变乱2021年2月，在天然资本部的唆使下，天下22个都会（北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、南京、杭州、厦门、合肥、济南、武汉、成都、福州、郑州、无锡、姑苏、沈阳、长春、宁波、青岛、长沙）施行室第用地“双集合”出让政策，即集合公布出让通告、集合构造出让举动，整年供地次数不超越三次。4月起，各都会连续宣布首批集合供处所案；市首批集合供地市场热度远超预期，如重庆、深圳、厦门、杭州等市场火爆、溢价率较高。8月天然资本部对此召开集会，随后多地告急叫停第二批集合供地，并对土拍划定规矩停止了晋级调解，如核对房企开辟天分、资金检查、限溢价率15%、摇号等；尔后的第二批土拍流拍宗数和暂时撤牌宗数明显增长，底价成交成为主旋律，地盘市场快速降温。10月开端，第三批集合供处所案连续宣布，部门都会调解了竞拍划定规矩，低落竞打门槛，削减供地范围。如11月宣布方案的广州，打消了限定将来新居售价、一个月内一次性付清地价等请求，挂牌前相干部分也和开辟商停止了屡次相同并调解了供地构造。

　　评析2016年以来，许多大中房企靠着高杠杆、高欠债、高周转的运营形式，在房地产上升周期里，在天下猖獗拿地，过分扩大，疏于风险防备；当赶上本轮史上最严峻的调控后，在市场快速降温的打击下，纷繁呈现了运营艰难，以至呈现信誉违约。遭到此次房企暴雷连累最深的就是部门买了期房却遭受歇工的购房人，当局起首应庇护购房者的正当权益，确保优先项目竣工，企业如的确能干力则当局可和谐处所国企接收后续建立，同时银行也应增强融资渠道的办理。为了防备更多项目歇工，曾经有多地连续出台相干文件，重点增强对新建商品房预售举动的羁系。以北京为例，北京市住建委于11月4日就订正 《北京市商品房预售资金监视办理法子》向社会收罗定见，为进一步增强预售资金羁系，新增当局接收账户和资金施行封锁办理等轨制。此次多地多项目歇工，表露了商品房预售轨制背后所躲藏的风险。持久来看，从期房贩卖转为现房贩卖的轨制变革是局势所趋。

　　评析中国人出格重视后代教诲，学区房因为其自己与优良黉舍的退学资历挂勾，成为市场傍边的稀缺资本，以是已往多年、在天下各地皆属于价钱涨幅最大的室第种类，因而也就成为炒佃农炒作的工具。已往相干的政策管控比力少。若不论控此类住房市场的购房次序和价钱，那末将不竭吹大房价泡沫、增长房地产市场运转风险。而从教诲的角度看，这也会严峻影响教诲平衡开展和教诲公允，关于教诲奇迹的安康开展也倒霉。因而中心首提对学区房管控，具有主动的意义。从2021年各地学区房政策管控看，包罗西席轮岗、名额分派综合评价登科、多校划片、增长教诲供应、严管束诲机构、大学区轨制、二手房参考价、落实限购、严管学区房买卖次序等内容，具有主动的意义。关于处所当局、中介机构、房主和购房者而言，要对当前的政策基和谐肉体有充实的熟悉，对峙“房住不炒”政策定位，真正增进学区房市场的平妥当康开展。从政策结果来看，受2021年一系列学区房调控政策影响，各地学区房纷繁降温。以深圳为例，相干消息报导显现，深圳学区房炒作较着削减，已往价钱方面居高不下的学区房，今朝贬价幅度均百万元起步中国房地财产官网，市场团体张望气氛也较着变得浓重。

