鉴于地价变更会经由过程影响红利影响都会投资远景，下文我们就以22个重点都会为例，探求一下“两集合”新政之下房企的红利状况，经由过程测算，成果发明：热门都会红利空间持续收窄，特别是市场热度比力高的无锡、厦门等都会，首轮集合土拍地房比多超80%房地产市场简朴阐发。典范如无锡，固然在限价的影响下，无锡团体溢价率程度不高房地产市场简朴阐发，唯一12%，但从红利空间来看，团体表示欠安。以中储地块（XDG-2021-2号地块）为例，该地块起拍楼面价为1.7万/平方米，开拍后间接触及最高限价进入竞租赁环节，终极以总价41.71亿元+6.61万平方米竞租赁面积的前提成交，而该地块被周边项目售价在2万元/平方米，根据这一价钱，地房比高达90%，红利不复存在。

　　与此同时，自2020年以来，热门二线都会地价就在不断走高，2021年上半年亦是云云。以施行集合供地的都会为例来看，首轮集合土拍均匀地价唯一成都、杭州、姑苏、福州和长春地价较2020年景交均匀地价持平或下跌，其他都会的均匀地价均较上一年较着上涨，此中重庆涨幅最为明显，部门地块的成交价钱以至高于周边新居售价，拿地本钱较着上升。固然成都、杭州等5个都会地价并未较着上涨，但成都、杭州等热门都会拿地本钱实践是上升的，这是因为这些都会固然限定了名义地价，但竞矜持比例较高，如成都首轮集合成交地块中矜持比例均匀达20%，极大紧缩了项目标红利空间。22城以外的西安自客岁以来地盘市场连续高热，实践溢价率过百征象频频呈现，2021年上半年实践成交楼板价天花板更是打破2万元/平方米，拿地本钱亦较着上涨。在此布景下，部门都会的项目红利空间被较着紧缩，因而企业在进入拿地时还需谨慎评判项目风险。

　　别的，地块质量相对欠佳的青岛、济南、广州、福州，生齿外流比力严峻的长春，调控相对较严的姑苏等都会地房比程度处于相对低位，多在40%以下，仍然连结较高的红利率。

　　必需一提的一个都会是上海，因为上海本次集合供地设置了公道的中断价、最高报价，最高报价仅比出让底价超出跨越10%阁下，且并未接纳竞配建等方法，在“稳地价、控房价”预期下，既必然水平包管产物品格，也为开辟商保存了红利空间。首批集合出让的31宗涉宅地块（不含安设房、租赁住房）中，剔除4宗旧改、9宗出让前提较为刻薄的地块后，按照盈余19宗含宅地块名义楼板价与划定的联动房价计较来看，均匀地价房价比为0.6，近五成地块地房比为0.5，利润空间仍是比力大的。

　　长三角、珠三角和京津冀三大都会圈经济气力薄弱，住民购置力强，在行业中今朝仍旧连结着抢先的形态。作为海内开展较为完整的都会群之一，长三角历来是投资的热点地区，远景排名前10的都会中就有4个来自该地区，别离是上海、杭州、南京和宁波，不单单是这四个一二线都会，即便是无锡、常州、嘉兴、绍兴、金华、南通等三四线都会，受一体化影响，财产经济程度相对较高，人都可安排支出目标****，而且近年都会综合气力都有明显的加强，近十年人常住生齿范围较着上涨。即便在“两集合”新政之下，这些都会的地盘市场热度也高热不下，地价天花板仍不竭在革新，出格是绍兴，客岁年底全市涉宅用地最高单价仅为2.1万元/平方米阁下，当前曾经拔高至27818元/平方米，涨幅靠近三成。与此同时，这些都会的房地产投资远景排名较2020年均有所提拔，比如无锡上升8位，常州上升8位，嘉兴提拔3位，绍兴提拔13位，金华上升7位，南通提拔25位。

　　在投资远景排名中，本文综合思索市场容量、市场供求、购置才能等都会根本面状况，同时将高校在校生数目、房地产开辟投资额、地盘财务依靠度、根底设备投资程度、教诲收入、高星级旅店数目等内部身分也作为枢纽项目停止打分作为参考，从而得出终极排名。

