点评：2016-2017年，广州各区拍出多个地王，房价也高歌大进。在此地王拍出前的2017年3月17日，广州出台调控政策，包罗广州户籍独身限购一套，非本市户籍持续社保3年变5年；同时施行认房又认贷政策等等。地王拍出仅一天后，即3月30日，广州再次晋级调控政策，可谓史上最严，包罗室第限售、公寓物业限购等。2018年当前，广州楼市降温，房企融资情况收紧，多个地王项目在资金压力下只得以微利以至赔本价钱入市。

　　尔后地价开端逐步下行，2018年4月至2019年2月40城地盘成交均价不变在4200元/平方米阁下，而从2019年3月开端曾经离开了前期的不变区间，价钱连续上涨至7月，小幅震动后从10月开端下跌，2020年1月地价见底后开端上升。这一轮地价上涨也与疫情后为不变投资，处所当局推舆志愿加强，热门都会市中间优良地块供给量增长有关。

　　点评：2016年的姑苏是昔时的楼市四小龙之一，房价涨幅宏大，地市也火爆非常，地王频出。2016年10月，姑苏出台楼市调控政策，包罗非户籍住民限购晋级、认房又认贷的限贷政策、严厉的商品房限价政策等。尔后姑苏楼市开端降温房地产团体下行情况，直至2018年部门板块开端苏醒。除仁恒地块之外，其他2016年拍出的地王地块，在楼市降平和严厉的限价政策下，很多项目也是吃亏入市。

　　以融信万科的复兴路地王为例，该板块属于新静安无锡房产网，并不是上海的传统豪宅地区，地王拍出时周边万科的高端项目均价仅为可售楼板价的一半阁下，可售楼板价以至超越了彼时陆家嘴和黄浦滨江等传统豪宅地区部门楼盘的售价。项目想要保本，房价就得在2016年根底上再上涨一倍多，这在长工夫曾经暴跌过的状况下，就算没有调控政策晋级，也是不太能够完成的。

　　点评：从拿地工夫来看，2016年8月比拟2015年头，上海房价已大涨超5成，且此前的2016年3月25日，上海已出台史上最严的楼市新政，包罗非本市户籍购房者社保缴费年限从2年变5年，企业购置商品房满3年买卖，二套房首付进步至50%（一般）、70%（非一般），政策既进步了外埠购房者的购房资历，又大猛进步了改进型购房的本钱。果不其然，2017年头开端，上海房地产市场进入了两年多的低迷期，明显开辟商没有正视调控政策的力气。

　　中国的房地产市场周期颠簸较着，且受政策影响很大，一旦楼市地市过热，当局常常会疾速出台调控政策给市场降温。地王入市的机会假如恰好遇上楼市降温，那末即便没有当局限价，假如价钱定高了，就算产物品格很好，大几率也会喝采不叫座，去化困难，贩卖周期被拉长；假如想要快速去化就得以市场价入市，那又将堕入吃亏泥潭。因而许多地王项目挑选提早入市，以期扛过市场调解期和等待当局放松限价，但这关于资金不丰裕的企业来讲，昂扬的财政本钱就可以够压垮企业。

　　概略：2016年11月9日，金地以47.4亿元总价竞得天津南开双峰道地块，楼板价高达5.61万/㎡，溢价率为89.6%，成为天津单价地王。金地阅千峯项目2019年9月首开平装5.9万/㎡，今朝售价6.4万/㎡，算上建安本钱、税费、贩卖用度、办理用度和资金本钱等，该项目该当是吃亏的。

　　概略：2016年4月15日，北京京奥港团体以47.6亿元的价钱摘得麒麟板块科技立异园中间地域的G09地块，楼板价22353元/㎡，溢价率高达163%，成为其时的地区新高。2017年9月11日,该楼盘开出首批房源时的均价仅为25884元/㎡,只比楼面地价超出跨越3500元/㎡，成为本轮行情以来南京首个被套地王。更惨的是，即使以赔本的价钱也并没有带来料想的贩卖额。因为贩卖欠安、告贷到期、亏欠工程款等缘故原由，该项目2017年末堕入歇工形态，后被蓝光地产收买。