　　变乱本年1-7月，住建部前后约谈了上海、深圳、北京、杭州、无锡、成都、西安、南昌、广州、合肥、宁波、东莞、南通、银川、徐州、金华、泉州、惠州共18个都会：1月26日，住建部副部长倪虹带队到上海、深圳等地查询拜访监视房地产市场情况，并声明“处理好大都会住房凸起成绩”是2021年度重点使命之一。3月3日，赴杭州市、无锡市监视房地产市场不变安康开展的持久机制，夸大要绝不摆荡地对峙房住不炒的定位，不将房地产作为短时间刺激经济的手腕，要落实都会的主体义务。3月20日，赴成都和西安指点事情，并夸大要连结房地产调控定力，确保完成稳地价、稳房价、稳预期的目的，出力处理新市民住房凸起成绩。3月25日，约谈了南昌。4月8日，约谈了广州、合肥、宁波、东莞、南通5地卖力人，请求实在进步政治站位，充实熟悉房地产市场平妥当康开展的主要性。7月29日，约谈了银川、徐州、金华、泉州、惠州5城卖力人，指出本年上半年本地新建商品室第贩卖价钱和室第用地价钱增加过快，市场预期不稳。

　　变乱2021年以来，多个房企堕入活动性危急，多地呈现项目歇工、延期托付的征象。现在年9月堕入债权危急的蓝光在宁波、惠州、重庆、昆明等天下多地的项目都呈现了施工窒碍、工人跑路、售楼处搬空等征象；江西头部房企新力在大本营江西的很多项目也呈现了歇工征象，号称“打造75万方糊口大城”新力城已歇工近8个月……相似征象在更多大型房企暴雷后，在天下多地不竭演出。无法之下，购房者经由过程各地收集问政平台或媒体等乞助，期望歇工项目能尽快复工。9月27日，央行在2021年第三季度例会中初次提出了“保护房地产市场的安康开展，保护住房消耗者的正当权益”。9月29日，央行、银保监会在结合召开的座谈会上再次说起“两个保护”。10月15日，央行在第三季度金融统计数据消息公布会上第三次夸大。同时，广东、重庆、广州、杭州、湖州、鄂州等多地接连公布购房风险提醒，内容包罗核对《商品房预售答应证》，间接将付出的房款存入商品房预售款公用账户等。

　　本陈述是由上海易居房地产研讨院经心评比出来2021年度天下房地财产的十个严重政策、主要变乱、热门市场征象。所选变乱具有很强的典范性、较大的涵盖面、突显行业变革。同时，我们对变乱布景停止扼要的形貌与深化的分析，洞察与总结变乱内因与内涵、意义与影响。

　　评析本次东北地域领先对房地产调控停止松绑，次要有两个方面的缘故原由：一方面，从短时间来看，本年天下房地产调控史上最严，下半年楼市呈现了大幅降温，此中东北地域更是较早进入降温通道，房地产成交量价齐跌。国度统计局的数据显现，东北地域商品房成交面积同比增速自本年9月开端由增转降，10月降幅扩展至-5.4%，是天下四大地域（东部、中部、西部、东北）中独一降落的；商品房成交均价自6月开端转跌，10月跌幅扩展至-2.6%中国房地财产官网。另外一方面，从中持久来看，东北地域面对着较为严重的生齿流失征象，七普数据显现，近10年生齿削减了1101万人，这与该地域财产转型艰难，经济开展迟缓有关。基于此，在国度因城施策的目标下，东北地域有必然的空间出台救市政策，这关于不变楼市、规复购房者自信心起到必然感化。估计此轮东北政策放松，将是天下调控连续放松的开端，但放松水平仍是会因地而异的：楼市较冷、能级较低的都会，放松力度相对较大；楼市低迷水平不深，大概都会能级较高的如深圳、上海、杭州等都会，放松力度相对较小。

　　变乱2021年10月23日，第十三届天下群众代表大会常务委员会第三十一次会经过议定定：受权国务院在部门地域展开房地产税变革试点事情。此次试点事情明白了变革起点衡宇利用近况怎样填，即主动稳妥促进房地产税立法与变革，指导住房公道消耗和地盘资本节省集约操纵，增进房地产市场平妥当康开展。试点地域的房地产税纳税工具为寓居用和非寓居用等各种房地产，不包罗依法具有的乡村宅基地及其上室第。国务院订定房地产税试点详细法子，试点地域群众当局订定详细施行细则。本决议受权的试点限期为五年。房地产税试点政策遭到社会各界存眷。别的，本年之前已有两次提到房地产税试点：2021年5月，财务部、天下人大常委会预算工委、住房城乡建立部、税务总局卖力同道在京掌管召开房地产税变革试点事情座谈会；10月15日，《求是》杂志揭晓习近平总书记的主要文章《踏实鞭策配合富有》，此中提到：主动稳妥促进房地产税立法和变革，做好试点事情。

