“辉哥”领衔专业团队：南京房地财产协会副会长兼秘书长，南京市房地产新媒体专委会主任，7年南京大学都会计划专业实际沉淀，6年万科等品牌房企实操经历，16年房地产协会行业指导历练，南京楼市活舆图，天下出名房地产专家、南京楼市首席大V、当局参谋房产楼市的哪家好、买房导师，中心省市媒体楼市批评员，买房民气目中的楼市一哥。

　　每一年结业生 20多万，另有大批外埠高校结业生来宁失业，2021年全市新增失业参保大门生 41万人。

　　近几年南京户籍生齿不断连结在年增 10万人以上，增加态势维稳，而落户和置业需求干系严密，以是这也反应了房地产市场需求的增量维稳。

　　2010年南京户均家庭常住生齿仅为2.68人，而2021年南京户均家庭常住生齿到达2.90人，增长了0.22人。而对应户均常住生齿提拔的同时，南京人均住房面积已从 2012年的29.1平方米增至2021年的40.7平方米，从住有所居向住有宜居迈进，改进型住房需求逐渐提拔。

　　但退学潮以后，伴跟着诞生生齿的逐年下滑房产楼市的哪家好， 2024年退学人数必将大幅削减，那末黉舍20、30+班的超等小学征象必将有所减缓，班级动不动就超50人的状况也会削减，将来能够会呈现教诲资本空置征象。

　　2021年南京户籍生齿733.7万人。从汗青增加阶段来看，户籍生齿和常住生齿增加态势根本同步房产楼市的哪家好，伴跟着2016年南京加大人材引进和生齿导入力度，不竭放宽落户前提，常住生齿增量触底反弹的同时，户籍生齿也快速增长。

　　从客群户籍占比来看，2010-2020年南京二手房次要客群滥觞都是外埠人，2017年从前，外埠客群占比根本在60%阁下；2018年以来，南京片面实施人材落户、积分落户政策，落户门坎不竭放宽，让更多外埠人具有了购房资历，同时也吸纳了一部额外埠人来宁失业安家，外埠客群成交占比同比有所增长，2020年最新购房占比达64.4%。

　　2014年南京的成婚对数86410对，为近10年峰值，随后开端趋向降落，2020年不敷7万对，2021年不敷6万对。但2011-2021年天下成婚对数由1320万对连续降落至763.6万对，降落速度远超南京，大的社会布景所限。

　　按照智联雇用等平台结合推出的《中国都会人材吸收力排名》，南京在“95先人材吸收力”和“95后硕士及以上人材流入都会”两个榜单均位居天下第6、全省第一。

　　同时，户籍生齿与常住生齿的差异团体呈降落趋向，表现常住生齿也有必然比例在连续转化为户籍生齿。

　　2021年南京常住生齿942.34万，排名天下第24名，相较于2020年排名位次上升2位，增速位居第八，阐明南京生齿范围不占劣势，但从近几年增加状况来看将来南京生齿增加势能微弱。

　　年青人是都会开展的生机源泉。作为新一线都会，南京对年青人具有较强的吸收力，年青人连续连结高流入。

　　中国生齿品级范围分别的尺度是城区常住生齿，这个比全市常住生齿（包罗一切区、县及县级市）更能精确的权衡“都会”的范围和睦力。南京市域面积较着偏斗室地产市场开展，6587平方千米只要杭州16853平方千米的一个零头，比姑苏8657平方千米也要小1/4，以是比全市生齿和经济总量，南京不断不占劣势。可是一个“都会”强不强，更有可比性的是它的城区范围，也就是“城”的范围，不是城外连带全部县城、村落的范围。

　　从生齿范围上看，南京是个生齿净流入的都会，生齿总量连结不变增加，生齿活动活泼，将来生齿增加势能明显房地产市场开展，能为房地产市场供给连续的需求增量。

　　在生齿质量方面，南京多个目标位列天下前线，年青化、高本质生齿加快会萃，鞭策都会向上开展。同时，新市民的涌入，青年刚需群体，人材住房和改进群体都成为南京房地产市场需求滥觞的主要构成部门，为南京房地产市场将来开展潜力供给包管。

　　。生齿身分关于楼市及都会的开展都意义严重，持久以来，生齿都是决议住房需求范围及增加空间最中心的目标。

　　受二孩政策铺开(2016年）刺激，2016、2017年两年，南京诞生生齿急剧爬升至顶峰，但2018年后政策效应削弱，同时成婚对数下滑，加重诞生生齿持续降落，2021年诞生生齿以至低于2011年生齿数目，三孩政策（2021年）刺激感化尚不较着。