　　为了应对疫情对经济酿成的不良影响，提振房地产市场，多地在2020年上半年放宽拿地门坎，供给了大批优良用地，招致地盘市场热度突然升温，特别是重点一二线及长三角、大湾区的三四线都会，高溢价成交或封顶矜持征象不足为奇，热度也不断持续至2021年一季度。在此大布景下，中心就房地产市场麋集发声，继三条红线、房贷集合度办理以后，2021年“两集合”供地新政重磅出台；各地当局落实都会主体义务，因城施策，多都会调控晋级，增强房地产市场调控，增进房地产市场平妥当康开展。思索到今朝信贷团体收紧，热门都会调控连续加码，“房住不炒”主基调稳定的行业情况，我们以为，2021年团体成交范围将与2020年持平或小幅回落，差别都会分化持续，一线和大部门二线市场受益于七普生齿范围的改正，需求支持性更更强，成交无望连结增势，回调压力次要集合在前期需求透支严峻，根本面缺少支持的部门弱二三线都会，典范如天津、哈尔滨这类生齿被高估的都会。思索到各能级都会政策调控、市场供求走势的多样性再度提拔，在当下这个时点上，我们也有须要对都会的根本面貌标再做具体的阐发，对差别都会的开展远景从头停止客观的量化评价。

　　二线都会中，毫无疑问成都是最大的黑马，凭仗着近十年常住生齿增量第三的生齿劣势跻身TOP6都会。除成都外，西安、南昌、兰州等都会近十年常住生齿增幅均超20%，都会生齿吸收力较着提拔，其都会远景排行也有较着提拔。值得留意的是，相称一部门二线都会虽然生齿增量目标也比力凸起，可是因为近期地价较着上涨，典范如杭州、宁波，地房比力着扩展，红利空间被极大地紧缩，因而在投资远景排行榜中，杭州和宁波的名次并未能提拔，如前两年的热门都会杭州被广州反超，2021年投资远景排行降至第5位。

　　综上来看，一线都会市场需求侧范围及市场抗风险才能仍旧是其他能级都会难以企及的，出格是疫情影响下楼市成交量价的快速反弹，更能阐明一线都会的市场韧性实足。另外一方面，一线都会的地盘供给量也在逐年增加，房企拿地时机增加，特别是施行集合供地后，短时间内大批的地盘入市下地盘合作剧烈度降落，拿地本钱也相对较低，如上海首批出让地块中涉宅用地的地房比均匀在0.6，比拟于杭州等热门都会，红利空间较为充沛。因而，一线都会的投资远景仍然位居天下各都会之首。

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　　经济连续活泼开展使得一线都会的支出程度较着高于二三线都会。也正由于此，一线都会对活动生齿的吸收力仍远超越二三线都会。比照六普和七普常住生齿数据能够发明，四个一线都会在十年间的常住生齿增量均位于天下TOP20，包罗落户门坎最为严厉的北京和上海。此中，深圳和广州更是别离以714万和598万的增量排列****二位，成为次要都会中生齿增量最多的都会。

　　近几年来，跟着地区经济的开展，特别是长三角一体化开展计谋、粤港澳大湾区计划稳步促进的利好下，这些都会与地区中心都会的干系愈加严密，遭到激烈的辐射利好。更主要的是，这些三四线都会本身财产根底优良，如无锡、佛山、东莞等均有劣势财产，经济气力本就较强，2020年GDP以至超越了大都二线都会；住民支出亦高居天下前线市场低迷仍是低靡，特别是民营经济兴旺的嘉兴、温州、绍兴等都会，本地住民购置力微弱；同时，从近十年生齿变更状况来看，这些都会的常住生齿增量均是在增长的，且增量根本均在30万以上，此中佛山、东莞、金华、惠州和无锡等制作业兴旺的都会近十年常住生齿增量更是高达100万以上，住房需求增加空间也非常充沛。恰是因为优秀的宏观根底，这些都会的房地产市场热度不断处于三四线都会的较高程度，特别是在疫情影响下的2020年，楼市成交表示较着超越预期，市场韧性实足。因而，这些都会自2020年下半年以来地盘市场热度也不断维系在高位市场低迷仍是低靡，竞拍超百轮的征象不足为奇，地价也屡立异高。不外，需求留意的是，这些热门都会在近期也增强了调控，如东莞、南通等都会调控政策较着收紧，短时间内市场会遭到必然的影响，但中持久市场表示仍值得看好。

　　2021年，CRIC研讨中间在积年的研讨根底之上，持续将研讨工具笼盖天下285个 地级以上市，并新增“七普”生齿数据相干目标，将最新都会数据进一步更新到2020年，同时更完美了阐发办法，综合使用因子阐发、相干性阐发、回归阐发、Ahp条理阐发、 德尔菲法等多种数学东西，对房地产市场远景停止定量化研讨，对差别都会能级的远景滥觞予以分析，并对远景较优都会的目标特性停止归结总结。次要结论有以下五点：