　　评析配合富有是社会主义的素质请求。跟着我国经济开展由快到强、片面建成小康社会，已往曾提倡一部门先富起来，将来应将增进部分群众配合富有摆在愈加主要的地位。而要完成配合富有，一定要处理差别地域住房资产价钱差异带来的不服衡冲突。房产是我国住民家庭财产的次要构成部门。一方面，关于具有多套房产或高代价房产的群体，本质上占据了大批有限资本，房价上涨的同时会拉大财产差异；另外一方面，我国部门地域存在室第供给不敷、供应构造不公道等成绩，招致部门群体住房艰难。故关于具有多套房产或高代价房产的家庭，有须要经由过程房地产税的方法调理支出。关于房价比力高、活动生齿多的都会，要坚定落实“房住不炒”，并扩展保证性租赁住房供应衡宇利用近况怎样填，保证低收体住有所居。浙江省富有水平较高，地域与住民之间贫富差异较小，且具有主动的变革和立异认识，便于斗胆探究和实时总结提炼胜利经历和轨制形式，为天下配合富有做出树模。在此新定位下，浙江省一定挑选都会，先行停止房地产税试点，肯定包罗杭州，以至也能够包罗宁波。房地产税和其他政策一同，将构成新型调控组合拳及住房保证新形式，配合增进浙江省配合富有树模区建立，并为天下鞭策配合富有供给可复制、可推行的胜利经历。

　　评析自2016年年末提出“房住不炒”以来，住建部曾屡次赴热门都会查询拜访、指点、约谈房地产事情。与此前差别的是，本年住建部在约谈工夫节点密度、约谈都会数目衡宇利用近况怎样填、约谈内容上都明显晋级。从工夫点来看，住建部领先抓具有风向标的一线都会为典范，然后是强二线都会，再次增强防备热门三四线都会炒风格险。从地辨别布来看，笼盖范畴较广，包罗珠三角、长三角、京津冀等都会群中心都会及周边重点地级市。约谈这些都会的次要缘故原由是本地房价或地价上涨过快，此中部门都会过分依靠地盘财务和房地产拉动处所经济，对抑止房地产价钱的动力不敷，需求国度出头具名落实处所当局主体义务。此中，南昌是18城中独一不是由于房地产市场过热而被约谈的都会，借机开展都会圈的政策，南昌变相放松限购，经媒体普遍报导后被约谈。在约谈内容上，“实在进步政治站位”、“实在扛起都会主体义务”等表述，充实彰显了中心完美房地产调控长效机制的立场与决计。这表白在房地产调控“一城一策”的根底上，住建部对处所当局抑止房价的羁系力度在增强。而约谈结果可谓吹糠见米。相干都会都在被约谈后疾速出台针对性新政，而本地房价也连续呈现拐点。停止10月，本年一切被约谈都会二手房价钱已局部下跌或持平。

　　评析本年以来房企暴雷量之多史上稀有，并且包罗部门排名靠前的房企，更是之前所难以设想。从内部情况看：一是融资面快速收紧；二是下半年以来房产市场大降温，房企资金回笼受阻；三是国表里评级机构不竭下调部门上市房企的评级，连续冲击投资者自信心。从行业内部来看，已往几年开辟企业高杠杆、高欠债的不良运营形式，不具有可连续性。企业暴雷，影响宏大。首当其冲是损伤了金融机构与相干投资者长处，其次形成房企供给链上诸多协作方运营艰难，再次房企员工投资的内部理财富物难以兑付，最初房企被迫间接或直接裁人。国度相干部分，好比央行关于房企暴雷的立场：一是要制止部门房企的风险感染至其他房地产企业，二是要制止风险传导至金融部分。关于多家房企暴雷征象，全部房地产开辟行业应高度存眷，充实熟悉到当前房地产行业面对的严重情势，同时深思已往的运营形式。当前房地产行业迎来大变局，房企需求置身于大变局来思考企业的将来之路。大变局深入影响财产定位、财产政策、财产范围、财产红利、财产地区、市场需求、企业开展、数字化场景等范畴。惟有危中寻机、不竭研讨新的运营战略，才气真正寻觅到房企安康开展的新空间。

