第十条 房地产房钱评价时还应明白房钱内在，房钱内在 普通按照租赁和谈或条约或其他相干商定的租赁前提而肯定次要内容包罗：①面积、部位、从属设备、室内粉饰装修、家具家电等情况；②租赁用处和衡宇利用请求；③房钱的付出方 式和能否含税价(增值税);④押金数额及付出方法；⑤租 赁限期；⑥调租与续租划定规矩；⑥衡宇维修用度负担；⑦物业服 务和水、电、燃气等相干用度的交纳主体；⑧其他前提，如承租人资历前提等。

　　市场房钱是指在公然市场上由熟习状况且不受自愿的租 赁单方，在租赁前提下志愿告竣的在代价时点的最能够的租赁金额。

　　当商定由出租人承担水、电、燃气等相干用度时，评价结 果需包罗这些用度。当商定由承租人承担衡宇维修费、保险费、 物业办理费、房产税等用度和税费时，评价成果不含这些用度。除前款内容外，当还存在其他效劳或用度且不另行付费时，评价成果需包罗其响应本钱。

　　(一)代价折算法是拔取相宜办法求得估价工具房地产市 场代价或价钱，然后肯定估价工具报答率或本钱化率，选用适 当的数学公式求取折算系数，计较房地产净收益房产平台，加上运营费、相干税费等得出房地产房钱的办法。根本公式以下：

　　此中：运营支出、运营本钱、运营用度、办理用度普通根 据估价工具近三年运营的均匀数据材料阐发肯定，或按照同类运营房地产的数据比力阐发肯定。

　　第二十八条 评价以租代建(以地盘或园地出租，由承租 人建房并在租赁期内获得衡宇收益，租赁期满后衡宇无偿移交 出租人)情况下的房钱时，起首评价估价工具建成形态的一般 房地产市场房钱净收益，再扣减建立本钱在租赁期内的分摊。

　　第二十九条 估价工具实践用处与注销用处不分歧的， 一 般根据注销用处停止评价；评价拜托书商定请求根据实践用处 停止评价的，能够按照其商定停止用处设定，并提醒根据实践 用处连续运营能够存在的响应风险，在评价陈述“估价假定和限定前提”的“不相分歧假定”中予以阐明。

　　房地产房钱=地租+衡宇折旧费+室内粉饰装修和家具家电折旧费(若有)+运营费+租赁营销费+相干税费

　　第七条 房地产房钱评价的代价时点按照估价目标， 普通 可在租赁条约签署日期、租赁条约肇端日期、实地查勘日期或 其他相宜日期当选取其一作为代价时点，由评价拜托人确认并 在评价拜托书中予以明白。按照评价拜托需求， 一个评价项目也能够有多个代价时点。

　　第十二条 房地产房钱的评价办法有比力法、本钱法、代价折算法、盈余法等。选用评价办法时，应按照需评价的房钱范例、估价目标、估价工具情况及其地点地区的房地产租赁市 场情况房产平台，在对各评价办法停止合用性阐发的根底上，选用一切合用的评价办法停止评价。

　　(二)买卖实例的成交日期普通以租赁条约签署日为准。留意从财富范畴和租赁前提各方面充实存眷买卖实例的房钱内在。

　　房地产房钱=获得衡宇房钱+衡宇改建折旧费+新增室内装 饰装修和家具家电折旧费(若有)+运营费+租赁营销费+相干税费

　　第九条 房地产房钱评价常见的房钱范例为市场房钱、本钱房钱，也能够按照评价拜托和估价目标，评价其他特定房钱房产平台。

　　比力法是评价市场房钱最相宜的评价办法。本钱法是评价或审定新开辟建立项目本钱房钱最相宜的评价办法。代价折算法和盈余法是评价或阐发测算房地产投资可行房钱最相宜的办法。