　　从近几年南京成交面积和成交总价的构造阐发图中，能够较着看出户型 120-144㎡、144-180㎡，总价400-500万，600-800万的改进类产产物扩容较着，也进一步表现将来改进型住房需求仍将连续开释。

　　按照七普数据，将南京各地区生齿比重变更和商品室第成交占比变更逐个对应，也可发明根本显现出同向变更，主城中心区玄武、秦淮、鼓楼生齿降落，楼市新居成交占比随之下行；而新城江宁、栖霞、浦口生齿暴增带来的是新居成交连续放量，固然、建邺、雨花台、高淳等地区生齿比重变更也与楼市成交占比呈现了必然背叛，次要与行政区划变更（高淳撤县划区），差别地区年度供给变革等多重身分亲密相干。

　　南京 2021年生齿增量10.34万，排名天下第12名，相较于七普生齿增量天下排名行进6位。根据江苏省统计局日前公布的2021年全省增长28.1万人来计较，南京 2021年生齿增长数目占到全省36.7%，彰显出南京生齿吸收力微弱。

　　南京是典范的橄榄型支出构造的都会，企奇迹单元、白领等中高支出群体占比大，这也是房地产市场客户群体的中坚力气。

　　今朝南京常住生齿总量还没有破万万，但实有生齿已打破万万，且城区生齿多，足以表现南都城市生齿范围微弱。21年生齿净增量超全省1/3，在天下排名递进6名，阐明将来生齿范围增加潜力较大，省会都会首位度高。

　　《南京房地财产协会》牵头：结合《辉哥说楼市》，整合全行业资本，为买房人和开辟企业搭建房源信息平台，供给买房卖房征询与交流衣务，助力“每名买房人买到合适本人的好屋子”，完成“安居南京、宜居南京、优居南京”。

　　1、七普城区常住生齿791.46万人，位列天下第 13位，特大都会第 6位；城镇化率位列超大、特大都会第 5位。

　　从户籍生齿的增量来看，2017年到达近十年户籍生齿增量的顶峰。但在天下生齿增速下滑的大布景下，南京生齿高增加也很难再连续，抢人愈来愈难，以是2018-2020年户籍生齿增量下滑也实属一般。

　　近几年南京中小门生数目显现小幅上升态势，从诞生生齿净值来看，2016-2017年诞生生齿最多，那末2022-2023年中小学教诲资本合作也最剧烈，以是这两年南京市从幼儿园小学初中新建到高中扩建的速率放慢，也是为了驱逐行将到来的退学潮。

　　1、2021年末常住生齿942.34万，在GDP总量TOP10都会中位列第十；2021年生齿净增量10.34万，超越全省 1/3，位列天下第12。

　　固然下滑趋向难以改变，但2021年江苏省成婚对数46.7万对，位列天下第四，南京成婚对数在省内位列第一。

　　综上，将来在中国式当代化的指点下，伴跟着地区和谐开展的连续深化，重点都会群和都会圈进入快速开展通道，南京经济开展韧性强、财产生机凸起、交通收集兴旺，对生齿的会聚效应或被进一步放大，房地产市场亦有较好的拓展空间。

　　从生齿质量来看，年青化、高本质生齿会聚效应较着，企奇迹单元中产阶层占比大，能为房地产市场供给不变的需求质量。

　　国际上把生齿承担系数≤50%称为“生齿时机窗口”，即生齿盈余期。生齿承担系数，是指0-14岁和65岁及以上生齿与15-64岁生齿之比。南京65岁以上生齿占13.7%，如许算来，固然南京老年生齿占比提拔，但生齿总承担系数为35.95%，远未到生齿盈余期的临界点，因而，南京仍旧处于生齿盈余期。

　　固然南京常住生齿未达万万级别，但实有生齿已打破万万，2019年末，南京实有生齿1031.22万，首破万万。到2020年3月19日，南京实有生齿已达 1045.29万，在天下位列前线程度，表现都会辐射才能和生齿会萃效应进一步提拔。

　　在天下 GDP总量TOP10都会中（重庆、上海、北京、成都、广州、深圳、武汉、姑苏、杭州、南京），南京常住生齿排名第十，与经济总量排名相称，但与第九名杭州常住生齿总量相差近300万，进一步表现南京生齿范围差异较大，但也从另外一个角度反应南京较少的生齿却产出较高的经济总产值，表现南京“小而强”的经济特性。

　　跟着南京郊区域开展计谋接踵出台，新城新区会萃效应较着，生齿范围连续扩展。浦口、栖霞、雨花台、江宁 4个区的“七普”常住生齿总量达469.43万人，比“六普”增长180.28万人，增幅62.35%。2021年年底，江宁区常住生齿达195.43万人，位列南京各区首位房地产市场开展，占全市比重为20.74%。