　　第三类为多元化开展的中斗室企，如北大资本，京奥港等。这三类企业中，第三类企业因为市场范围较小，拿错地王所支出的价格最大。

　　第一类激进民企高杠杆拿错地偶然也要支出昂扬价格，好比泰禾团体，近期覆盖在年报难产、功绩狂跌、股票停牌、业主维权、建立歇工等乌云之下，董事长被列为“失期施行人”，公司资金链断裂的动静也风行一时。2014-2017年，泰禾团体猖獗加杠杆扩大。好比，2015年在深圳拿下宝安尖岗山地块，革新了其时的天下单价地王记载，该地王项目今朝仍未开盘。2016-2017年，泰禾在杠杆助推下持续斥巨资拿地扩大，次要为收并购所得。尔后跟着调控不竭加码，和限价政策的束缚，泰禾的债权风险也在不竭积累，2017年净欠债率高达473%。随后两年，泰禾不断在努力于快速回笼资金、低落有息欠债比例；2019年底，这一数字降到了243%，但仍处于高位。近期，泰禾团体通告称，控股股东泰禾投资团体正谋划引入计谋投资者，且该买卖能够触及公司掌握权的变动。两年前还高喊2018年打击2000亿目的确当红房企，走到明天这个境界也是使人欷歔，都是猖獗加杠杆拿地惹的祸。

　　好比：2月，香港置地310.5亿拿下上海徐汇滨江地块，革新记载成中国本地总价“新地王”；3月，广州城投以23.6亿底价拿下广州市老城区越秀区越秀南宅地，折合楼板价64576元/㎡，革新广州单价记载；5月，合生创展以179.6亿元总价拿下北京丰台辨别钟寺3个相邻的室第地块，整体楼板价高达7.15万元/㎡，此中一块地盘的楼板价高达7.6万元/㎡。别的，天下另有多个都会或地区的楼板价或地块总价被革新。

　　点评：2016年和2017年一季度，环京楼市非常火爆，大批投资客涌入廊坊等环京地区，房价大涨，房企加快规划环京，地价也几次上涨。2017年北京“317调控”出台后，廊坊也紧随着出台了“326楼市调控政策”，并在6月晋级限购政策为“三年社保”，随后廊坊楼市开端降温，燕郊等此前被猖獗炒作的地区房价以至腰斩。这类状况下很多此前高价拿地的地王项目吃亏入市也在常理中。

　　好比上海复兴路地王，早在2016年3月上海就已出台史上最严的调控政策，8月融信仍然在非传统豪宅区的复兴路板块拿下天下单价地王，这明显没有正视上海史上最严楼市新政的力气。

　　点评：2016年珠海地王频出，特别是唐家湾板块，在昔时这个周遭仅仅10平方千米的片区中，拍出的每块地盘都可谓地王，楼板价从15000间接飙升至29000，迫近3万大关。2017年4月，珠海史上最严的调控政策出台，包罗外埠户籍需持续交纳5年及以上个税或社保才可购房，限购政策堪比一线都会，别的另有获得不动产证满三年方可出卖的限售政策，和认房又认贷的限贷政策。珠海2016年常住生齿仅为167.5万，其时购房者中投资客户占多数，政策出台后珠海楼市快速降温，地王项目根本都被套住了。

　　总结这些被套的地王，究其缘故原由，一是2016年一线和部门热门二线都会房价突飞猛涨，开辟企业预期太高拍出非理性价钱；二是房价大涨后，热门都会限购限贷限售等调控政策加码，地王入市遇上了楼市降温期；三是2017年多个都会出台“限房价、限地价”政策，这让“地王”地块入市时在房价的订定上受阻。从这些项目中，我们能够获得以下一些经验和启迪。

　　从易居院持久跟踪监测的40个典范都会来看，2014年下半年开端，各地当局放松限购，央行降息降准，放松房贷、减税，2015年下半年，天下房地产市场回暖，地盘溢价率步入上行通道。

　　另如环京的廊坊单价地王，2017年北京“317调控”出台后，廊坊也紧随着出台了“326楼市调控政策”，并在6月晋级限购政策为“三年社保”，10月中原幸运仍然在龙河开辟区拿下廊坊单价地王。明显企业没有充实正视楼市调控政策，廊坊等环京地区楼市的火爆，是由大批投资客涌入而酿成的，限购政策把投资需求解除在门外后，环京楼市快速降温，部门地区房价以至腰斩。

