第一承平在北京市场曾经做了十几年，从1988年开端我们不断重视北京的热门地区，今朝在中关村地域、金融街地域、ＣＢＤ地区都办理了大批的高端写字楼。东四环一带也有涉足，我们会在燕莎商圈持续开展协作同伴，由于我们对热门地区的将来很有自信心。

　　起首是天然调理，市场的供求干系，地区支持力度决议了产物的价钱。第二就是报酬调理，从期房到现房，开辟商都有本人的订价调解，这是报酬身分决议的。我以为本年下半年，衡宇整体有一部门会持续拉升，持续上半年的走势，可是到年末的时分，我以为要回落，必然要回落，到来岁上半年，必定是团体的回落，缘故原由有几个：

　　第二，投资的经久性，抛出受限，房产的增值有一个数字性的增值的表象，假如你稳定现，增值是没法表现的。张师长教师具有十套屋子，增值了两百万，假如没有抛到市场，就没法酿成现金。而房产常常是变现十分艰难的，不像股票，它是一个尺度化的商品，而房地产的差别太大了，有一个认知度的成绩。

　　我起首要谈一下房地产投资，固然今朝从我国的投资市场来看，地产投资还没有被确以为是一种投资东西，但在理论中曾经被我们的投资者承认。投资者无外乎两品种型，一类是守旧型的，一类是激进型的，守旧型的投资者是理性的，激进型则爱好风险投资。经由过程我的研讨和察看，大大都房地产投资属于理性投资，风险投资者大多活泼于股市和证券买卖所，而我们的房地产投资者是从久远的、牢固的投资傍边得到他所等待的利润。

　　作为开辟商，我们十分自大的就是我们的地盘，地盘价钱在以每一年以5％的速率增加。今朝租赁市场的回落，从投资者的角度来讲，只是一个临时的丧失天下房地产市场阐发。房地产投资是一其中产阶层的投资举动，他所得的是牢固的报答，所寻求的是牢固报答，而不是谋利。这类牢固报答也是从低谷到中到高，海浪式的升沉的。我们今朝做旅店式公寓，起首要思索的是效劳，是往后的效劳，而不是如今。就像业主代表所说的，他要看开辟商，他的投资必需看开辟商，开辟商假如只是卖完了产物，把此后的物业转给其他的社会上的单元了，消耗者就心生疑虑；其次是，你的投资保证是甚么？

　　关于房价的走势，我要阐明两个成绩：第一个就是价钱和代价的区分；第二个，少数人和大都人关于购房的需求。

　　我以为热门地区分红几大块：一块是商务热门，投资ＣＢＤ是一个挑选。由于有当局的参与和开辟商的参与，条理相对其他地区要高，不论是修建的格式，和修建的范围，城市超越其他的地区。我小我私家以为，价钱在10000元／平方米到13000元／平方米阁下可以耐久性长一些，如今冲到16000元／平方米到17000元／平方米，我小我私家其实不看好，假如周边地区都起来了当前，这个市场就会有所回落。

　　7月10日下战书，由佳构购物指南报社、搜狐核心房地产网、瞰都配合主理的“2004北京房地产投资市场中报”钻研会在瞰都售楼处举办。其间，都城出名房地产代办署理机构、市场研讨机构、经济学家、投资专家、开辟商等代表就今朝北京地产投资市场热门成绩各抒己见，并就买房人比力体贴的成绩赐与逐个解答，上半年北京地产投资市场最新行情及下半年的开展趋向也一并公布。

　　再就是商务寓居区，向阳公园是我前年猜测的几大热门之一，向阳公园周边，比力合适成为高级寓居区，根本价钱该当是8000～10000元／平方米阁下，在这根底上有一些增减的系数，由我方才讲的六个方面决议。再有一个比力合适寓居的中档室第地区就是通惠河两岸，这个地区最大的特性是该当团体开辟。固然如今完成比力艰难，可是两年当前，趋向就会凸现出来。

　　另外一方面，高级公寓的租赁市场也有不错的表示，固然房钱的增幅没有那末快，但出租率不错。愈来愈多的外资企业从头到北京投资，不单单是设立代表处了，而是设立有消费的、有运营性的总部。我们近来就联络到了好几个欧洲的企业从头在北京设立中国总部。更多外籍职员进入北京，对高级公寓住房需求会有很大的撑持。我信赖，北京的远景会比上海更好。

　　一是今朝的上升是由一个消耗成熟度决议的。有一部门长短理性的消耗进入了市场天下房地产市场阐发，我以为北京市场中非理性的消耗状况仍是比力多的，跟广东、上海的市场比拟不太成熟，房贷的门坎进步，4命令的出台，这些工作都促使一部门消耗者提早进入购房市场。其次房地产市场归纳综合阐发，4命令的出台也促使了许多的开辟商提早进入市场。由此，房价会在本年内部门拉升。至于年末到来岁的房价降落，我的来由是第一，房钱团体的下调，抑止了部门投资者的投资热忱。由于从今朝的市场来看，房钱团体都是降落，不论是高端仍是低端，如许会使投资和支出这类比值干系发生本质性的变革，关于消耗者的投资会有抑止房地产市场归纳综合阐发。