　　姑苏一样是全市生齿超越万万，远远高于南京，可是城区常住生齿只要399.12万人，远远少于南京，只要南京的一半多一点，排在天下第26位，只是I型大都会，比南京低一个品级。阐明南都城区生齿的首位度，名副实在。

　　南京15岁及以上生齿的均匀受教诲年限11.76年，比“六普”的10.99年上升了0.77年，阐明南京生齿教诲水平大幅进步，生齿本质不竭提拔。

　　七普数据显现，全市常住生齿中，0-14岁占12.75%，相较于六普上升3.24个百分点；15-59岁生齿占68.27%，降落8.46个百分点；60岁及以上生齿占18.98%，上升5.23个百分点，稍微超越天下老龄化程度（18.7%），超新一线个百分点，在新一线都会中老龄化水平排名第五。同时，南京比天下提早10年进入生齿老龄化阶段，同时也是天下首批养老效劳综合变革试点都会，这也阐明将来南京养老市场较大。

　　十年来，全市筹集人材住房超 12万套，人材安居累计发放各种补切近24亿元，为各种人材开具人材购房证实3万余份，跟着南京人材政策的连续深化，将来人材购房也将成为房地产市场主力客群。

　　第七次天下生齿普查数据显现，全市常住生齿中，具有大学文明水平的生齿为328.15万人；与2010年“六普”数据比拟，每 10万人中具有大学文明水平的由2.61万人增长为 3.52万人，天下第二，仅次于北京，高于上海。

　　从南京购佃农群年齿散布来看，十年来，85后、90后成交量较着上涨，团体购房群体年青化趋向明显爬升，以 25-35岁的刚需群体成为南京住房需求的绝对主力。

　　高条理人材会萃，已往十年，南京人材资本总量从 170 万人增长到 356 万人。两院 ”院士从77人增长到96人房地产市场开展、排名天下第三，专业手艺人材从95.74万人增长到158.09万人，留学返国职员从1.5万人增长到5.12万人。

　　即新市民的涌入的住房需求，青年人安家落户带来的刚性需求，高条理人材带来的人材购房和高质量失业生齿带来的改进需求都成为南京房地产市场需求滥觞的主要构成部门，为南京房地产市场将来开展潜力供给包管。

　　数据统计了各职业生齿占比最高的50城。此中，南京排名较高的职业有：党的构造国度构造大众集体和社会构造企奇迹单元卖力人（天下排名第二）、专业手艺职员（天下排名第四）、处事职员和有关职员（天下排名第16）、社会消费效劳和糊口效劳职员（天下排名第35），农林牧渔业消费及帮助职员、消费制作及有关职员等职业的排名未进入天下50名。

　　七普数据显现，南都城区常住生齿 791.46万位列天下13位，在特大都会中位列第6位；城镇化率86.8%房地产市场开展，在超大、特大都会中位列第5位。

　　生齿增量名次的递进也在必然水平上反应了南京市经济和社会较好开展和较完美的人材引进政策，叠加构成对周边都会及外省生齿较强会聚效应，生齿范围显现连续增加态势房产楼市的哪家好，将来常住生齿破万万期望较大。

　　南京科教资本丰硕，全市在宁一般高校 53所，“双一流”建立高校13所、排名天下第三，仅次于北京、上海。

　　2016年开端，南京加大人材引进和生齿导入力度，常住生齿增量触底反弹。2021年新增10.34万人，上升至2011年的程度，也是2011年以来的最顶峰。2020年生齿新增80万次要是统计口径成绩，但也阐明南京常住生齿的数据不断在被低估，表现 “宁聚方案”等人材计谋效果明显。

　　2、浦口、栖霞、雨花台、江宁七普常住生齿相较于六普增加62.35%，新城区生齿会聚效应明显。

　　每种行业从业职员占比前30名的都会中，IT业（普查中全名叫做“信息传输软件和信息手艺效劳业”）占比最高的都会是北京、上海、杭州、南京、深圳、广州、成都、厦门、武汉和西安。都会更加达，排名越靠前。南京 IT业从业生齿比例到达5.86%，占比力高，天下排名第四。

　　2021年南京常住生齿942.34万人，在GDP总量TOP10都会中位列第十；21年生齿净增10.34万人房产楼市的哪家好， 超全省1/3 ,位列天下第十二，排名位次递进6位，生齿范围连续增加。

　　从汗青生齿增加阶段来看，五普至六普（2000-2010年）时期，南京常住生齿增加176.6万，户籍生齿增加88.5万人。六普至七普（2010-2020年）时期，南京常住生齿增加131万人，户籍生齿增加90万人，常住生齿增速放缓，户籍生齿根本持平。这一期间是中国都会化从高速增加期到中速增加期改变的期间，也是时期布景而至。