2022年年末，官方曾经开端“救市”动作，前后出台第三支箭”及“楼市金融十六条”等严重金融调控，有益于提振购房买家自信心，包管房地产的安康运转。同时，广州防疫政策的优化亦为后续经济规复、修复行业自信心供给根底前提。团体看，今朝广州楼市已具有触底反弹的要素，2023年市场逐渐回暖能够性较大。2023年春节后或会前驱逐一波“小阳春”（估计成交9000-10000宗阁下）。别的，广州华夏研讨开展猜测，2023年代度均匀成交量能够上升8300-9000宗，与2019年程度相称。

　　很多客户对后市预期较弱，以为后时价格将进入下行通道，“买涨不买跌”心思作怪，从而弃捐购房方案挑选张望，制止“高位站岗”。

　　番禺区：钟村、市桥板块需求活泼，超大社区楼盘成交旺、价钱企稳2022年，番禺区二手室第网签宗数（中介网签+自助网签）为11885宗，同比下滑27.4%，番禺二手连任成交霸主地位，成交量连续居高不下。此中，地区成交活泼板块次要以市桥、华南板块为主。市桥板块活泼楼盘次要以华裔城、康乐土等，其成交均价别离为20257元/平、23330元/平。别的，据调研理解到，今光阴南板块固然仍居地区前线，但团体二手成交量则呈现较着的回落，带看量、新增客户数目同比客岁同期削减2成以上。广州华夏研讨开展部以为，今光阴南板块成交较着回落次要有两方面缘故原由：一方面，疫情和市场大情况的影响下，客户持币张望感情浓，成交周期大幅耽误，除契合价钱预期的“心水”房源外，买家不会随便入市。另外一方面，2022年，华南板块出现出一手气力竞品楼盘，其价钱与周边优良二手项目倒挂。好比越秀?瑞麓府在售均价在4.8万元/平，而而周边的万科欧泊均价已达4.7-5.3万元/平、雅居乐剑桥郡均价在4.5-4.8万元/平阁下。加上其优良的区位前提，很多二手客户挑选该项目，招致华南板块团体需求有所下滑。可是，需求出格指出的是，凭仗“配套成熟+糊口气味浓重”的劣势，番禺超大社区盘源需求居高不下，存量房畅通疾速。据统计，广州二手成交前十楼盘中，番禺独有三席，别离为祈福新村、广州亚运城、丽江花圃的大社区楼盘。此中，祈福新村成交量更是连结月均成交85宗的超高成交量。同时房地产，在今朝各个盘源处于贬价出卖的大情况下，超大社区盘源均价仍然企稳，亚运城、祈福新村价钱同比客岁涨跌幅根本可以连结在3%之内。因而可知，超大社区盘源因为供求连结相对不变、活泼，楼盘仍旧具有较强的保值属性。荔湾区：刚需盘源供需活泼，成交占比稳步爬升2022年，荔湾区二手室第成交宗数（中介网签+自助网签）为6152宗，同比降落23.0%，团体交投情况表示低迷；而二手室第网签均价为33636元/平。据广州华夏研讨开展部监测发明，2022年荔湾区刚需房源成交占比显现稳步爬升的态势。此中2022年4季度，荔湾区1房房源成交占比上升至19.1%，较1季度大涨4.9%；2房房源4季度占比为46.6%，较1季度净增6.3%。广州华夏研讨开展部以为，荔湾小户型成交占比稳步爬升次要有两方面缘故原由：一方面，入市门坎低，1房房源套均总价根本能在150万元/套阁下，关于今朝刚需购置力而言属于不错的“上车”挑选；另外一方面，刚需房源业主放盘主动性较高，多个楼梯小户型散盘盘源释出房产楼市的大品牌，市情上笋盘出现，加上业主心思价位公道，促使买家的入市热忱较小区大户型房源高。白云区：罗冲围需求旺，机场路楼市远景开阔爽朗2022年，白云区二手室第成交宗数（中介网签+自助网签）为8366宗，同比降落28.4%；二手室第网签均价为28046元/平。据广州华夏研讨开展部监测显现，白云机场路板块成交略有萎缩，二手带看量及新增客户数目较客岁同期削减2成以上。今朝板块优良二手项目录要以汇侨新城房产楼市的大品牌、白云骏景花圃为主，其均价别离为2.3-2.8万元/平、4.3-4.5万元/平。别的，值得一提的是，“邻人”棠溪火车站估计2023年年末完工，将来将会聚1条城轨，2条高铁、6条地铁交汇，将买通广州铁路关键“任督二脉”房产楼市的大品牌。