　　变乱6月10日，中共中心国务院公布《关于撑持浙江高质量开展建立配合富有树模区的定见》中国房地财产官网，撑持鼓舞浙江先行探究高质量开展建立配合富有树模区。目的是：到2025年，浙江省鞭策高质量开展建立配合富有树模区获得较着本质性停顿。到2035年，浙江省高质量开展获得更大成绩，根本完成配合富有。6月11日，中国共产党浙江省第十四届委员会第九次全领会议经由过程《浙江高质量开展建立配合富有树模区施行计划（2021-2025年）》，提出了包罗人均GDP、人都可安排支出等详细目的。8月17日，习近平总书记掌管召开中心财经委员会第十次集会，研讨踏实增进配合富有成绩，研讨防备化戒严重金融风险、做好金融不变开展事情成绩。10月15日，习总书记在《踏实鞭策配合富有》一文中基于配合富有的角度提出房地产税试点内容。

　　变乱8月31日，长春房地产协会出台了包罗公积金组合存款、嘉奖来长失业人材购房补助等七条鼓舞购房政策。10月10日，哈尔滨多部分公布16条救市新政，内容触及人材购房、地盘增值税、公积金存款等多方面，惠及购房者和房企；这是2021年天下第1个提振房地产市场的综合性文件，打响了“救市”第一枪。11月1日，长春市再次出新政以减缓房地产开辟企业资金压力。别的，11月中旬，有动静称沈阳相干部分开会，意欲放松限购、限售、限贷、限价等政策，后经媒体普遍报导后，沈阳官方出头具名承认。

　　评析本年下半年，天下次要都会房价，仅用了3个月就从普涨转为普跌，可谓“速冻”。缘故原由次要有三点：起首，本年以来中心和处所调控政策连续加码，调控方法、力度、密度和详尽度均持续多月晋级，停止了上涨势头；其次，下半年房地产信贷情况连续恶化，很多购房者购房本钱抬升，间接极大地限制了楼市成交；最初，在房企到位资金连续承压的状况下，部门房企为制止资金链断裂，经由过程较着贬价促销等方法回笼资金。回忆已往三次短周期性子的下跌，以70城新居价钱为例，拐点顺次出如今2008年10月、2011年10月和2014年5月，下跌时长别离阅历了5个月、8个月和12个月。此中，国际金融危急后楼市苏醒最快，是由于当局疾速做出反响，于2008年9月尾放松了货泉政策，并在次月武断救楼市。而跟着经济进入新常态，房地产短周期的下跌时长呈增长态势。综合房价数据、楼市政策和金融情况等来看，本年下半年楼市缓慢降温情况相似2014年下半年；而思索到中国经济开展、都会化都已进入新阶段，2015年以来的上涨周期长达6年之久，房地产税试点落地等身分，估计此次房价下跌工夫将超一年。倡议各地因城施策，给行业安康开展留出适度的弹性空间。

　　变乱本年下半年，房价闭幕六年连涨势头。团体来看，房价下行阅历了一个由二手房市场向新居市场的传导历程。2021年8月，国度统计局宣布的70城二手室第价钱自2015年4月以来初次转跌；9月，70城新建商品室第价钱自2015年5月以来也初次转跌，标记着70城房价正式进入下跌周期。停止10月，天下已有超9成都会二手房价钱下跌，超七成都会新居价钱下跌。而上一次呈现云云大范畴的房价下跌仍是2014年7月。详细来看，部门热门都会房价阅历了“过山车”般的改变历程，惹起社会普遍存眷。此中，深圳最为典范：本年年头深圳二手房价钱一度领涨天下，但是跟着二手房指点价、严查购房资金等一系列调控步伐的出台，环比涨幅连续膨胀，成交范围以至断崖式下滑，连创近十年新低；自5月二手房价钱转跌以来，连跌多月。

