个月，二线都会房价抢先三四线个月。别的，因为限购限售等政策，一二手房价能够倒挂房产楼市买卖排行，以是二手房价钱才是市场的实在成交价钱。

　　（2）新屋完工面积是房价的第2抢先目标，新屋完工面积开端大幅增长预示着房价将会上涨，新屋完工面积开端下跌预示着房价将会下跌。

　　（4）货泉供给（房贷利率）与房价的干系：M2-GDP-3%的增速差大于0，普通有益于房市或股市上涨，楼市收紧则股市上涨，楼市放松则股市下跌；M2-GDP-3%的增速差扩展，对股市大概楼市利好；增速差减小，对股市大概楼市利空；M2拐点抢先房价拐点3-6个月;分离我国比年来GDP为6-7%，CPI为3%，那末一般的M2该当不超越10%，不然很能够大幅推升房价或股价；收紧房地产调控后1-2年，股市大几率会进入牛市；放松房地产调控后1年左后，股市大几率进入熊市。

　　（1）房租与房价的干系：房租触底后3-6个月（均匀4个月）房价触底，房租触底上涨抢先于房价3-6个月（均匀4个月）；房租涨幅见顶后4个月阁下房价见顶滞涨或下跌（特别是二手房）；房租涨幅下跌至低于2%，房价的普通就会开端大几率下跌。整体说来，由于一二线都会的房租比三四线更高，寓居类CPI的占比也更高，以是一二线都会的寓居类CPI涨跌幅度对房价的唆使感化也会愈加较着。普通，一线个月，二线都会房价抢先三四线个月。别的，因为限购限售等政策，一二手房价能够倒挂，以是二手房价钱才是市场的实在成交价钱。

　　(9) 首批完成的项目，碰到压制已久的微弱需求，局部租出，大概很快贩卖一空，闪开发商大赚一笔。

　　在对以往103年间的房地产买卖统计数据，和四周相干的一切贸易、政治与生齿统计变乱停止查询拜访以后，霍伊特把房地产周期形貌成以下20个阶段：

　　房租价钱是房价的第1抢先目标，房租先于房价上涨而上涨，先于房价下跌而下跌。新屋完工面积是房价的第2抢先目标，新屋完工面积开端大幅增长预示着房价将会上涨，新屋完工面积开端下跌预示着房价将会下跌。经济增加状况影响信贷政策，信贷政策对房地产开辟商和购房者都有主要的影响。房贷利率放松，普通预示着房价上涨；房贷利率收紧，预示着房价下跌。因为投资者预期和感情的改变并会立刻转向，以是当房贷利率放松时，房价其实不会即刻开端上涨；当房贷利率收紧时，房价其实不会即刻开端下跌。就像在马路上开车，启动加快会有加快间隔，刹车减速会有制动间隔。以是，房贷利率变革需求惹起我们的警觉！

　　数据统计阐明：2011年7月至2021年7月的均匀值涨幅为102%，寓居类CPI一般范畴在101%-103%，寓居类CPI低于100%属于通缩，阐明房租降落；高于2%阐明公道通胀，房租平和上涨；高于3%阐明通胀比力较着，房租涨幅较大。

　　21世纪初，住房需求微弱，加上典质存款资金充沛，再加上媒体悲观报导的不断鼓动，鞭策了住房价钱微弱上涨。这时候我们就开端听到别的一句传播很普遍的房地产投资盛行语：“房价老是上涨的房产市场评价价钱。”实在这也是两相情愿的说法。

　　我们简朴地用商品室第的新完工面积增速减去贩卖面积增速，作为房地产库存数据增速，即库存面积增速=新完工面积增速-贩卖面积增速。这个并非实在的库存数据（未思索原本的库存），这个算法也其实不松散，可是能够作为房地产室第面积库存增速的定性阐发目标。实际上房产市场评价价钱，库存增速的最低点对应房价增速的最高点（留意这里说的是价钱增速，不是价钱），库存增速的最高点对应房价增速的最低点房产市场评价价钱。逻辑就是求过于供，价钱上涨，库存的最低点价钱最高，跟着开辟生抓紧完工建立，供给增长，供求冲突逐步减缓，价钱增速放缓，直到新完工的增速大于贩卖增速，呈现了供大于求，才会呈现价钱截至上涨。