因而，将来机场路板块将为湾区的重点寓居需求承接片区。现在朝机场路板块属于白云的楼时价值高地，团体均价处低高地位，将来火车站完工后，片区周边楼市完成补涨的能够性较大。别的，白云区罗冲围板块成交量虽较客岁同期有所削减，但板块活泼度仍位列郊区首位，板块月均成交量高达120宗。一样，板块“明星盘”还是富力两大楼盘（富力半岛花圃、富力桃园）。2022年两盘成交均价为36643元/平、36111元/平。别的，今朝地铁13号线二期建立进度优良，来岁无望可以完工、通车，将来将能拉近与河汉、荔湾等地区通勤间隔，动员生齿流入，往后罗冲围板块含金量无望进一步提拔。河汉区：珠城稀缺户型价钱逆市上涨2022年，河汉区二手室第成交宗数（中介网签+自助网签）为9702宗，同比降落36.5%；而二手网签均价为56047元/平。别的，据广州华夏研讨开展部调研理解，河汉公园板块相对周边东圃、员村板块而言，跌幅相对较小，团体成交仍旧连结活泼形态。次要缘故原由在于：1、板块业主报价公道、放盘主动性较高，具有必然议价让利空间。客户可挑选性增加，入市热忱高；2、近两年以来，市场前次要的购佃农户以“卖一买一”的置换、改进客户占多数，而河汉公园板块团体配套成熟，属于地区内宜居板块。因而，近期河汉公园板块成交活泼度位居地区中前线。别的，据广州华夏研讨开展部调研监测，2022年房地产，珠江新城板块需求活泼，板块成交量重回TOP10榜单，其月度成交走势显现“V”字形走势。10月份，因金融政策松绑，调控基调趋松，市场根本面向好，很多高端投资改进买家再度入场，重点对准板块优良盘源的高层、南向稀缺单元，操纵稀缺性的特性完成资产贬值、保值。据统计显现，很多优良楼盘价钱在今朝逆市中反而上调。好比中海花城南向高层单元价钱较年头上涨8.6%、嘉裕第宅高层南向单元较年头上调4.8%。海珠区：市场寒意浓，海珠西板块需求回落2022年，海珠区二手室第成交宗数（中介网签+自助网签）为11145宗，同比下滑31.8%；而网签均价为39789元/平。成交排名保持各区第二位（略输番禺11885宗）。按照华夏成交大数据显现，2022年，海珠区江南大道南板块成交表示尚可，其成交均价别离为42451元/㎡。而本月江南大道南板块成交最为活泼楼盘为保利红棉花圃、金碧花圃，其成交均价别离为35701元/㎡、46999元/㎡。别的，据广州华夏研讨开展部调研理解，因为遭到经济大情况的不景气影响，广州内内部楼市情况寒意实足；海珠西板块需求较客岁同期较着回落，客户上门看房数目同比下跌2-3成阁下。广州华夏研讨开展部以为，海珠西板块成交下滑次要有两方面缘故原由：一方面，海珠西板块客户多以“卖一买一”的置换客户占多数房地产，但现时团体市场气氛低迷，成交周期大幅耽误，促使客户难以快速手上旧物业来置换新物业，促使团体成交略有受阻。另外一方面，部门优良盘源虽有必然的议价空间，但团体让利幅度不大，未达客户心思价位，招致买家承受志愿不高，成交低迷。越秀区：春风东板块议价幅度大，客户压价成常态2022年，越秀区二手室第成交宗数（中介网签+自助网签）为7984宗，同比降落28.2%；而二手室第网签均价为44185元/平。别的，按照华夏研讨开展部监测发明，2022年春风东板块成交活泼度有所回落，成交周期较着耽误。但团体来看，凭仗其教诲资本的劣势前提下，春风东板块成交量仍为地区高位程度，新增客户数目及二手带看量均高于周边板块。可是，据调研理解到，今朝春风东板块团体的议价空间偏大，市场以“业弱客强”为主，买家压价成交已为常态。很多购佃农户压价幅度以至高达10%-15%，多个盘源让利超百万元，好比春风广场有一122平放盘，原放盘价为1600万元，现在朝报价仅1450万元，贬价幅度达150万元。因而，广州华夏研讨开展部倡议，购入该范例的物业房源宜早不宜迟，只管掌握今朝的购房空窗期，06.2023年猜测：调控松绑，暖春将至月均成交或上升至8300-9000宗程度