　　变乱2021年4月30日，中共中心政治局召开集会，阐发研讨当前经济情势和经济事情，初次提出“避免以学区房等名义炒作房价”。此次集会后，天下多地关于学区房的管控较着晋级。好比，8月1日，《深圳经济特区社会建立条例（草案收罗定见稿）》明白，履行大学区招生和办学办理形式，成立任务教诲黉舍西席交换轨制，健全优良教诲资本共建同享机制。再如，8月24日，合肥房产局公布动静称，为实在避免以“学区房”名义炒作房价，现扩展二手住房限购范畴，停息郊区范畴内具有2套及以上住房的本市户籍住民家庭在合肥市四所中小学学区范畴内购置二手住房。除此类政策外，2021年关于学区房的管控还体如今多地二手房参考价政策上。好比，早在2月8日，深圳市公布了《关于成立二手住房成交参考价钱公布机制的告诉》，以二手住房网签价钱为根底，参考周边一手住房价钱，综合构成全市室第小区二手住房成交参考价钱，公布了3595个室第小区二手住房成交参考价钱。

　　评析此次中心政治局对房地财产的从头定调，开释暖意，利好房地财产开展，也有助于各人更明晰预判2022年房地产的政策走向。此次政策表述有两点主要内容。第1、购房者的公道住房需求遭到必定和撑持，即包罗首套房和二套房。在当前特别的房地产行情下，改进型购房需求将享用到更好的政策保证。而环绕商品房市场，包罗地盘政策、金融政策、购房政策、税费政策等都有放松和调解的能够。第2、在房地产平妥当康开展的既有目的根底上，此次集会说起“良性轮回”的新请求。2021年天下房地产市场较着遭受了恶性轮回的成绩：银行生硬地施行房贷集合度政策，加快房地产行情降温；房地产行情降温下，房企运营压力突然增大；房企项目完工节拍放缓，相干风险转嫁到购房者身上；购房者看空感情增长，房地产市场行情持续恶化。因而，中心此次说起“良性轮回”请求，就是期望金融、地盘、财税、住建等部分主动共同，配合促停止业安康和可连续开展。此次中心政治局集会，为2022年房地产的开展明肯定了总基调中国房地财产官网，意义严重。不外需求提示的是，固然此次集会没有说起“房住不炒”，但不料味着听任市场不论。投资谋利和炒房等购房举动仍会晤对严管。

　　评析房地产税，初次呈现于2013年召开的十八届三中全会：放慢房地产税立法并合时促进变革。但厥后几年，因为此税种关乎国计民生，立法庞大且流程长、立法促进较慢。2017年12月财务部部长肖捷曾撰文流露出是根据“立法先行、充实受权、分步促进”的准绳。而2021年以来的三次亮相，特别是人大受权国务院在部门地域展开房地产税变革试点事情，标记着房地产税促进的方法正立法先行转为试点先行。按此态势，国务院的试点计划与部门试点都会仿佛呼之欲出，以是全社会高度存眷、强烈热闹会商此事。此次房地产税试点中国房地财产官网，纳税工具不包罗乡村房地产。关于试点地域的挑选，应包罗深圳，房价高，投资需求兴旺，且为社会主义先行树模区；包罗杭州，房价高，且浙江是配合富有树模区；另有海口或三亚，以至全部海南，自在商业港，且是天下去房地产化的急前锋；上海与重庆中国房地财产官网，估量会参加新试点，完美曾经试点10年的房产税。环绕房地产税变革，社会上也存在各种会商和不合，如税基、税率和免征面积（套数）怎样肯定。估计2022年试点都会名单和试点计划会很快促进，其关于中国房地产市场的影响将是耐久和深远的，将明显影响住民家庭的购房和住房持有举动，关于处所财务支出等也会发生较大的影响。