　　整体来看，一线都会基于生齿、财产、购置力等诸多劣势，成为投资远景最优的TOP4都会，此中沪、京、深排序与2020年均持平，别离排在第1、2、3位；广州则基于其凸起的生齿增量，都会远景排名行进1个位次，排在第4位。

　　二线都会均匀排名比拟上年上升了5个名次，但此中唯一10个都会排名呈上升趋向，而且这些都会多数集合在中西部地区，比如成都、西安、重庆、兰州、银川、拉萨等都会排名均较着上涨，市场远景较着转好。以成都为例，七普数据显现2020年其常住生齿高达2094万人，较2019年宣布数据增幅达26%，生齿范围被大幅改正，成为我国仅次于重庆、上海和北京的第四大生齿都会，新增生齿带来的潜伏购房需求增量明显，使得市场远景较着提拔，跃居第六位。

　　三四线都会均匀排名与上年持平，此中无锡表示较为凸起，排名提拔8个位次，与佛山一并进入榜单TOP20。究其缘故原由，一方面无锡遭到长三角一体化的利好，经济比年来不断在快速增加，2020年全市完成消费总值(GDP)12370亿元，人均GDP高达16.58万元，居于天下首位，同期其城镇常住住民人都可安排支出64714元，在天下也处于前线，加上其房价相较其他一二线都会处于相对低位，相较而言购房难度相对较低，这也招致了无锡房产市场的连续高热，成为三四线远景排名最优都会。

　　三四线都会表示则比力分化，既有佛山、东莞、金华、惠州这类生齿大批会聚、地价较着上涨、市场表示较好的都会，也有像绥化、齐齐哈尔这类生齿外流超百万、市场表示极差的三四线都会，本年均匀排名与客岁持平，仍然在160位。

　　伴跟着生齿范围的增加，购房需求必将也会大批增长，特别是那些生齿增量比力凸起的广州、成都、西安、重庆、佛山等都会的综合远景排名都有所上升。如广州近十年常住生齿增量居于天下第二位，为广州的室第市场带来了大批的购房需求，自客岁以来广州的楼市就连结着较高的热度。不只云云，省内佛山、惠州、中山等其他三四线都会生齿增量也非常凸起，综合投资远景较优，综合排名别离上升4、6、10位，成为三四线都会中极具潜力的黑马都会。

　　恰是因为外来生齿的连续流入，一线都会的购房需求支持持久表示微弱，特别是在2020年上半年疫情发作以后， 一线都会的楼市表示超越预期，韧性实足。详细来看，固然在2020年上半年疫情的影响下四城的室第成交量同比下滑，但2020年下半年楼市成交疾速反弹，北上广深四个都会的商品室第成交量均较着走高，并到达2017年以来的最高点，此中上海、广州和深圳的同比涨幅均在15%以上。进入2021年，四城的楼市成交热度仍连结在高位；固然上海、深圳、广州等都会收紧了调控市场低迷仍是低靡，但四都会2021年上半年的商品室第成交范围较以往同期还是上涨的，和2020年下半年比拟也仅是小幅下跌。不只成交量上行，一线都会的成交均价一样也显现出连续上扬的态势；因而可知，一线都会的楼市韧性之足。

　　受京、沪宏大的生齿基数和深、广常住生齿连结快速上涨等缘故原由，同时四城在经济根本面、潜伏购房需乞降购置力等相干目标方面表示也非常凸起，加上一线四城在教诲、根底设备建立等目标方面具有天赋劣势，使得一线都会商品房去化速率逐步放慢。值得留意的是，在生齿身分上，因为二线都会“抢人大战”不竭晋级和扩容，加上一线都会典范如北京、上海两城管理大都会病、掌握生齿容量等身分的影响，一线都会生齿增速放缓速率逐步加重，使得常住生齿相干目标得分略有降落，但因为京、沪两城购房需求潜力宏大，生齿的适度增减对都会的总排名影响力较小。因而，一线都会的职位照旧不成撼动。

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　　综合各种目标来看市场低迷仍是低靡，三四线都会中投资远景较好的都会仍旧集合在长三角和大湾区两大都会圈。单从2019年商品室第成交金额来看，排名靠前的除泉州外，其他9个都会均来自卑湾区和长三角两大都会群。此中大湾区共有3个都会进入前20，别离是佛山、惠州和东莞，佛山的商品室第成交金额更是高达2199亿元，高居三四线都会商品室第成交金额榜首，并进入天下TOP20；长三角入榜都会最多，共占6席，而且这些都会商品室第成交金额均超越了1000亿元，且较上一年根本都是上涨的，无锡、南通和徐州等成交金额靠前的都会同比涨幅均在20%以上，楼市表示较好。

