第一阶段（政策转向宽松+地产根本面下行）：政策放松早期，地产根本面仍在恶化，行情次要受政策放松驱动中国房地产行情份析，具有较着的绝对收益和逾额收益。

　　申万证券暗示，2023H1房地产板块持续缩表，团体功绩下滑趋向收窄、探底可期，优良房企将来生长性更佳。近期政治局集会中行业政策转向主动撑持，央行、证监会、住建部等也接连确认撑持标的目的，估计房地产供需两头政策将加快放松，此中存眷一二线都会政策放松及城中村革新政策的加快落地，估计中心都会贩卖也将逐渐改进，格式优化下优良房企生长空间翻开，并将受益于政策放松和格式优化双厚利好。

　　房企层面，次要从贩卖和拿地两个方面阐发下运营的不同。从贩卖来看，在团体同比降落的状况下，头部企业和央国企的韧性更强；从拿地来看，房企拿地范围同比降落，央国企还是拿田主力。

　　2023年上半年二手书买卖市场阐发，公布财报的170家房企中共有90家完成了红利，红利总额为1038.23亿元，此中30家房企净利润不敷1亿元。而录得吃亏的80家房企吃亏总额为2060.89亿元，绝对值险些是红利总额的两倍。本年以来，已有蓝光开展、泰禾、阳光城等8家A股房企退市，若将部门房企与未定期公布财报的房企算上，全部行业吃亏情况大概会愈加惊心动魄。

　　央行“831”新政，叠加北上广深等一线都会前后官宣“认房不认贷”，市场对地产的预期再上一个台阶。资金也连续聚焦地产类ETF。厚交所数据显现，地产ETF（159707）近一周获增仓金额超5200万元！工夫拉长看中国房地产行情份析，地产ETF（159707）近60日获资金增仓近2亿元，净流率超70%！

　　从详细房企来看，国企vs民企，谁更占优？兴业证券暗示，团体来看，四轮地产行情中，“万保招金”等头部房企表示较着占优。

　　详细来看，受热门都会供地和上年低基数影响，50家代表企业拿地总额同比上升9.9%。8月，北京、上海二手书买卖市场阐发、南京、成都、姑苏、天津等多个热门一二线都会持续停止了集合供地，叠加上年低基数影响，企业拿地范围同比有所规复。分企业来看，保利、建发、中国铁建等央国企拿地范围较高，绿城、万科、龙湖、金地等混淆一切制企业和民企亦有投资。

　　梳理下本轮政策的演化途径，起首是7月政治局集会新定调，然后住建部等指明标的目的，接着郑州等处所连续公布优化楼市政策的告诉，随后央行“831”新政出炉，随即北上广深等一线都会参加“认房不认贷”。地产重磅政策接连兑现，市场分歧以为，当前地产政策力度堪比2014年930的片面放松。

　　风险提醒：地产ETF被动跟踪中证800地产指数，该指数基日为2004.12.31，公布日期为2012.12.21二手书买卖市场阐发，指数成分股组成按照该指数体例划定规矩合时调解。文中指数成分股仅作展现中国房地产行情份析，个股形貌不作为任何情势的投资倡议，也不代表办理人旗下任何基金的持仓信息和买卖意向。基金办理人评价的本基金风险品级为R3-中风险，合适恰当性评级C3以上投资者。任安在本文呈现的信息（包罗但不限于个股、批评、猜测、图表、目标、实际、任何情势的表述等）均只作为参考，投资人须对任何自立决议的投资举动卖力。另，本文中的任何概念、阐发及猜测不组成对浏览者任何情势的投资倡议，亦不合错误因利用本文内容所激发的间接或直接丧失负任何义务二手书买卖市场阐发。基金投资有风险，基金的过往功绩其实不代表其将来表示，基金办理人办理的其他基金的功绩其实不组成基金功绩表示的包管，基金投资需慎重。

　　从行业团体来看，本年以来A股市场上已有蓝光开展、泰禾、阳光城等8家企业退市，很明显，当前的房地产行业已不再是片面盈余的时期。那末，地产板块的下一个时机在哪？本文将从政策、行业、企业3组数据阐发：

　　拿地层面，房企拿地范围同比降落，央国企还是拿田主力。按照中指研讨院《2023年1-8月天下房地产企业拿地TOP100排行榜》数据显现，2023年1-8月，TOP100企业拿地总额7888亿元，拿地范围同比降落10.5%中国房地产行情份析，降幅较上月收窄2.9个百分点。

　　材料显现，地产ETF（159707）跟踪中证800地产指数，聚集市场16只头部房企，在投资标的目的上具有较着的头部集合度劣势，前十大成分股权重超8成，“万保招金”权重超5成。同时，指数成分股国企央企含量高，享用“中特估”观点加持。

　　别的，从16家支流龙头房企功绩来看，保利开展、华发股分、滨江团体和招商积余等4家公司同时录得停业支出和净利正增加。从盈亏来看，14家房企完成了红利，合计红利380亿元；仅2家企业吃亏，合计吃亏金额20.35亿元。比照行业团体表示来看，龙头房企功绩韧性凸显。

　　综上，陪伴政策的连续宽松和行业格式的连续优化，以头部房企和国央企为代表的优良房企或将领先受益。浙商证券也指出，环绕“下有根本面托底+上有政策拔估值”，根据修复次第优先看幸亏一线都会有土储劣势的房企。

　　兴业证券梳理了汗青上4轮地产政策宽松下的行情归纳途径，大抵能够被分别为两段，两轮均有明显的绝对收益和逾额收益。

　　一方面，头部企业贩卖连结韧性。2023年1-8月，TOP10房企贩卖额均值同比降落4.5%，降幅最小。另外一方面，央国企贩卖表示较为微弱。2023年1-8月，TOP50房企中，央国企贩卖额均匀增加21.3%，妥当民企贩卖额均匀增加0.7%，混淆一切企业降落9.1%，脱险民企降落46.0%。

　　贩卖层面，中指研讨院数据显现，2023年1-8月TOP100房企贩卖总额为43656.1亿元，同比降落8.6%，降幅比拟上月扩展4.0个百分点，持续四月降幅扩展。细分来看，企业贩卖表示分化较着。

　　第二阶段（政策保持宽松+根本面改进）：根本面改进和仍然宽松的政策配合催化地产股持续上涨，这一阶段的绝对收益和相对收益以至超越第一阶段。