　　霍华德·马克斯在《周期》一书中讲到：在我多年投资的职业生活生计里，我听过许多把投资买房这件事公道化的说法，它们简朴易懂，简单被承受，好比“这块儿地不再能盖新居子了”（和地盘有限联络，讲稀缺性），“你能够不断住在这套屋子里”（和屋子联络，讲豪情），“买房能对冲通货收缩”（和一切范例的资产联络，讲财产办理）。那末人们终极学到的是，这些说法不论说得何等准确，都没法包管你的投资不赔钱，由于你投资买入的本钱价钱假如太高，就甚么来由都不论用了。

　　(4) 经济疲软的时分，只要少数修建完工制作，如今才开端投入利用，衡宇需求面积的分外增加，招致供应有些吃紧，因而衡宇房钱和贩卖价钱开端上升。

　　按照2004年2月至2021年7月的商品室第新完工面积增速与70个大中都会房价指数走势统计阐发得出：①在没有政策身分扰动的的条件下，新完工面积抢先房价大要4-6个月（均匀5个月），新完工面积触底反弹后5个月阁下房价触底反弹（2011年末除外）；②抛除2020年疫情影响的极度状况，已往20年新完工面积均匀增速约为10%，近来10年均匀增速约为7%；③新完工面积增速见顶后5个月阁下，房价增速见顶，新完工面积增速低于均匀值10%，房地产进入膨胀期，房价阶段见顶；新完工面积增速低于0，完整进入自动去库存阶段，普通房价会有本质性下跌。2004年2月至2021年7月的商品室第新完工面积增速与70个大中都会房价指数走势见下图2：

　　该房价指数按照通例和合规典质存款买卖得出——仅计较单套房产。该指数为加权、反复贩卖指数，即该指数权衡同一房产的反复贩卖或再融资中的均匀价钱变革。该指数暗示与客岁同期比拟的百分比变革，包罗 70 座大中型都会的房价。该指数为汤森路透所计较的加权均匀值。同时，该指数也反响群众币汇率走势：假如该目标比预期更高，则应以为群众币强势/看涨，而假如该目标比预期更低，则应以为群众币弱势/看跌。

　　停止2021年7月，天下商品室第新完工施工面积聚计增加为0.4%，创下2016年以来最低程度（剔除2020年疫情缘故原由招致的负增加数据），远低于近来10年均匀增速（7%）房产楼市买卖排行，房地产已进入自动去库存阶段，表白房价阶段见顶，普通房价会有本质性下跌。鉴于新完工面积抢先房价大要4-6个月（均匀5个月），新完工面积触底反弹后5个月阁下房价触底反弹，后续连续存眷新屋完工面积聚计增速的变革状况。按照新屋完工面积聚计增速的阐发，对后续4-6个月房价的涨跌趋向阐发为下跌。

　　(7) 融资更自制，也更简单，天然进步了潜伏项目标预期收益率，也增长了这些项目标吸收力，因而增长了开辟商情愿追逐这些项目标希望。

　　我期望，到如今为止，你曾经大白了这个究竟，我们会商的资产代价再大，感化必定也不会壮大到充足不断占下风。人类的感情不成制止地会走极度，让资产的价钱，以至物有所值的资产价钱，也随着走极度：资产价钱要末过分大于代价而让人头晕眼花，要末过分低于代价而让人灰心恐惊。

　　数据统计阐明：2011年7月至2021年7月的均匀值涨幅为4.8%，房贷的年利率（资金本钱）大要在5%阁下，因为房贷通常为2-3倍杠杆，假定房价涨幅一般范畴是3-6%，大中都会的房价涨幅假如低于5%时房价涨幅低于存款资金本钱，房价就落空了投资代价，存鄙人跌动力房产楼市买卖排行。