　　(一)盈余法是按照房地产运营发生的运营支出，扣除经 营本钱和运营利润，或按照革新完成后的房地产租赁支出，扣除需投入的改形成本，求取房地产房钱的办法。

　　第二十五条划拨地盘利用权上的房地产房钱评价，按照 国度和本市的地盘收好处理划定， 普通应包罗需上缴当局的土

　　1.地租：以租赁方法获得地盘利用权的，地租为地盘的年 房钱；以出让方法获得地盘利用权的，地租为获得地盘价款在 地盘利用限期内的摊销金额；以划拨方法获得地盘利用权的， 地租为地盘获得本钱按照相使用处地盘利用权的法定最超出跨越让年期计较摊销金额。

　　第三条 本指引所称房地产房钱又称房租、衡宇房钱房产名词注释、衡宇利用费等，凡是是包罗地盘利用权在内的衡宇租赁价钱。

　　第六条 房地产房钱评价的估价目标按照评价拜托人使 用陈述的实践需求停止公道表述。常见的房地产房钱评价需求次要来自房地产租赁、司法诉讼案件审理、房地产税收、房地产损伤补偿、房地产征用、房地产证券化、房地产租赁市场监测与办理等举动或举动。

　　第三十四条 房钱的评价成果包罗单元房钱和总房钱，单 位房钱是单元面积的日房钱或月房钱，总房钱可所以某套(幢) 衡宇或全部项目标月房钱、年房钱或一段期间的房钱，按照评价拜托书的详细请求肯定评价成果的表达情势。

　　第十八条 司法诉讼触及的房地产房钱评价应存眷评价 流程符正当律法例和群众法院的划定，对估价工具的财富范畴、房钱内在、代价时点等需由群众法院书面肯定。

　　第十七条 当需求对房地产房钱停止批量评价时，评价办法与手艺途径服从《房地产估价标准》的相干请求。

　　第三十三条 评价一段期间(多少年)的房钱总和时，可 先分别区间段，每一个区间段通常是一年。评价时可挑选各区间 段内的期眉月份评价其房钱，求得该区间段的房钱总额，将各 区间段的房钱总额相加求得该段期间的房钱总和。追溯性评价 时，在评价某一区间段房钱后，也可按照滥觞牢靠的房钱指数调解求得其他各区间段的房钱。

　　房钱内在需求明白的次要内容有：①能否包罗衡宇维修费、 保险费、物业办理费；②是室内粉饰装修状况、否装备须要的 家具家电等；③水、电、燃气等用度能否包罗在房钱中；④房 地产税(城镇地盘利用税、房产税)、增值税及附加的承担方 式等；⑤能否有特别的租赁前提，若有应把握该特别租约前提内容并量化调解为与估价工具分歧。

　　估价工具为无证衡宇或暂时修建的，评价时应请求评价委 托人在评价拜托书中对衡宇用处、修建面积等予以明白，并在 评价陈述“估价假定和限定前提”的“根据不敷假定”中予以 阐明，并提醒利用无证衡宇或超越批如期限的暂时修建存在的风险。

　　第八条 房地产估价机构该当按照评价拜托书和评价材料等状况，明白界定房地产房钱估价工具的财富范畴。

　　3.粉饰装修和家具家电折旧费：衡宇室内粉饰装修和家具 家电本钱在必然年期内摊销的金额。衡宇室内粉饰装修本钱一 般包罗粉饰装修工程费、设想费、办理费、和粉饰装修期内 的投资利钱和利润。家具家电本钱包罗购买费、装置调试费。粉饰装修可按照粉饰装修材质和工艺平分离租赁利用情况确 定折旧年限， 普通不超越10年；家具家电按照设想寿命肯定折旧年限。

　　第十九条 房地产税收征缴中触及房地产房钱评价的，应 按照相干税种的法令法例肯定房钱范例和内在、代价时点等估价根本要素。

　　2.贸易房地产：区位身分中应重点存眷富贵水平房产名词注释、交通可 及性房产名词注释、客流量、临街情况等，什物身分中重点存眷平面安插、

　　房钱的计价单元包罗计价的面积单元和工夫单元。计价的 面积单元包罗：按修建面积单价或利用面积单价计价，或按套、 按间以至按床位等计价；计价的工夫单元包罗：按月、按天或 按年计价。评价中需按照拜托请求房产平台，肯定合适的房钱计价单元，并同一比力实例房钱的计价单元。

