A1： 三四线%，首套利率的降落的确比力明白，但利率下调关于需求的拉动感化并没有预期中高，利率调解的感化结果弱于存款政策调解的感化结果，即首付比例的变革对购房举动影响更大。由于关于低能级都会，商品房单套总价较低，利率对购佃农群资金方面的压力相对较小，且从置业客群的来看，因为三四线都会财产的范围性，本地的置换客群次要是企奇迹单元职工58当地同城二手房，这类群体公积金额度十分高，更多会操纵公积金存款，部门返乡置业客群支出以现金支出为主，银行的流水能够并非出格纪律，申请贸易存款存在必然难度，以是说团体上来讲，利率的降落关于需求的拉动感化并非出格较着58当地同城二手房，不如首付比例的变革。

　　A2： 三四线都会的政策根本曾经应出尽出了58当地同城二手房，好比首付比例首套20%、二套30%，曾经根本到了最低，别的利率也是比年较低的程度，约在3.8%-3.9%，另有一些都会，当局推出了购房补助的一些举动，这些都会的政策的确曾经应出尽出了，我们以为如今另有政策空间的都会，次要集合在中心一二线都会。这些都会关于全部房地产市场筑底企稳的拉动感化十分强。可是客岁，偏中心的都会次要以窗口指点的方法铺开，临时未以比力公然通明的方法去出台政策，我们以为假如这类都会能做间接的政策翻开的话，会有必然的改进结果。别的影响地产的身分许多曾经在地产以外，住民关于支出的预期、关于经济情势的判定等，以是，接下来的成绩不但是地产政策的成绩，经济的变革才气真正带来全部市场的变革。因为疫情管控曾经优化，节后也有许多都会在公布一些刺激经济和消耗的政策，这都是主动身分，我们以为2023年会逐步比2022年团体的状况有所改进。

　　我们以为23年是安稳中有主动身分呈现的脉冲式行情，春节只是一个返乡的节点，接下来一年有大要四个节点能够成为这类返乡置业的次要工夫段，这一轮市场的修复不像以往，只经由过程地产政策的翻开，就可以带来长工夫内市场的企稳上升，这需求一个历程。由于自信心的修复，购置力的修复，企业资金成绩带来的项目歇工影响，这些成绩的调解处理都需求工夫，需求历程，以是我们以为23年会有一些主动的身分呈现，会看到阶段性有市场需求的变革，大概行情的改进，可是更多的仍是相对安稳的形态。

　　三四线都会的房地产市场已从本来的高速生长期进入成熟期，特性为次新居或二手房对新居的替换感化会比力较着，将来新居成交量大、二手房成交量小的状况会逐渐转换成二手房对新居的替换，二手房的成交量会逐渐上升，新居的成交量逐渐降落，构成均衡。三四线都会大批项目标歇工、项目标托付成绩对购房需求也发生了必然影响，当局也在追求处理思绪，如点状的棚改，棚改形式次要是当局发放新居房票，不再建安设房，当局把棚改的房票放给新居子，如许就不消零丁去建，但这类棚改次要仍是点状散布，能够都会能够没有相似项目，以是团体来看三四线新居成交处于天然降落的阶段。

　　三四线都会梯队内贩卖表示也呈现了较着的分化，次要是遭到气候和需求集合开释的影响：1）华南地区三四线都会表示相对较好，如珠海、中山、惠州、佛山等23年春节假期的贩卖提拔的幅度较高，以至能到达翻倍的程度，成交改进比力较着；中西部三四线）生齿基数比力大的内生型三四线都会，如阜阳、温州、六安等，市场承销状况较着转好，这类都会，返乡置业人群积累了两年多的需求，在春节时期需求获得了开释。