　　投资的三级鞭策力：起首是政策驱动、然后是经济驱动、最初是感情驱动。一级驱动是政策出台（政策顶或底），二级驱动是因为房价本身的惯性持续上行或下行（经济顶或底），三级驱动是跟着投资者感情的极端悲观或灰心而见顶或见底（感情顶或底），每级驱动力普通距离3-6个月。作为投资者，普通在第二级驱动（经济顶或底）开端减仓或建仓，在三级驱动呈现时清仓或重仓。

　　(8) 更高的预期收益，更悲观的开辟商，愈加大方风雅的本钱供给者，三个身分分离在一同，形成制作项目完工率大幅爬升。

　　停止2021年8月，M2同比增加8.2%，M2-GDP-3%增速差为-0.8%，持续3个月显现减小的趋向，倒霉于房价和股市上行。思索到房地产调控仍无放松的迹象，以是对房价的利空效应愈加肯定。以是，按照货泉供给量的阐发，对后续房价的涨跌趋向阐发为下跌。

　　停止2021年3月商品室第库存增速为-38%，2021年7月为-22%。按照阐发：①库存增速的最低点对应房价增速的最高点，以是2021年3-4月多是房价增速的高点；②2021年3-7月，库存增速由跌转升，处于自动补库存阶段，价钱还在上涨，可是价钱增速降落；③2021年3月库存增速的最低点并未呈现房价的快速上涨，阐明供求干系根本均衡，下流需求不敷，跟着库存增速的增大，供应大于需求，房价很难具有上涨动能。后续连续存眷库存增速变革房产楼市买卖排行，假如库存增速持续上涨，则价钱会持续上涨由负转正，处于被动补库存阶段，价钱滞涨或开端下跌；假如库存增速由升转跌，则处于自动去库存阶段，价钱加快下跌。按照商品室第库存面积增速阐发，对后续房价的涨跌趋向阐发为滞涨或下跌。

　　投资的三级鞭策力：起首是政策驱动、然后是经济驱动、最初是感情驱动。一级驱动是政策出台（政策顶或底），二级驱动是因为房价本身的惯性持续上行或下行（经济顶或底），三级驱动是跟着投资者感情的极端悲观或灰心而见顶或见底（感情顶或底），每级驱动力普通距离3-6个月。作为投资者，普通在第二级驱动（经济顶或底）开端减仓或建仓，在三级驱动呈现时清仓或重仓。周期轮回生生不息，投资者感情会让周期长久生效房产楼市买卖排行，这就是为何偶然我们没法用经济目标去猜测资产的价钱，可是站在持久的角度来看，周期纪律必然是有用的，悲观的感情将资产价钱推得越高，将来摔得也会越惨；灰心的感情将资产价钱砸得越低，将来上涨幅度也会越大。

　　按照我国《住民消耗收入分类》的划定，寓居类都会住民消耗价钱指数次要暗示住民房租、物业、水电气、住房调养、维修及办理等用度，不包罗购置家具家电（属于糊口用品及效劳类），也不包罗买房和新装修。就同比数据而言（上年同月=100），因为物业、水电气费率变革较小，而住房调养、维修及办理是仅指为了使住房连结原利用情况停止的小范围调养、维修，这个用度普通不会常常发作。以是，变革较大的是房租，其次是水电气。我们能够把寓居类都会住民消耗价钱指数（简称寓居类CPI）简朴地看做是房租指数。

　　（3）经济增加状况影响信贷政策，信贷政策对房地产开辟商和购房者都有主要的影响。房贷利率放松，普通预示着房价上涨；房贷利率收紧，预示着房价下跌。因为投资者预期和感情的改变并会立刻转向，以是当房贷利率放松时，房价其实不会即刻开端上涨；当房贷利率收紧时，房价其实不会即刻开端下跌。就像在马路上开车，启动加快会有加快间隔，刹车减速会有制动间隔。以是，房贷利率变革需求惹起我们的警觉！