在今朝的地产数据和行业逻辑下，房地产很难有繁华的将来，从业者所知的所看的只是小小切片，远远不是本相。好比持久来看将来上海年青生齿削减、而改进需求增长是次要的生齿趋向，这意味着市场上对刚需型产物的需求将会削减、而对改进型产物的需求将增长。因而各人都去做改进，统一板块内同质化严峻，更呈现临近项目改进户型险些如出一辙房地产市场阐发陈述，报酬加重合作。

　　中持久来看，房企想要在一二线都会保存，卷不动中心肠块，只能卷板块，而怎样将一些优良的板块从上海134个板块中捞出来，今朝市场上很少有能将板块内的人、住房、板块开展逻辑以数据化的情势显现出来。纯真依托已往的新居、地盘数据很难对市场全局做准确研判，而都会二手的总量数据又没法支持板块层面的研讨。

　　但在 数智map的 数据库中，能够直寓目到 上海小面积的衡宇中，很少有板块新居、二手房之间存在倒挂，而面积增长到200平以上的衡宇中，上海约一半的板块大户型二手房的价钱超越新居。 再将二手房特性数据散布到都会1平方千米的网格舆图中房全国官方网站，能够发明即使大板块存在倒挂大概新居稀缺的状况，放到1平方千米的网格舆图中，板块内部也存在较着分化。

　　再好比，不论从购房保值仍是地区开展潜力，新居二手房价钱倒挂板块都是拿地热点板块。但差别板块的倒挂水平又与周边房产的房龄房地产市场阐发陈述、成交面积等目标息息相干，而且倒挂在不异板块内也并不是到处存在，假如叠加了周边配套好比大型阛阓、地铁高架、坟场等身分后，倒挂的成果又将差别。但遗憾的是，倒挂板块散布地区体系的数据很难找到，进一步将倒挂与周边房产的面积段、房龄联动阐发，市场上数据险些是空缺。

　　房地产运转数据孱羸，二季度天下房地产市场贩卖数据片面走弱，4-6月除一线都会不变外，其他能级都会新居贩卖团体走出”L”型门路式下滑趋向，许多都会环比下滑20%以上。房地产市场供求干系曾经发作严重变革，市场需求萎缩且持久没有好转的迹象，生齿削减的趋向没法改变，大部门都会地盘库存压力极大，同时存量房日渐宏大，新增室第开辟需求将中持久的连续萎缩房全国官方网站。在这类状况下，有肯定性的都会只要中心一二线，但即使在一线都会，核心刚需项目也遍及面对去化压力，而肯定性更高的中心肠段地盘又不是拼财力就可以拿到。因而，加深都会研讨，特别是对板块的深度研讨成了“卷”的标的目的，但市场上并没有充足细的底层数据支持其研判。

　　最初，行业困局未破房地产市场阐发陈述，二十年来房地产高速开展都是在用已往的经历总结干事，房企合作新格式下，能否具有经由过程将来倒推明天规划的才能，决议新一轮的地产排位，并以先辈的数据和逻辑加持，房地产才气够有繁华的将来。

　　都会研讨专题③供需视角下，为何每次涨价都从市中间的大户型二手房开端房地产市场阐发陈述。中心看点：上海寓居情况终究如何、上海住房产物终究如何、室第供需构造存在较着错配、市中间的供需冲突为什么难以减缓

　　都会研讨专题①丨“钱水”涌入、“房价”船高，怎样核算板块的有用购置力房全国官方网站。中心看点：“有用购置力”才是新居的中心、上海的“有用购置力”有几、“有用购置力”在上海的散布、以张江为例的板块购房需求测算

　　在此布景下，同策研讨院结合数智map推出《都会研讨视角下房企拿地的全局逻辑》系列专题，经由过程新数据、新视角、新逻辑将传统的热点都会投资代价潜力深化到板块投资代价潜力，助力房企全局掌控、制霸一二线。本次专题后续将分红三篇论述，重点从板块倒挂、板块错位合作、板块内财产三个角度深度阐发，敬请等待！

　　我们也常常碰到房全国官方网站，市场上许多供需干系公道的板块忽然走不动量，背后的缘故原由许多时分是次新居入市分流了市场需求，但从业者险些莫衷一是房地产市场阐发陈述，不晓得该怎样做房全国官方网站。假如再往下诘问房地产市场阐发陈述，上海住房格式怎样分层？怎样错位合作？上海新居二手房倒挂的板块都在哪儿？板块内财产规划？板块内有几黉舍、大型阛阓、优良医疗、倒霉身分？又怎样在工夫标准上看到地区开展的标的目的？这些成绩许多人有一些笼统的经历大概觉得，很难全局把控房全国官方网站。

　　都会研讨专题②选错板块，二手房成新居最大竞品。中心看点：新居和二手房是如何的干系、新居和二手房的价钱干系、房龄是挑选二手房竞品的主要参考、成交构造是研判竞合干系的主要参考、地段天禀决议二手房的参考代价