　　Q2：因为首付和存款利率曾经下调，除货泉化的棚改政策之外，后续假如期望市场回暖，是否是只要中心都会出政策才会比力有用用？

　　1月份行业团体贩卖与预期有所差异，压力相对较大，百强房企贩卖同比负增加。本次统计我们停止了样本调解，在1月的统计中剔除2022年的一线风险企业，不思索脱险企业的状况下，可比数据降幅同比收窄。客岁整年同比降落约34%，本年1月TOP100同比降落约21%，TOP50同比降落约20%，TOP100环比降落41%，TOP50环比降落45%。团体来看，TOP10同比表示最好，降幅约13%，从企业性子来看58当地同城二手房，国央企的团体表示优于民营企业，同比正增加根本为国央企，好比说保利、华润、招商、华发，民营企业中正增加相对较少，此中滨江表示较着较好。

　　凡是状况改进需求卖一买一，起首要卖掉手中的二手房，然后再思索新居的买入，以是二手房多是新居的先行目标。可是从客岁以来理解到的状况，因为当局稳房价的管控有用，购佃农群关于房价的预期是相对偏不变且其实不高的，不像从后果为倒挂严峻，购佃农群关于新居的上涨预期是比力肯定的。在这类状况下，呈现了卖几套、买一套，大概卖一套、手中保存现金的状况。

　　2023年春节是三年来国度初次不再召唤当场过年，基于春节时期的客运量等，各人对1月的贩卖功绩和春节返乡置业状况抱有较高预期，但从团体来看，固然成交表示和1月前两周比拟有所升温，市场活泼度和认购有所进步，但团体的成交数据其实不悲观，典范都会的成交套数和成交面积都仍是处于回落形态，成交面积约回落18%。从供给的角度来看，房企推盘供货的志愿也其实不出格激烈，次要因为22年房企现金流压力十分大，虽政策逐渐开释，但企业的偿债的压力实在不断连续到如今新乡房地产市场网，包罗当局今朝重点存眷“三保”，保交楼是次要重心，从2021年下半年以来房企拿地较少，以是开盘范围缩减新乡房地产市场网，市场次要以续销项目为主，新开盘项目数目较少。

　　春节时期一二线都会大部门群体挑选出行返乡，售楼处的运营状况对团体的认购有必然的影响，三四线都会比拟于前两周固然呈现了长久的好转，可是和客岁同期比拟绝对量仍是呈现了比力较着的降落。特别是从企业的角度来看，我们调研了约50家企业，春节时期的认购状况跟客岁同期比拟，降落幅度约30%。个体企业的状况表示相对较好，如越秀、华发等，次要是因为公司规划的都会、团体的项目摆设和推盘节拍刚好婚配了各个节点，单盘的功绩动员了团体功绩的上升。

　　我们以为二手房的买卖量会动员新居的成交量，但今朝二手房买卖量并没有到达十分高的地位58当地同城二手房，以至像上海、深圳等都会，二手房的市场并没有规复2021年的水平，成交量仍是处于相对较低的地位。如今的二手房成交表示不克不及被绝对的视作新居市场的先行目标，由于如今许多人是由于对新居托付成绩的担心，才会挑选去置业二手房。而由于价钱或收益的成绩，人们会去挑选卖几套住房，然后买一套中心地位的比力保值的资产，大概留现金做一些其他工作。今朝也没有看到二手房关于新居的较着动员转化，这比前些年弱化了一些。

　　比照过往多年公布的榜单状况，本年1月的榜单从头布列了企业的排名序次，过往TOP10房企排名变更较小，但本年房企排名的梯队变更相对较大，此前排名在TOP20梯队且从未进入过前十排名的一些企业，如华发、滨江等在本年1月进入了TOP10梯队。呈现这类状况一方面和春节的贩卖表示有关，另外一方面与企业的规划和一些大盘的贩卖劣势息息相干。