　　提及北京市场中的热门产物范例，以金桥国际公寓为例，它最后的产物定位长短常精确的，固然在2003年头，北都城里还没有一个地道的旅店式公寓的项目，但颠末对投资市场的阐发，各人最初确认了这个产物的属性。旅店式公寓如今曾经被证明，它关于投资者是一个十分好的投资的衍生东西，被许多正在开辟中的开辟商当做一个红利点。旅店式公寓与传统室第差别是，传统室第需求开辟并得到利润报答当前，拿着钱再开辟第二个产物；而旅店式公寓投资则是让投资者停止投资，由开辟商朝租、包租，从而使一个产物能够二次赢利。二次赢利起首是包管了投资者的赢利，其次是使得开辟商在开辟中加强了义务感。

　　买屋子该当买他人没有发明代价的处所，你发明了，能得到最大的长处空间。以是说第一要常常理解经济，第二要理解北京市的计划，去存眷他人都没有存眷的工具，你必然就会得到比他人更高的支出。另有一点，假如卖家的产物越少，他卖的工具就越高，我比力存眷中盘和偏大的盘子，由于他究竟结果有拉升的空间，因为盘子太大，资金压力就越大，开盘市价格就不敢开高。 我以为在黄金地段，只需是天下排名前20名的大开辟商开辟的项目就没有风险。

　　如今的房钱都是在全线降落，可是屋子都是在涨。房钱降没有干系，由于这两年开辟速率快，没两年，地没有了，天然就饱和了天下房地产市场阐发，我看到的是三四年当前屋子增值的这一起。我以为次要是按照支出来决议房地产升仍是降，国度方案是2020年百姓支出翻两番，假如一个如今挣3000块钱人为的人，到了2020年要挣9000快，两口儿挣1．8万块，一年就可以攒出一套首付了，这是不克不及够的。当时分还得攒钱，房价还得涨，大家都能买得起的时分，好地段仍是要看谁钱出很多，就可以买到屋子。以是我以为买屋子的时分，起首要看天文地位，要看相对便利和绝对便利。相对便利就是说，天文地位不错，可是必须要本人有车，开车；绝对便利就是说开车、坐地铁、坐甚么都便利的处所叫绝对便利。

　　我晚期买的多数是一居室就是想出租，半年当前，我的看法发作了变革，我发明衡宇增值挣钱的空间比出租大的多很多，好比我买东三环的另外一个项目，一套150平方米的屋子，就增值了30万元，租屋子甚么时分才气挣到30万元？我如今买房会先算这个处所能贬值几，第二再思索房钱成绩，房钱只需能包管我的银行按揭5％的利钱不赔钱就好了，就像一个上市公司，人家不是靠人为，是靠期权、股票，最初才气发家。

　　从经济学角度思索，今朝政策的调解和租赁市场的回落，我以为这是一个十分一般的征象。经济一定要不竭阅历调解期、生长期和昌隆期。如今我们的房地产在逐渐标准，以是我以为租赁市场今朝的回落只是临时的，它相对通货收缩的冲抵是一个均衡点。

　　效劳式公寓为何会有保存空间呢？我做过15年的旅店，然后做房地产，谈到效劳式公寓，我以为是契合高条理活动生齿的需求的。好比跨国公司的活动生齿，这些公司常常派驻京职员、驻上海的职员，一个条约只是一年，两年以至是三个月，他们请求必需住旅店。

　　别的，我们以为把旅店式公寓做好，除有地区大情况的劣势之外，与物业办理的程度上下和前期的租务效劳能否完美大有干系，如今我们也在动手寻觅租务方面的协作同伴。

　　小区的出租率、空置率是影响投资自信心的枢纽，以我们办理的公寓为例，好比向阳园，它的出租率就比力高，起首由于它是一个比力成熟的项目，其次就是该项目地点的地区在某种水平上决议了它的出租率、它此后的上下走向。我以为，向阳公园四周的这些项目，未来城市有一个房钱走高的趋向。迩来，各类媒体和购房人都在会商房价的将来走向、房钱的将来走向，在各种的推测声中，我以为北京的房地产，不单没有走低，并且另有持续降低如许的一个趋向。以是，我们以为在野阳公园这类热门地域投资，不管是出租仍是等候贬值，仍是有比力大的劣势。

　　按照我们的研讨，本年上半年，详细说是前五个月北京市场中别墅跟高级公寓的预售金额比客岁同期增长了大要10倍！虽然说客岁同期有“非典”身分的影响，但即使把这些身分剔除当前，这个增加幅度也是蛮高的。本年前五个月，别墅和高级公寓的预售金额曾经到达了客岁整年预售金额的70％阁下。详细来讲，此类项目预售的套数和均匀面积都有一个比力可观的增加，大要有5倍到6倍；价钱方面，本年前五个月的均匀售价曾经超越10000元／平方米，有的项目标商店售价曾经到达14000元／平方米以至16000元／平方米，而客岁同期的均价不外8000元／平方米阁下。因而可知，买方需求很大。