　　概略：2016年8月11日，阳光城以15.5亿元购得福州市中间五一新城地块，均匀楼板价21685 元/㎡，溢价率106.39%，据其时业内预算，扣除配建部门该项目可售楼板价高达4.5万元/㎡。今朝该项目仍未开盘，四周乌山九巷项目2019年8月存案价约34500-42900元/㎡，周边同板块安设商品房项目正祥贵里香园项目商品房在售毛坯均价38000元/㎡。今朝来看，该项目可售楼板价仍高于周边新居售价。

　　进入2016年后，40城地盘溢价率加快上升，并于2016年9月到达汗青高点。2016年四时度，政策开端由松转紧，各种调控政策不竭在热门都会舒展，市场逐步降温，地盘成交溢价率也进入下行通道，下行趋向持续至2018年12月。需求指出的是，2018年地盘溢价率的快速下滑，也与处所当局进步起拍价和热门都会限地价有关。

　　今朝来看，中心已将“房住不炒”作为根本国策，并没有由于疫情的发作而放松房地产调控。统计显现，春节当前天下最少有10个都会呈现了“政策一日游”的征象，包罗广州、驻马店、宝鸡、济南、海宁、柳州、青岛、赤峰、荆州和淮安，相干限购限售政策放宽或首付低落的条目均被撤回或调解。在这类状况下，房企拿地还需客观理性，慎重为重。

　　概略：2017年3月29日，时期地产以总价20.37亿元、溢价率45%拿下海珠区石岗路地块，楼板价高达55437元/㎡，是其时的广州单价地王，今朝还是海珠区单价地王。今朝该项目仍未开盘，与其紧挨着的金融街融御今朝在售均价为平装60000元/㎡。固然时期地产地块比拟金融街地块更接近江边，地位更优，思索到到建安本钱、税费、贩卖用度、办理用度及3年多的资金本钱等，据业内估计，该项目最少要卖到8万元/㎡以上才气够保本，今朝来看仍有能够吃亏。

　　地王频出是地市过热的一个主要风向标，常常会招致处所当局调控加码，因而大部门地王地块都是在调控前拍出的，但也有部门破例无锡房产网。

　　概略：2016年9月22日，北大资本以34.3亿元夺得东莞黄江镇东部财产场地块，楼板价高达25264.46元/㎡，溢价率则到达了惊人的662%。不管是楼板价仍是成交总价，均创下其时的东莞土拍汗青新记载。今朝该项目仍未入市，算上近四年的资金本钱，当前楼板价早已超越3万元/㎡。同板块的融创公园首府项目2019年贩卖均价约为平装2.5万元/㎡。将来房价假如不大幅上涨的话，此地块巨额吃亏将是板上钉钉的事。

　　2019年上半年，地盘市场呈现小阳春，部门热门都会地盘市场成交炽热，溢价率有所上升。进入下半年后，跟着政策的收紧，地盘市场开端降温，至2019年12月地盘溢价率持续6个月降落，表白土拍持续降温，开辟商高价拿舆志愿不强。

　　另有阳光城的福州五一新城地块，2016年福州单价地王的可售楼板价高达4.5万元/㎡，曾经靠近广州和杭州中心地区的地王价钱，但从福州的都会定位和综合气力来看，仍与二者有不小差异，房价要想超越或靠近二者也有不小的难度，其时开辟商的预期有点太高。

　　这让我们想起了这一轮房地产大行情的发作年——2016年。这一年，整年共降生了350宗楼板价或总价地王，被称作是中国房地产市场开展史上最大的“地王年”。地王年后，这几年来地盘市场走势怎样？这些地王项目又表示怎样呢？本陈述认真梳理一番。

　　概略：2016年8月26日，融侨团体以总价42.18亿元夺得厦门翔安区2016XP04地块，楼板价38345元/㎡，溢价率140%，该价钱是其时的厦门单价地王，今朝还是厦门岛外的单价地王。该项目2019年3月开盘，今朝在售均价为37500元/㎡，低于楼板价。

　　再如京奥港团体，主停业务为修建钢材贩卖，房地产开辟营业仅在北京、包头、南京等少数都会规划，且项目也未几。麒麟地王项目标地盘出让金及相干税费合计47.6亿元，此中来自中融信任的融资为34亿元，占比高达七成，也即京奥港使用了极高的金融杠杆来拿地王。因为限价、贩卖欠安等缘故原由，京奥港未能到期偿付中融信任欠债，京奥港将来墅项目所属公司的100%股权变动加中融信任持有，后又被蓝光开展并购房地产团体下行情况。这明显是一次中斗室企高杠杆豪赌地王的凄惨经验。