　　据华夏业主报价指数显现，二手报价指数根本保持在20%-30%的低位区间彷徨房产楼市的大品牌，买方“话事权”较着较客岁大，压价成交已为常态。

　　团体看，2022年受疫情及经济情况影响，各月成交表示“平平”；月度成交根本在6500-7500宗阁下，各月成交量均远低于客岁月均（9759宗）。但实践上，自客岁指点价调控出台后，买家对楼市预期较着削弱，入市热忱大减。据统计，2021年9-12月月均成交大跌至6111宗。整体来看，本年二手月度成交量实践仍较客岁年底有所回暖，现时楼市情况团体调控基调趋松。因而，待经济苏醒后，积存刚需、改进需求或获得开释，二手市场具有触底反弹的能够性房地产。02.整年价钱走势：楼市回归理性，价钱走势初次呈现“拐点”

　　2022年，广州二手室第网签均价为27491元/平，同比下跌7.85%。现时，广州二手市场以“买方市场”为主，“业弱客强”成遍及征象，多个优良盘源贬价促进交，以致价钱趋向在近5年内初次降落。别的，在房住不炒的大基调下，估计来岁官方调控基调标的目的或为“控价放量”，价钱重现已往的大涨能够性不大，将来价钱仍以安稳为主。03.市场成交特性阐发：楼市表现多种新“常态”

　　市场成交格式分化，番禺连任榜首比照2021年景交状况来看，广州各区成交均呈现下滑；中间区河汉、越秀、海珠三区成交跌幅最为较着，同比别离降落36.5%、28.2%、31.8%；而核心区跌幅较着则为南沙、增城两区，两区整年共成交2948宗、8100宗，同比别离降落41.0%、35.6%。别的，番禺以成交11885宗的成就连任各区榜首地位。新华、新塘连续稳居榜首，珠江新城再登榜单从2022年景交前十的榜单中欠好看出，新华、新塘两大板块成交表示强势，持续两年景交量处于前二的地位。别的，缺席已久的珠江新城板块本年重回榜单，受大情况的影响，刚需团体购置力略显乏力；而高端投资、改进客户嗅到抄底入市机会，反而放慢入市程序，促使本年珠江新城二手成交量表示“可观”。05.分区点评

　　业弱客强干系连续，业主放盘“底气”不敷今朝，二手市场成交活泼度低，存量房畅通迟缓；成交周期大大耽误，促使业主对市场自信心大大受挫；报价指数更是显现持续“插水”下滑，指数一度下跌至17.3%的汗青最低位。同时，在客少且“非理性砍价”征象严峻的状况下，业主放盘志愿亦呈现较着下滑。2022年录得的周均放盘量处近5年的低位程度，较2021年同期下跌2成以上。别的，在客户欺软、谋利心态两重影响下，买方“话事权”大，业主议价空间更是进一步扩展，报价变更幅度较着大于客岁同期。据广州华夏研讨开展部统计监测显现，花都、南沙、增城等核心地区报价下调幅度最大，根本处于4.3%以上。而越秀、河汉、海珠等中间地区报价变更幅度相对较小，下调幅度别离为2.0%、1.9%、1.8%。购房格式改变房地产，寓居需求往外“跑”与往年相反的是，本年中心四区成交略显“气馁”；指点价调控出台后，团体成交势头被抑止，下半年网签占比持续降落至41.7%，同比客岁同期净减3.1%。而番禺、黄埔、白云三区占比则显现稳步上升态势，从2020年上半年的28.3%，上涨至30.3%，净增2.0%。别的，因为已往两年核心郊区需求大减，而本年积存需求逐渐释出，促使成交占比亦有微幅上扬，2022年下半年核心四区网签占比已上升至28.0%。市场分化，豪宅成交占比“一起高歌”跟着金融政策松绑、利率持续下调。加上央妈“放水”房企，救市调控暖风几次吹出，广州市场根本面向好，行业自信心逐渐修复，招致豪宅客户嗅到投资置业先机，领先购房入市。据监测显现，豪宅成交“一起高歌”，稳步上扬。2022年二手万万豪宅网签占比跃升至2.4%，同比大增0.4%。信贷情况松绑，改进买家领先入市2022年，广州信贷情况连番“放宽”，存款利率下调至汗青最低，放款周期亦能包管在1个月内，各种旌旗灯号有益于增进置换买家入市。据广州华夏研讨开展部监测显现，3房房源成交占比达46.4%，同比净增3.3%，4房及以上房源成交占比达13.6%，同比净增1.2%；120平以上房源成交占比为21.4%，同比净增4.5%。04.地区成交

　　研讨开展部监测，2022年，广州市二手市场成交宗数为82739宗（自助网签+中介促进网签）；

　　而作为豪宅风向标的珠江新城板块本月需求亦是居高不下，板块成交量更是再次进入板块TOP10成交榜单。