　　第三十二条 条约到期后由原承租人续租的，需留意续租 前提、衡宇什物情况的设定等与原租赁条约能否发作变革。不 发作变革的，可遵照一向性准绳停止评价。按照租赁单方协商 的需求房产平台，可思索因续租为出租人带来的削减空置丧失和免租期丧失、租赁用度收入等长处，公道测算房钱。

　　(二)房地产的市场代价或价钱应接纳收益法之外的办法 求取；折算系数可所以间接本钱化率，也能够按照报答本钱化 的方法公道推导计较。间接本钱化率或报答率应遵照房地产估 价标准的相干请求，接纳相宜的办法测算阐发肯定；接纳报答 率计较折算系数的，还需阐发猜测估价工具将来房钱变革趋向和收益期，拔取公道的计较公式。

　　第五条 评价拜托人拜托经存案的房地产估价机构停止 房地产房钱评价，需出具评价拜托书，明白估价目标、代价时 点、估价工具及其范畴、房钱范例、租赁用处房产名词注释、租赁前提等，供给或辅佐获得评价所需材料。

　　确承认比实例的房钱付出方法，是按月、按季度仍是按年， 付出工夫商定在期初仍是期中或期末。当比力实例付出方法与估价工具不分歧时，需停止处置。

　　第十一条 房地产房钱评价时需存眷特别的影响身分，其 中，房地产房钱受地盘利用权性子和盈余年期、房地产正当性 的影响小，而以下身分对房钱有较较着的影响：①室内粉饰装修、家具家电、糊口物品、衡宇配套设备装备等状况；②租赁期、免租期或装修期是非；③调租、续租划定规矩；④时节性颠簸或主要变乱；⑤承租人的资信或影响力等。

　　· 肯定各项本钱的摊销年限时，还需存眷租赁前提，若商定的租赁限期短于客观摊销年限的，可按照可租赁限期停止摊销计较，但需做出格阐明和提醒。

　　第二十一条 房地产征用评价被征用房地产的市场房钱 时，应在评价拜托中肯定代价时点、征用的限期，触及对将来房钱猜测时需公道测算。

　　(三)房地产区位及什物情况调解，应按照差别用处房地产房钱影响身分因子停止针对性地阐发和测算。

　　3.办公房地产：区位身分中应重点存眷办公会聚度、交通 便利度、情况景观等，什物身分中重点存眷修建构造、衡宇设

　　第三十条 估价工具可朋分为多少单位出租的大批房地 产，应在评价拜托书中明白运营计划是团体出租仍是朋分出租， 并在评价陈述“估价假定和限定前提”的“限定前提”中予以 阐明。朋分出租的还应向拜托人汇集朋分计划或平面安插图房产名词注释、各单位面积等材料。

　　第三十五条 房地产房钱评价陈述称号宜为“房地产房钱 评价陈述”。陈述应根据《房地产估价标准》的请求撰写，特 别存眷财富范畴、房钱范例和内在、租赁前提等内容的阐明与阐发。

　　改形成本包罗衡宇革新的建安工程费、粉饰装修工程费、 家具家电购买费、前期费、根底设备配套费、其他工程费、期 间税费、办理费、和革新期内的投资利钱和利润，需按照评 估设定的革新内容、尺度停止预算。操纵自有衡宇革新的，成 本摊销的折旧年限按照革新后衡宇盈余经济寿命、粉饰装修和 家具家电的利用年限肯定。租赁房地产停止革新的，按照租赁条约商定的相干条目公道肯定本钱摊销的折旧年限。