　　进入2020年，颠末屡次降准和定向降准，疫情后海内货泉宽松，房企境内融资情况有所放松，加上部门都会3月开端呈现房市小阳春，鼓励房企拿地，部门都会土拍合作剧烈，溢价率再次连续上行。但今朝40城溢价率仍小于客岁同期，能够也与部门处所当局进步起拍价有关。

　　2020年春节以来，受新冠肺炎疫情影响，房地产市场阅历了一段曲折。但疫情后货泉宽松，房企境内融资有所松动，部门大中房企资金丰裕，土拍市场所作非常剧烈，

　　点评：2016年以来的本轮大行情中，闽系房企疾速兴起，融信、阳光城、泰禾房地产团体下行情况、中骏等企业在天下各地快速扩大，几次拿地王，在福建省内的厦门和福州大本营合作更是剧烈。阳光城此次在福州中间地区高价拿地王，也是为了不变大本营市场份额而做出的挑选。从福州的都会定位和综合气力来看，仍与长三角和大湾区的中间都会有不小的差异，但阳光城此地块的可售楼板价已比肩广州和杭州中心地区的地王，在此高价根底上想要保本的确比力艰难。

　　从拿地价钱来看，复兴路板块固然地处内环内，但并不是是上海的传统豪宅区，地王拍出之前房地产团体下行情况，周边的万科翡翠雅宾利项目均价为7.5万元/㎡，而融信地王可售楼板价加上建形成本、税费、贩卖用度、资金本钱等，据其时业内预算，根本需求卖到18万元/㎡方可完成红利，也意味着要比其时房价再上涨一倍多，这在一年曾经上涨超5成的状况下，短时间要完成能够性很小，开辟商其时预期太高无锡房产网。

　　房价大涨的时分，房企常常受思想惯性而至，过火高估板块潜力和将来房价，招致拍出非理性的地王价钱。

　　概略：2016年9月，仁恒以总价16.26亿元竞得苏地2016-WG-63号地块，成交楼板价31050元/㎡，溢价率91.5%，地块请求现房贩卖。仁恒运河时期花圃于2020年5月支付预售证，团体存案均价38000元/㎡。房地差仅为7000元/㎡，又是现房贩卖，思索到近4年的资金本钱，该地王项目根本是吃亏入市。

　　第二类为大型国企部属的房地产开辟公司，房地产开辟非这类大型团体的中心营业，部门企业市场研判才能偏弱，常常在高价时点拿地，如葛洲坝、格力等。

　　点评：2016年的厦门是其时的天下楼市四小龙之一，楼市成交炽热无锡房产网、房价大涨，房企为计谋规划思索无锡房产网，补仓志愿激烈，拿地有些“不计本钱”、缺少明智。因为厦门岛本地块稀缺供给少少，房企只能在岛外拿地，2016下半年岛外埠王频出。2017年3月29日，厦门出台了史上最严的调控政策，包罗非厦流派籍买房，须供给前4年内持续3年征税或社包管实，施行“认房又认贷”的不同化住房信贷政策等。尔后厦门楼市快速降温堕入低迷，直到2019年部门板块才开端回暖。这类状况下，2016年下半年楼市猖獗期成交的地王项目大都吃亏入市也不敷为怪。

　　概略：2017年10月，中原幸运（孔雀城）以13.86亿元总价拿下龙河开辟区的廊安土2017-5地块，溢价率44%，楼板价约为9713元/㎡，至今还是廊坊单价地王。该项目后被万科接办，今朝仍未开盘，周边的项目中，首建国风悦府在售毛坯均价11700元/㎡，仅比该地王楼板价高2000元/㎡，今朝来看处于吃亏形态。

　　点评：2015年深圳房价领涨天下，被称为“深圳后花圃”的东莞房价也紧随厥后开端大涨。2016年下半年，东莞地王频出，上述融创地块楼板价也高达20422元/㎡。2017年东莞出台严厉的限价政策，融创项目也是赔本入市。因为频仍高溢价拿地，加上诸多财产园项目开辟太久，北大资本欠债率不断居高不下，债权危急下该地王项目什么时候能入市同样成未知数。可见，高溢价拿地王对资金不是很丰裕的企业来讲，多是一场非常阴险的豪赌。