　　远景排行前10的都会和上年比拟变革不大，照旧次要散布在京津冀、长三角、珠三角三大经济圈。详细来看，四个一线都会照旧处于抢先地位，此中上海、北京和深圳三城与客岁排位连结分歧，别离排在第1、2、三位，广州逾越杭州升至第四位，杭州则降至第五位。

　　固然，也有部门都会常住生齿范围被较着高估，好比天津和哈尔滨。以天津为例，“七普”宣布其常住生齿仅1386.6万人，较2019年抽样查询拜访的常住生齿范围少了175万人，偏差高达11%，是生齿被高估最严峻的都会；2020年较2010年常住生齿仅增长93万人房地产市场简朴阐发，而2010年与天津常住生齿范围相称的广州近10年常住生齿增长了近600万，因而可知天津生齿增速之慢，也阐明近年天津生齿流失的状况较着被大幅低估。假如这类趋向进一步持续的话，天津房地产市场范围的连续性堪忧，因而其投资远景排行由13位降至20位。

　　联络最新行业走势来看，上半年天下新建商品房贩卖连结极高生机，商品房单月贩卖范围较2020年、2019年同期均大幅增加。为了避免市场过热，多城加码调控，湖州、西安、合肥、嘉兴、绍兴等24市接踵晋级调控，次要触及晋级限购、晋级限贷、晋级限价、晋级限售、增长房地产买卖税费、设立二手房参考价钱、新居积分摇号等内容。总的来看，政策层面将持续对峙“房住不炒、因城施策”的政策主基调，特别是深圳、上海等热门都会，下半年市场热度将连续下行。

　　分离都会的投资远景变更来看，TOP50都会中的都会远景提拔（含持平）的都是地房比比力高的都会，比如无锡、厦门、重庆、北京、宁波、上海等，这类都会常常在生齿和购置力目标上均表示较优，同时经济开展速率也在天下连结前线；当场区散布来看，这类都会多集合在长三角地区，一部门中西部省会都会也触及此中。二线的黑马都会宁波也在此中，不外近两年其地价的过快上涨使得红利空间有减小的趋向。比拟之下，地房比相对较低的上海、深圳无疑是投资最为稳妥的都会，房价上涨一方面代表需求空间连续上涨，一方面地价涨幅不及房价涨幅，阐明红利空间也较佳；这类都会才是尺度的“劣等生”，因而这类都会远景排行较佳。

　　就近十年常住生齿增量（七普-六普）来看，不管是累计生齿增量，仍是累计增加率，表示凸起的均是一二线都会。从累计生齿增量来看，共有15个都会的常住生齿在十年间增加超越200万人，此中深圳、广州、成都、西安、郑州、杭州、重庆和长沙等8个都会超300万人，年均生齿增量超30万人，生齿增量非常明显。形成这类征象的缘故原由除这些都会多是经济气力较佳的都会，本身开展潜力、失业时机和配套设备等均较强房地产市场简朴阐发，另有一个主要的缘故原由就是近年多城纷繁低落门坎，落户难度较着减小，比如杭州专科便可落户，石家庄零门坎落户，相似状况触目皆是。

　　2021年恰逢“七普”生齿数据宣布，而非普查年份的常住生齿相干数据是经由过程抽样查询拜访获得，因而都会常住生齿数据常常具有必然的偏差。“七普”生齿数据显现：部门都会的生齿数据存在的差误较大，特别是中心一二线都会房地产市场简朴阐发，生齿范围被较着低估。

　　从资本集合度状况来看，远景排行TOP50都会中有33个都会是一二线个三四线%的GDP，这些都会商品室第成交金额占总成交的比例达65%，集合度比照2019年小幅增长，范围目标在都会远景中的感化进一步提拔。

　　从各能级都会综合得分来看，各能级都会表示纷歧。一线分；2、三线都会的远景均匀得分别离为47和22，别离较客岁提拔2分和3分。整体来看，三个能级之间的差别有减少的趋向。

　　得益于地区经济的开展，大部门二线都会对地区内活动生齿的会萃劣势较着，这也为大部门二线都会供给了丰裕的购房需求。同时，分离库存压力来看，大都二线都会的市场还是比力安康的。以此来看，二线都会的投资远景仍旧要好过大部门三四线都会。但需求留意的是，固然二线都会团体市场韧性好过三四线都会，但不竭升温的楼地市热度曾经激发新一轮麋集调控，2021年上半年以来杭州、南京、合肥、宁波、成都、西安等诸多热门都会均接踵收紧了政策，严厉限定房价上涨。