中央经济工作会议在提及扩大内需时，“住房改善”名列第一，并提出“有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况”。

　　中国目前的房贷基准利率（5年期LPR利率）为4.30%，央行允许首套房最多可以下浮20个基点，也就是4.10%。

　　央行同时宣布：部分符合特定条件的城市可以取消4.10%的底线。所以目前有少数城市首套房贷利率是低于4.0%的，比如广东清远为3.7%，浙江温州为3.8%，武汉、天津为3.9%。

　　让部分城市“吃小灶”，并不能解决全国楼市偏冷的问题，所以降低5年期LPR利率是必须要做的。5年期LPR利率最好能降低30个，也就是降至4.0%。如果有难度，也应该至少降低15个基点以上。

　　央行曾于2022年12月5日全面降准过0.25个百分点，释放了大约5000亿的长期资金。当前金融机构加权平均存款准备金率约为7.8%。

　　如果1月降息，则降准可以放在“”前后。如果是全面降准0.25个百分点，则仍将释放长期资金5000亿元。这5000亿是基础货币，理论上可以衍生出4万亿的广义货币M2。

　　一次是在谈2023年全国经济工作重点的时候，把扩大内需放在首位，而“住房改善”则放在了扩大内需的首位。第二次是谈房地产发展的时候，表述是“要因城施策，支持刚性和改善性住房需求”。

　　很明显，在刚性需求和改善型需求中，高层把“住房改善”放在了更为重要的位置。毕竟，中国目前的自有住房率非常高了，只能鼓励改善性需求中国房产市场现状，才能真正让楼市回暖。

　　要鼓励改善性需求，首先要降低购买2套房、3套房的首付比例、利率水平，放宽限购、限售，否则都是纸上谈兵。当然，从棚户区搬到正规小区也是改善，所以货币棚改也将是一个重点。

　　现在一般采用购房票（简称“房票”）补偿模式，房票上有金额、使用范围、时间等，只能在当地换购新建商品住宅。

　　未来普通二线城市、弱二线城市全面取消限购、限售是大趋势。至于三四五线城市，则更没有必要保留限购、限售政策了。

　　估计到2023年末的时候，只有4个一线城市有比较严格的限购措施房地产市场供求关系，强二线城市只保留象征性的限购。

　　上海是一线城市里，目前松动力度最大的，但也仅仅是在临港新片区开了一个窗口——允许1年社保的外地人才，在当地购买1套住宅。

　　深圳最近传出消息：住宅属性的单身公寓不再限购。不过对此官方尚未证实，也未辟谣房产中介门头效果图房产中介门头效果图杭州房产信息网官网。深圳这类房子据说有40多万套房产中介门头效果图，但这些房子申请热门学位的时候有瑕疵，再加上居住体验差，属于鸡肋产品。

　　一线城市目前仍然维持较高的限贷、限购水平，深圳甚至要求户籍人口也要有3年社保才能购房，退休后落户深圳的人永远不能购买住宅等。至于2套房的首付比例，动辄要7成、8成，还有二手房成交参考价限制等。

　　一线城市甚至歧视首套房的换房者，买过一次房、贷过一次款、当下无房者购房，首付比例也要5到6成。这已不是限制改善型需求了，而是限制刚性需求。

　　由于全国楼市迟迟不能回暖，再加上一线城市现行政策跟中央的要求不符，所以2023年一线城市调整楼市政策是可以预期的。

　　但由于房地产形势急转直下，出现史无前例的大变局中国房产市场现状，财政部于2022年3月宣布，2022年内“不具备扩大房地产税改革试点城市的条件”。

　　财政部的3月官宣透露一个重要信息：上海、重庆已经是试点城市，未来只是扩大试点的问题。所以，当“新一轮试点”落地的时候，上海、重庆一定在名单上。

　　早点让新一轮试点落地，让大家看到比较理性、可承受的房地产税方案，有利于产生“政策靴子落地效应”，让利空出尽。

　　富裕阶层比较担心的是：未来的房地产税方案，有惩罚性、累进制的税率。其实绝大多数中国城市，没有必要搞这种激进式的方案。

　　另外，试点城市一定要多，涉及面要广杭州房产信息网官网，只在上海、重庆、深圳试点没有什么用，中国更多的是三四五线城市，大城市的试点经验无法在中小城市使用。

　　想让大家重建信仰，或者部分重建信仰，难度比较大房地产市场供求关系，需要的时间也比较长。首先要等疫情完全结束，也就是群体免疫完成，这恐怕要到2023年3月末了。

　　2021年，全国商品房销售面积近18亿平方米，销售金额18.2万亿元。每年18亿平方米的销售面积，这恐怕是历史大顶了，未来很难超越。

　　很多人对2023年保障房有较大期待，认为供应量会大幅增加房产中介门头效果图。其实如果你看看下面这张图，就明白了：

　　正常情况下，央行每个季度会在货币政策执行报告里提供保障房增速，但今年1季度没有提供，3季度也没有提供。只有上半年提供了数据，我们勉强绘制了这张图。

　　当商品房市场低迷的时候，保障房是不可能好的。想想看，楼市低迷、地方政府收入大幅降低了，公务员房产中介门头效果图、教师等发工资都有问题，可能大量贴钱建设保障房吗？

　　中央经济工作会议提出：满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，同时要坚决依法打击违法犯罪行为。

　　很明显，这里给出了民营房企及其“实控人”的三种结局：第一种房地产市场供求关系，是优质头部房企，比如万科、龙湖等，拿到了大把的银行授信额度，资产负债状况将显著改善，并有能力收购兼并其他房企。

　　第二种，是被收购兼并的房企，其“实控人”可以安全撤离，或者主动做小规模，改变高杠杆、快周转的模式。

　　第三种，是 “坚决依法打击违法犯罪行为”涉及到的一些房企和“实控人”，他们往往是资不抵债的企业，存在行贿、骗贷、掏空公司、利益输送等违法犯罪行为，“实控人”最终难免股权清零房地产市场供求关系，甚至锒铛入狱。