　　变乱2021年，房企暴雷变乱较着增加，连续十多家上市房企债权违约，加上之前几年曾经暴雷的房企，诸如泰禾、中原幸运、蓝光、新力控股、泛海控股、把戏年、今世置业、阳光100、恒大、奥园等。此中，影响最大的是恒大变乱。6月，恒大商票变乱开端发酵。7-8月份恒大商票风浪已愈演愈烈，未能定时付款给供给商，招致多地多个项目歇工。8月19日，央行和银保监会稀有约谈恒大团体。央行、银保监会指出，恒大团体作为房地产行业的头部企业，必需当真落实中心关于房地产市场平妥当康开展的计谋布置，勤奋连结运营不变，主动化解债权风险，保护房地产市场和金融不变；依法依规做好严重事项实在信息表露，不传布并实时廓清不实信息。12月3日晚间，恒大通告，没法履约一笔2.6亿美圆包管。随后，央行、银保监会、证监会等深夜前后发声：恒大是个案风险，外溢影响可控。同时，广东省群众当局立刻做出反响，向其派失事情组，促进企业的风险处理事情。别的，另有些房企虽未呈现公然信誉违约，但运营比力艰难，好比吉兆业，11月4日，部门投资人会萃深圳吉兆业总部，追求理财富物兑付计划和处理法子；另如阳光城等多家房企胜利得到债权展期。

　　评析双集合供地是中心自2019年提出“一城一策”、“长效机制计划试点”后，22个试点都会初次同一出台的政策。从政策初志看，从供应端思索，进步对处所地盘供给的羁系，促使处所当局地盘出让信息通明化，抑止处所当局“饥饿营销”的念头；从需求端思索，举高房企资金张罗门坎，使少数大房企不克不及持续操纵资金劣势劫掠热门都会的地盘，低落拿地激历程度，从而掌握重点都会的地价大涨，进而动员天下大大都都会房价趋稳。从成果来看，本次政策施行结果和初志有必然差异，不只没能不变地市，反而滋长房企个人非理脾气绪，从首批的“集合抢地”，到第二批的“集合张望”。第二批供地遇冷，这此中当然有房企资金慌张，楼市团体降温的影响，但第二批晋级的土拍政策，举高了竞打门槛和拿地本钱，加快了房企分化，促使行业格式发作变革，国企、央企等资金薄弱的大型房企成为拿地配角，而过往大肆拿地的民企，则呈现了稀有的“躺平”征象。集合供地轨制作为房地产调控长效机制的主要构成部门，为削减市场非理脾气绪，变革仍需渐进式促进，当局需按照房企实践状况来调解地盘的竞拍划定规矩和供给节拍，给房企留有必然的红利空间。

　　变乱2021年12月6日，中心政治局召开集会，阐发研讨2022年经济事情。集会明白，要促进保证性住房建立，撑持商品房市场更好满意购房者的公道住房需求，增进房地财产安康开展和良性轮回。2016年“930新政”以来，中心对房地产的政策基调解体偏紧，如2016年12月，中心经济事情集会初次提出“屋子是用来住的,不是用来炒的”定位，即“房住不炒”；2019年7月，中心政治局集会明白，不将房地产作为短时间刺激经济的手腕。因而，此次中心对房地财产的从头定调，是近五年来首个偏松的政策大基调，意义严重。若追溯已往几年中心层面的偏松政策，则次要集合在2014-2015年。2014年10月，国务院常务集会明白，不变住房消耗。2015年3月，央行等三部分公布《关于小我私家住房存款政策有关成绩的告诉》，明白持续做好住房金融效劳事情，满意住民家庭改进性住房需求。在此次中心政治局集会前，即12月3日，银保监会在答记者问中指出，现阶段，要按照各地不怜悯况，重点满意首套房、改进型住房按揭需求。