　　第三十一条 估价工具为购物中间等大批运营性房地产 的，评价时可按照估价工具所处运营阶段、经停业态、租户种别等停止差同化调解。

　　(一)比力法是按照与估价工具类似的房地产房钱来经比力、调解或改正来求取估价工具房地产房钱的办法。

　　房地产房钱=房钱净收益+衡宇空置和收租丧失+运营费+租赁营销费+相干税费房地产房钱净收益=房地产代价或价钱×折算系数

　　1.寓居房地产：区位身分中重点存眷大众交通、商服设备、 公建配套、寓居情况等，什物身分中重点存眷房型和功用、室内粉饰装修、家具家电与糊口物品、物业办理与效劳等。

　　房地产年房钱=年运营支出-年运营本钱-年运营用度-办理费-财政用度-运营税金及附加-运营利润

　　衡宇空置率和收租丧失应按照同地区同类房地产的租赁市场状况，同时分离租赁条约商定的免租期阐发肯定。

　　4.运营费：包罗衡宇办理费、衡宇保险费、衡宇维修费、物业办理和效劳费等，应按照房钱内在详细肯定。

　　第二十七条 估价工具出租用处为公益性用处时，应明白 需评价的房钱范例与内在，评价时可思索地盘利用权获得方法、当局补助、利用工具的付出才能、税费政策等身分。

　　第二条 本指引合用于本市行政区范畴内房地产房钱评 估和征询举动，和房地产估价专家委员会对房地产房钱评价陈述的评审审定举动。

　　(三)拔取可比实例后，应环绕影响房钱程度的次要身分 成立比力根底，并按照需评价房钱的内在，对可比实例的成交价钱停止尺度化处置。尺度化处置时应重点存眷：

　　拔取可比实例时，应留意可比实例与估价工具房地产的评 估设定用处不异，房地产情况、租赁前提等与估价工具情况类似，存在特别租赁前提的， 普通不宜选为可比实例。

　　4.产业仓储类房地产：区位身分中应重点存眷财产会萃度、对交际通运输便当度、市政根底设备等，什物身分中重点存眷面积范围、修建构造、层高、衡宇和与财产相干的装备设备等。

　　6.相干税费：包罗房地产持有环节的城镇地盘利用税、房 产税，和租赁(贩卖)环节的增值税及附加，评价时留意针对差别种别的房地产和租赁举动肯定合用的税率。

　　2.衡宇折旧费：衡宇建立或改建本钱在经济寿命期内的摊销金额。衡宇建立本钱普通包罗建安工程费、前期费、根底设 施建立费、大众配套设备建立费、其他工程费和时期税费、管 理费、和建立或改建期内的投资利钱和利润。衡宇的经济寿命可按照衡宇修建构造，参考相干修建设想标精确定。

　　评价财富范畴包罗室内家具家电、糊口用品、机械装备等 非房地产类财富的状况时，大概不包罗属于房地产的衡宇配套 设备装备、室内粉饰装修、从属设备及相干园地等财富的状况时，该当在评价陈述中详细阐明。

　　第二十条 房地产损伤补偿中触及房地产房钱评价的，要 存眷损伤发作前后的房地产情况、损伤影响的限期、需求评价的房钱范例和内在等，在评价拜托中予以明白。

　　第二十二条 房地产证券化评价中的房钱评价和将来收 益猜测，要存眷现有租赁条约，判定一般房钱程度和猜测将来收益趋向房产名词注释，停止谨慎阐发。

　　第一条 为标准本市房地产房钱评价举动，包管房地产租 金评价质量，按照《中华群众共和百姓法典》《中华群众共和 国都会房地产办理法》《中华群众共和国资产评价法》《商品房 屋租赁办理法子》《上海市住房租赁条例》等相干法令法例， 和《房地产估价标准》《房地产估价根本术语尺度》等相干

　　按照估价目标和房钱价钱内在，评价时需求按照房地产取 得方法和房钱内在肯定各本钱组成项目。如需根据实践本钱停止评价的，应明白评价的房钱范例并做出格阐明。

　　第二十三条 当评价的代价时点与实地查勘完成之日不 分歧的，评价时应请求评价拜托人在评价拜托书中明白代价时 点的房地产情况，理解与实地查勘完成之日的状况差别，并在评价陈述“估价假定和限定前提”中做出公道假定和阐明。

　　第四条 房地产估价机构及其注册房地产估价师应遵照 自力、客观、公平的准绳，服从法令法例和房地产估价标准尺度，展开房地产房钱评价和征询营业。