　　成交表示上，各能级都会的分化较着：1）一线都会相对来讲韧性较强，但新开盘项目数目有限，春节时期特别是一线都会的职员大范围返乡，项目上留守的值班职员较少，置业参谋初三-初四节后复工新乡房地产市场网，晚一些的项目置业参谋初六-初七才复工，贩卖中间的售楼处才气可以一般开放，固然韧性较强，但由于团体的供应志愿和放假身分新乡房地产市场网，这些中心都会的成交遭到必然影响；2）二线都会相对一线都会韧性更弱，这些都会的市场表示相对暗澹，2023年二三线都会的成交面积和套数与客岁春节时期比拟（客岁春节假期为1月尾到2月初，均以7天的假期为监测），同比下滑比力严峻，下滑约80%以上新乡房地产市场网，团体成交的回落比力较着，仅个体都会呈现正向的增加，如济南、合肥等，而武汉、长沙、昆明等都会都表示的比力普通，根本和春节之前的状况差未几，无较着转机；3）三四线都会不管从数据层面仍是企业项目认购层面，都呈现了必然水平的返乡置业潮，成交有所转机，从返乡调研的成果来看，2023年春节时期三四线的来访状况是三年来最好的，由于疫情管控的铺开，职员活动量比力大，来电来访量同比增长约30%，部门都会同比增幅以至到达50%以上。

　　固然春节的成交数据和来访量有所提拔，但团体的成交、认购的转化状况并非出格悲观，但因为来访量的上升，关于3月份和后续市场的规复能够连结相对悲观的心态58当地同城二手房。3-4月预期不变下来后，伴跟着中心都会政策的连续放宽，政策划员市场企稳的滞后性为5-6个月，以是我们以为本年二季度的行情仍是值得亲密存眷的。市场感情的上升、今朝房价低位、中心都会一二手房倒挂价差收窄、22年当局对地盘价钱系统的调解城市带来前期房价、新居贩卖价钱系统的变革。三四线都会的价钱今朝已处相对底部地位，许多企业的贩卖扣头力度也在回调，三四线曾经没有持续打折贬价的空间了，以是市场团体苏醒的几率相对较大。疫情管控的铺开、政策的传导、叠加22年市场形态低迷价钱已根本调解到位，这些身分关于23年的贩卖，都有必然正向向上的动员感化。

　　Q1:今朝室第利率的调解曾经常态化，政策落地以后，今朝三四线都会的首套房利率程度怎样变革？能否的确有对需求的拉动感化？

　　地产政策的撑持、高层关于房地产行业的必定举高了各人关于23年春节贩卖的预期，但1月份的成交成果未呈现超预期的表示，详细的市场苏醒节拍还需参考接下来2-3月的详细表示，由于低能级都会的返乡置业其实不具有连续性，这类都会的市场逻辑曾经发作了趋向性的变革，估计返乡置业的这波需求会愈来愈弱化，这类都会的房地产市场以刚需为主，客户购房次要是因为家庭构造的变革不能不买，如成婚、生子、二胎、养老等。将来春节更多的是成为房企的一个营销节点，在这个节点里，估计初六至元宵节时期的贩卖表示会更好。22年春节房企的筹办工夫充沛，假期工夫为1月31日-2月6日，贩卖表示的连接性较好，不断连续到元宵节时期。因为本年春节占有了1月约一周工夫，本年1月份的数据同比必定降落的。

　　Q3：今朝二手房成交表示已有所改进，以往二手房先回暖了以后，会带着新居市场的回暖新乡房地产市场网，这一轮还会有这类先导感化吗？

　　我们以为三四线都会呈现返乡置业潮的缘故原由有三点：1）近三年来国度初次不再召唤当场过年，疫情管控的铺开，开释了积累两年的返乡置业需求；2）政策的撑持身分，从数据监测和草根调研成果来看，在22年国庆以后，三四线都会已调降首付比例为首套20%、二套30%，首套房的利率团体均匀约为3.9%，处于比力宽松的地位，同时三四线都会当局也经由过程公布住房消耗券、展销会等方法鞭策市场上升，如温州、阜阳等；3）客户关于房企交房的自信心有必然水平的提拔。

　　A3： 二手房成交表示比力好，包罗一些机构关于春节时期二手房的监测，数据表示相对较好。 有以下几个缘故原由： 1）二手房如今有代押过户的状况； 2）二手房特性是消耗者所见及所得，新居存在预售，能够来岁后年才气交房，可是二手房在当下就可以享用到当前的配套和附加代价，好比立即退学； 3）部门都会关于二套住房大概改进性住房的首付比例调解，是在疫情管控之关于改进性需求的一种激起。