　　会商价钱自己，我小我私家以为是比力短时间的房地产市场归纳综合阐发，关于房地产如许的持久商品，假如只是会商外表的价钱的话，会影响投资。价钱是一个报酬订定的市场的标尺，代价呢，商品房的代价该当说从六个方面表现：一是价钱自己，二是地段，三是修建，四是户型，五是计划，六是配套。第二就是少数和大都的干系，由于购房是差别的群体对差别室第的差别需求的表示。各人会商的能够更多的是少数人的投资需求，但室第市场更需求存眷大都人的自住需求。由自住需求决议投资需求，这才是一个成熟的市场。

　　关于北京的房地产投资热门地区，有研讨表白，我们如今所处这个地位周边的丽都商圈、燕莎商圈和向阳公园地区，这三大商圈是北京房地产市场中抗跌性最好的地区之一。从它的租务市场趋向来看，也是最为不变的，从供给市场来讲，也是最丰硕，同时团体程度也是相对来讲比力整洁，比力高真个。瞰都挑选了在这么一个地区，做这么一种产物，是由于我们觉得到在外洋的市场上，与旅店式公寓比拟更近一步的就是ＣＯＮＤＯ，我们期望比以往的旅店式公寓的效劳更到位，硬件和软件设备更齐备。我们以为在这个地区里，散布着差别形状的产物，有一些高真个物业，另有很多中真个物业，但不管是哪一种条理，在已往的几年里，房钱表示都比力不变。 迄今为止，我们做了一个查询拜访，“三全公寓”的房钱程度仍是2000美金／月阁下，中档物业的房钱也是在1000美金／月阁下。

　　向阳区公寓的投资状况怎样呢？我们做的一家初级效劳式公寓的出租率偶然候到达90％，平居是85％～88％阁下，其他的天天也有一些会被作为旅店房间出租，根本整体能够到达90％阁下，他们的房钱是在23美金／平方米。这个地区有许多至公司，许多ＣＢＤ和燕莎商圈的跨国公司的员工都把燕莎四周作为寓所的第一挑选。

　　关于旅店式公寓的物业形状我的感到比力深，是由于我本年上半年去了几回上海。上海前几年的房地产市场开展有一点过热的偏向，物业合作比北京市还要剧烈很多，我看到，上海的旅店式公寓以至在必然水平上抢走了旅店的部门市场，十分受游客的欢送，其效劳程度和在旅店市场上的性价比都长短常有合作力的。而北京的旅店式公寓，今朝大大都夺取的仍是租务市场比力上层的，外籍人士的持久租赁这一块市场。从这个意义上来看，北京的旅店式公寓市场所作还没有开展到白热化的水平，另有很大的开展空间。换言之，旅店式公寓从投资的角度来讲，另有很大的潜力可挖。

　　三是挑选性的取向趋于锋利。已往是甚么屋子都买，如今是要挑来挑去，取向锋利当前，就会呈现一些构造性的需求错位。我说的上扬也是由于这个缘故原由，由于我最需求的产物就会卖得很好，我不需求就存在大批的构造性错位。今朝我们的市场实践状况是如许的，想买的屋子少，大批不想买的屋子又畅销，这类状况是团体的错位，这也会促使房价不竭地要回调。

　　再就是西北地域下风下水的地域，团体天然景观比力好，这是将来人居最合适的地区。前几年，人们对室第只是夸大室第自己，跟着室第不竭的开展，就会注入天然景观，外洋对天然景观是极端正视的，美国人对别墅的挑选，第一个就是景观，天然的情况。前期我们仅仅思索的是我买工具便利未便利，这个地区是否是离阛阓近，商务区近，当前要更多的思索离天然近，这个地区7000～8000元／平方米是比力适宜的价位。另有太阳宫地域，如今归入到团体开辟，是计划得比力好的地区，交通也比力便利，价位在6000～7000元／平方米比力合适。

　　但旅店究竟结果是旅店，短少私密性，因而他们需求有人供给效劳的，有前台，另有俱乐部的初级效劳式公寓，这个产物要分离旅店和公寓的功用。投资情况方面，我以为向阳区相称好，许多跨国公司要我们替他们挑选寓居地区的话，我们会首选向阳公园周边，不管是景观仍是配套都是可以满意他们的请求，这个处所必定了是初级公寓的一个热门。

　　比年来，因为市场整体供给量的加大，房地产投资市局面对宏大磨练；另外一方面，跟着本年国度金融宏观调控力度的加大，和一系列地盘政策的公布与施行，北京地产投资市场又面对着史无前例的机缘。时价年中，关于这个核心话题的总结与猜测显得非分特别主要。

　　我把消耗群体分红几大类：一类是投资型客户，一类是自住型客户，另外一类是介乎于两者之间的。投资型客户是张师长教师如许的投资型客户，收取房钱，生意衡宇，再短时间的就是炒楼花。这类投资型的客户存眷的都是热门地区，这个挑选没有错。