2023年，上城、萧山、拱墅总成交量位居前三，是杭州二手房市场成交主力，成交套数均超7000套；余杭、临平、西湖紧随厥后；其他地区市场活泼度较低，体量较小；

　　2024年中国房地产市场阐发，杭州二手房市场仍将面对约7万套的托付房源入市，挂牌房源储蓄范围宏大，市场供过于求态势或加重，估计2024年以价换量仍将连续，部门核心或大批次新居托付的板块，如北部新城、世纪城等二手房价钱有进一步下探的能够，价钱系统或面对重塑；

　　2023年，杭州市土拍表示照旧亮眼，全市总计出让132宗宅地中国房地产市场阐发，总建面超1000万㎡，揽金1803亿元中国房地产市场阐发，紧紧守住吸金才能天下第二的职位。

　　2023年景交面积TOP10板块：之江、江湾新城、临平新城、未科、北部新城中国房地产市场阐发、申花、浦沿、闲林、良渚新城、运河新城

　　2024年新居市场预判：市场预期未见改进，叠加中心区供给缩量的构造性身分，估计2024年整年，杭州新居市场团体成交量将持续磨底，市场热度大几率低落，且分化行情仍将持续加重，板块或项目分化成为新常态。

　　2023年，在杭州拿地市场上，外乡民企还是最活泼的拿田主体，绿城、滨江强势补仓，整年超200亿元的拿地金额完成了断层式抢先劣势。

　　地区热度分化格式连续存在，房企拿地资金重点向热点地区靠拢，中心&断供板块地块合作剧烈，核心板块承认度低，根本底价成交。

　　2024年的土拍市场对房企的投资和开辟才能请求或愈来愈高，房企拿地将越发理性慎重：①如持续六区施行现有政策（限地价，不限房价），热点地区利润将团体偏低（2023年第13、14批次地块限地价铺开后，地价占房价的比重较着爬升），磨练房企的产物品格。②如六区限价片面铺开，规复市场化，将招致房企投资逻辑的重塑，磨练的是房企的产物立异、开辟服从、营销才能、本钱及风险掌握等综合气力。

　　2023年，三大圈层宅地市场成交范围全线降落，余杭、萧山照旧是揽金大户房地产市场归纳综合阐发，滨江区土拍表示超卓；板块中，北部新城、未科、运河新城、下沙金沙湖是2023年推田主力板块；

　　中心改进城区供给稀缺，中心四区短时间出清周期1.2个月，隐性存量去化周期5个月之内；核心板块构成库存“堰塞湖” ，富阳、临宁静域、余杭瓶窑、临平东湖、崇贤新城等风险积存。

　　2022年以来，杭城客户购房需求锐减，2023年客户“池子”进一步变小，整年注销客户数目仅18.6万组，同比缩减27.1%，创汗青新低。

　　③房源供给：受推地节拍影响，2024年团体供给范围有限，且中心中高端改进房源供给缩量，去化放缓的二三圈层地区还是供给大户；

　　当前二手房市场成交走势安稳，估计2024年团体成交量或稳中有升，且不解除存在阶段政策窗口期，带来一波买卖行情；

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　　新居市场，在年头小阳春和杭六条新政刺激下，郊区室第贩卖金额和面积目标均同比增加10%阁下，但内部构造性分化行情连续加重，改进高热不止，刚需成交淡漠；

　　2023年入榜TOP20项目多为广厦天国都、翡翠城、绿城桃源小镇等近郊配套成熟、交通便利的刚需刚改项目，均价大都在3万之内。

　　同比来看，杭州二手房样本均价从23年5月开端即进入降落通道，12月同比下跌4.14%↓，贬价幅度在11月长久收窄以后持续扩展。

　　从成交构造来看，估计2024年二手房市场仍将以低总价刚需为主，刚需房源成交占比无望进一步提拔。

　　140㎡以下刚需刚改仍为市场支流需求，占比高达76.6%。此中刚需集合在90-110㎡三房，占比高达31.6%，刚改集合在120-140㎡四房；

　　2023年杭州楼市政策大松绑，一季度各地区触及刺激楼市的拼经济政策强势出台，二季度钱塘、临平、余杭、萧山等二圈层地区差同化限购范畴逐步扩展，三季度信贷情况逐渐放松，四时度迎来限购、限贷、摇号、限地价片面放松，创下2016年以来最宽松政策情况。