　　概略：2016年8月17日，融信打败17家房企，以110.1亿总价拿下上海静安区内环内的复兴社区地块，溢价率高达139%，楼板价为10.02万元/㎡房地产团体下行情况。据业内预算，扣除保证、矜持等的可售面积楼板价更是到达14万元/㎡以上，到今朝为止还是天下（不含港澳台）单价地王。后融信让渡49%股权给万科，项目由万科与融信配合开辟。地王出让近4年后，直到2020年4月30日，该项目（复兴路一号）首批房源才取证入市，预售证均匀单价12.98万元/㎡。时隔近4年，该项目面包价钱仍然低于面粉价钱，名副实在的天下最坑地王。

　　好比北大资本，作为北京大黉舍办企业，主业为财产园区开辟及运营、产城交融项目开辟，2016年贩卖金额191.3亿元，初次进入百强名单。但其2016年以来，除在东莞拿下两块超高溢价的地王，还在成都、南京、杭州等地拿下多块高溢价地王。频仍高溢价拿地，再加上另外一主停业务财产地产前期投资大，团体开辟周期长，现金回笼较慢，北大资本比年来欠债率连连爬升，深陷高欠债窘境。落井下石的是，今朝北大资本的母公司朴直团体堕入停业重整形态，难以再向其供给增信撑持，招致北大资本融资不顺畅，现金流压力加重。本年1月，北大资本旗下两家公司遭五矿国际申请解冻资产，固然单方克日便告竣息争，可是北大资本资金压力很大已成为不争的究竟。

　　从地盘成交均价和同比涨幅来看，2015年6月，40城地盘成交均价同比开端由下跌转为上涨，且涨幅快速扩展，2016年8月同比涨幅到达汗青高点，尔后地盘成交均价持续小幅震动上涨，于2017年9月到达高点。

　　点评：2016年南京房价涨幅排在天下前几位，地盘市场也是地王频出，开辟商自信心爆棚。以上述地王为例，根据京奥港团体本来的方案，拿地后一年内疾速以单价4万/㎡将该项目推向市场。不意该项目拿地仅十天后，4月25日，南京出台限价政策，该项目所属的江宁区被限定开盘价不超越3万/㎡。在限价令影响下，原来欲做平装豪宅的京奥港将来墅项目只得改成毛坯出卖。京奥港本就是高杠杆拿地，再叠加项目吃亏，去化速率慢，项目终极只得易手。这是一个典范的高杠杆地王项目遭受限价令和市场下行而折戟的案例。

　　在地盘溢价率火箭式蹿升的2016年，各地不连续地演出各类“地王争取战”的戏码，不管是地王数目，仍是溢价率，都可谓是近十年来地盘市场最猖獗的年度。我们统计了2016年天下地王数目排名前十的都会，以下。

　　已往，地王项目普通出如今一二线都会无锡房产网，三四线都会因为房价遍及不高，开辟企业没有高价拿地的动力，但2017年以来，天下大都三四线都会房价也轮流大涨，招致已往不太受存眷的此类都会2018年以来也曝出很多地王。部门三四线都会本轮房价上涨周期长，楼市调控政策也不如一二线都会严峻，今朝还处于降温早期，大概将来我们会看到三四线都会也有一批被套住的地王。

　　再如广州石岗路地王，2017年3月17日广州出台史上最严的限购限贷政策，12天后时期地产就拿下其时的广州单价地王房地产团体下行情况，也是没有充实正视调控政策对楼市的影响。

　　点评：2016年天津房价大涨，地市也是一片炽热，备受存眷的热门地块价钱屡立异高，一些传统意义上的一般地块也遭到开辟商的争抢，地王几次爆出。2017年3月31日，天津出台调控政策，包罗晋级住房限购和施行“认房又认贷”的限贷政策。随后天津楼市开端降温，且近几年天津经济开展降速，房地产市场不断低迷至今，地王项目吃亏入市也是无法之举。

　　概略：2016年8月26日，格力地产以总价12.48亿元拿下唐家湾科技立异海岸片区2016-12地块，楼板价29120元/㎡，今朝还是珠海单价地王，溢价率高达546%。同日另有与该地块相邻的3宗地块出让，均被雅居乐拿下，楼板价均超越28000元/㎡。格力地王项目今朝还未开盘，雅居乐国际花圃项目2019年4月公示的一栋楼存案均价为毛坯25000元/㎡。今朝周边万科云城项目在售均价平装25000元/㎡，低于格力项目楼板价。