　　从各范例房企拿地占比变革来看，央国企和外来房企拿地金额占比均有较着提拔。市场下行期，作为天下少有的贩卖肯定性都会，杭州已然成为当前愈发慎重的品牌房企投资拿地的压舱石。

　　2023年，天下楼市政策情况进入2016年以来最宽松阶段，但团体市场表示不尽快意。作为新一线都会的杭州，房地产市场表示也远不及2021年汗青顶峰，但在多重政策利好刺激、疫情铺开、亚运会召开等等配合感化中，仍走出了相对自力行情。

　　②库存表示：短时间出清周期不敷5个月，中持久库存在950万㎡阁下，去化周期10个月，总存量消化周期15个月，团体安康度高；

　　地盘市场，杭州全市涉宅用地出让金高达1803亿元（郊区揽金1780亿元），位居天下第二，封顶摇号、高溢价地块频出；

　　头部房企表示微弱，滨江、绿城贩卖金额别离为1276.7亿元和631.0亿元，完成断层抢先，TOP1、TOP2职位难以撼动。

　　拿田主体预判：2024年外乡为主的拿地格式照旧连续，滨绿等将持续重仓；在当前市场未见较着改进下，国央企的资金劣势将越发较着，也是杭州主要的拿地力气之一。

　　2023年整年，杭州郊区总计推盘643次，较22年增长了83次，但推盘范围较着缩减，总计推出82318套房源，环比降落15.9%，多频次大批推盘，探索市场反响成为房企支流推盘战略；

　　从年内走势来看，团体表示曲折。一季度疫情压制的需求集合开释，楼市迎来小阳春，杭州二手房成交量在3月创近两年新高；4月以后市场热度连续冷却，三季度成交范围跌落至谷底；10月“杭六条”新政公布，置业需求进一步开释，市场小幅回暖，但成交量在11月达小顶峰后回落较着，挂牌量、存款量也大幅降落，市场又显现下行趋向。

　　从面积段和总价段穿插来看，总价150-400W之间&面积段110㎡以下的房源需求最多，总价350-550W之间&面积段120-140㎡之间的产物需求次之。

　　从集合供地热度走势来看，显现出“前热-中冷-后分化” 的特性，上半年团体土拍热度比力高，大部门批次溢价率保持在9%以上，封顶率在60%以上；从第6批次开端，土拍热度开端转冷，溢价率逐步走低，封顶地块占比大幅缩减；第13、14批次规复“价高者得”，年底土拍发力，溢价率较着提拔，但“冷热不均”征象越发明显。

　　市场主力总价段集合在200-400W之间，占比47.3%，较2022年提拔了4.4个百分点；400-550W之间的中端改进需求有所缩量，占比减少了4.6个百分点；550W以上的中高端改进需求占比总计23.1%，550-800W之间总价段产物韧性较足，占比提拔了1.5个百分点；800W以上的需求团体维稳。

　　2023年杭州二手房市场自住刚性需求还是支流，90㎡以下刚需户型成交占比超6成。但相较客岁，90-140㎡户型成交占比同比提拔3.6个百分点，刚需刚改重新居外溢到二手房市场。

　　从年内市场表示来看，整年小阳春残局房地产市场归纳综合阐发，3月成交创峰值；二季度保持热度，成交范围尚可；三季度开端，预期转弱，市场进入下行周期，成交于7月探底；四时度新政叠加红盘潮下，成交翘尾收官。

　　土拍市场热度也较高，均匀溢价率高达8.8%，在TOP20都会中仅次于合肥，投资宁静性高&去化流速快，是杭州成为房企重点拓展都会之一的枢纽缘故原由。

　　2023年，杭州商品室第总计成交86934套，成交面积为1137.4万㎡，同比增加11.7%，成交金额超3800亿元，同比增幅高达9.8%，团体市场表示优于2022年；

　　强者恒强趋向凸显，2023年杭州房地产贩卖额TOP20企业的合计贩卖额为4909亿元，同比降落2.6%，TOP3门坎升至369亿，TOP5门坎升至256亿房地产市场归纳综合阐发。

　　①政策走向：2024年政策估计将持续宽松基调，从六区限价渐次铺开、需求端利好加码等层面激活市场；

　　从整年城建头绪来看，23年上半年次要集合在各区疆土空间分区计划、地铁四期新停顿，和钱塘新区条例获批等；下半年则集合宣布了钱2、江南科学城、临空经济树模区等等新区计划计划。在新计划的加持下，部门地区潜力值拉满，将来或将迎来全新的机缘。

　　2023年是“八八计谋”施行20周年，也是杭州胜利举行亚运会和亚残运会之年，杭州都会建立仍然处于高速开展期。

　　从各面积段占比变革来看，100㎡以下小户型和170㎡以上的大户型扩容较着，占比别离进步了5.4和5.0个百分点，需求面对南北极化趋向；100-170㎡之间各面积段市场份额均有所缩减，特别是100-110㎡（↓4.5%）、130-140㎡（↓2.3%）和120-130㎡（↓1.7%）三个面积段。

　　从供求干系来看，2023年上市情积同比降落5.3%，成交范围则呈增加趋向，供求干系较着改进，销供比为1.0。

　　2023年，杭州郊区成交宅地123宗，较2022年↓8宗；成交计划总建面951万㎡，同比↓18.4%；地盘出让金1780亿元，同比↓7.0%；成交楼面均价18719元/㎡，同比↑14.0%；均匀溢价率9.0%，较2022年进步3.1个百分点。

　　停止12月尾，杭州郊区商品室第可售面积为421.3万㎡，同比↓20.1%，出清周期仅4.9个月；隐性存量总范围950万㎡阁下，约莫10个月可消化终了中国房地产市场阐发。

　　从板块成交上看，将来科技城成交量大幅抢先，翡翠城、爵士风情等板块边沿大盘颇受市场喜爱；翠苑板块地段中心，老破小浩瀚，成交量排第二；临平新城作为近郊中心板块，配套成熟、价钱相对较低，成交量位于第三。

　　板块供求干系分化凸显，中心板块根本求过于供，瓶窑、仁和、闲林、下沙大学城北、龙坞景区、小和山等板块逐步面对供过于求，临安、富阳等核心城区在售房源浩瀚，但去化面对窒碍，风险亟待处理房地产市场归纳综合阐发房地产市场归纳综合阐发。

　　2023年，杭州郊区采纳“小范围、快节拍”的灵敏供地形式，整年总计停止了15批次集合供地（含22年5批次），单批次地块不超越15宗；

　　●2300个都会地产数据、225万宗地盘的推出成交信息、40万个室第项目和5万栋商用物业的买卖数据；

　　团体开盘热度也鄙人滑，均匀去化率不敷60%，均匀中签率进步至44.3%，流摇项目占比靠近45%，较2022年进步了近12个百分点。

　　2023年12月，杭州二手房成交样本均价为37620元/㎡，环比降落0.59%↓，2023年环比积累下跌4.21%↓。本年二手房市场以价换量成为主旋律，样本均价环比连续降落房地产市场归纳综合阐发，特别是5月后置业者张望感情减轻，价钱跌幅较着扩展。

　　土拍热度预判：地盘限价铺开布景下，估计2024年溢价率或将连续走高，团体热度可期，但也带来了分化格式的加重。关于房企来讲，去化预期还是最次要考量身分，主城区仍将连续吸附资金流入，估计高溢价地块愈来愈多，核心板块推地难度加大。