深沪股市曾经从2005年6月的998点完成了牛熊迁移转变，新一轮牛市行情连续至今曾经长达8个多月，上证综指累计涨幅到达30％。在本轮行情中，出现了浩瀚的投资热门，以万科为首的房地产板块能够说是此中最微弱的热门，从客岁6月至今深沪股市各类分类指数的表示来看，两市的房地产指数别离以84％、67％的涨幅超越两市大盘指数30％的均匀涨幅一倍以上。在最强势的五大板块中，其表示也远超越食物、批发批发等板块。全部行业板块在1+3即万科+华裔城、招商地产、G宝恒这四个行业龙头企业的动员之下显现出万马齐喑的现象外洋房产的将来开展，绝大大都的股票都屡立异高，远远优于大盘表示外洋房产的将来开展，倍受境表里投资者的重点存眷。我们以为，房地产股在多厚利好的刺激下，仍然无望在本轮牛市中充任领跑者的脚色。

　　在北京、上海、深圳等中国经济中间都会，有一多量上市公司或其控股大股东具有大批地盘资本储蓄和优良贸易物业，这些公司正在被境表里投资者列为重点投资工具。此中有两类企业值得重点存眷：一种是地盘开辟类的上市公司，这此中次要是传统的开辟区类公司，这类公司必需从传统的紊乱营业架构中束缚出来，完成营业架构的明晰化，同时必须要放慢对现有低效资产的置换（次要是市政设备的投资），增长新的可开辟用地，在商品房市场遭到愈来愈多政策身分和市场变革身分的影响下，具有不变的地盘开辟营业和供给营业的公司有前提根据有别于传统的估值办法停止订价。另有一种是具有大批贸易物业的公司，包罗房地产运营公司和传统的贸易类公司，其被低估的次要缘故原由仍是受制于其低效的红利才能，可是跟着购并日趋成为新的市场热门，这些公司所具有的资产将被投资者计较NAV和RNAV，根据市场同类物业的市场价钱停止计较，将因而得到更高的贬值空间，由于在将来最能躲避市场风险、表现资产贬值的仍是这一类公司，我们预期这类公司将与资产评价观点类的公司一同成为热门房地产贩卖办理法子。

　　G宝恒：2006年以来G宝恒将完成营业、地区、公司职位的三大转型，G宝恒将因而成为一家具有天下性开辟气力的蓝筹地产企业，今朝G宝恒和中粮团体在海内合计具有225万平米的运营性物业，范围宏大、重估代价高，一旦分期注入将能确保将来上市公司资产范围和红利才能的连续增加。公司2006年EPS无望到达0.5元，假如另有其他资产注入，则功绩增加将超越预期。

　　新管帐原则对房地产行业的次要影响在于：第一，开辟类公司受正面影响很小，物业运营类公司受正面影响较大，并且次要是上海、北京、深圳和广州等一线都会物业运营类公司。第二，帐面代价低于市值的公司物业，公道代价计量使得资产增值间接反应在损益表上，进步当期利润和EPS。第三，公道代价不克不及计提折旧大概摊消，使得上市公司不克不及操纵折旧和摊消抵扣所得税，并且上市公司当期必需为资产增值的支出和利润交纳所得税，因而，操纵折旧摊消避税、资金压力较大的公司，接纳公道代价计量的动力不敷，保持本钱计量的能够性更高。在比年房价和房钱连续上涨的状况下，引入公道代价计量投资性房地产的新管帐原则有益于本钱市场对次要都会的物业运营类公司停止准确订价和估值，同时也将进一步放大群众币贬值效应下的资产重估效应。

　　在房地产行业根本面连结根本不变的状况下，群众币连续贬值历程不完毕，房地产股票的强势很难真正减退。群众币贬值对房地产的资产重估效应要远弘远于它对房地产供求的刺激效应。群众币贬值动员的需求效应在于：起首外洋房产的将来开展，外资对房地产需求增长，次要有以下三方面的动力：第一，外资赶在群众币贬值前流入中国，能够免到时外币贬值的汇率风险和汇兑丧失。第二，外资流入后以房地产的资产情势保有，能够享用群众币贬值带来的群众币资产贬值的收益，而房地产是抗通胀、活动性优良的什物质产情势。第三，群众币贬值后，外资出卖房地产，变现收益兑换成外币时享用群众币强势货泉的收益。可见，外资的不动产需求次要是投资性大概谋利性需求。内资需求增长的机制在于：群众币贬值将低落修建装修质料的入口价钱，而且能够影响海内市场修建装修质料价钱，本钱敏感型的贸易用房和用户需求能够遭到刺激。估量内资需求的增长水平要小于外资。

　　金融羁系机构对房地产泡沫不断无忧无虑，担忧发生大批银行坏帐，从03年出台121文件到2004年9月的《房地产存款风险办理指引》，对房地产信贷停止重点羁系，这类羁系压力通报到各贸易银行后，形成全部银行体系对房地产开辟存款的鼎力度收缩，很多开辟商固然在项目标法式上没有停滞，因为资金面的宏大压力，也不能不削减同时施工的面积、停息还没有完工的楼盘。不只云云，即便是各地地盘储蓄中间的地盘储蓄开辟存款也遭到很大影响。别的，地盘政策的改变，使得将来较长的期间地盘供给趋于慌张。02年从前，我国国有地盘把握在各种企业、戎行、各级当局构造手中，他们都能够向房地产商出让地盘；同时从省、市、区以至到州里等各级当局都能够低本钱获得地盘（如低价强迫拆迁和征用农地），这意味着我们已往的地盘供给根本上是完整弹性的。02年7月疆土资本部11命令《招标拍卖挂牌出让国有地盘利用权划定》的出台，标记着我国地盘供给轨制发作底子性变革，地盘由多渠道供给向当局把持供给改变。业内专家100%以为地盘供给膨胀趋向势如破竹，最少在将来1－2年的工夫内很好看到放松的迹象，此中更有超越对折的专家以为我国将会成为地盘供给高度管束的国度，地盘供给只会越收越紧，以是在持久（10年内）就更不克不及够有松动的迹象。轨制变化、宏观调控与信贷掌握等身分的配合感化使将来1－2年的房地产供给的连续紧缺，成为房地产价钱上升的鞭策要素，这给房地产股的上涨供给了有力的支持。

　　此次基于全畅通目的的股改让许多不是很通明的房地产公司变得更通明，同时许多公司都出台了大概正在酝酿办理层鼓励计划。这些鼓励计划大多和净利润增加率和ROE挂钩，有益于和谐办理层和股东长处，增长办理层为股东缔造财产的动力，也有益于不变公司功绩增加的预期，不变以至进步公司的估值和订价。只要在市场充实认同的鼓励计划才气带来股东和办理层的共赢，市场认同的鼓励计划会刺激行业股票走强。

　　G招商局：公司具有房地产＋公用奇迹的多元营业构造，房地产营业架构又是开辟＋物业运营的复合型构造，这类双层营业构造兼具不变性和生长性外洋房产的将来开展，进步了公司的估值程度。估计2006年公司EPS到达0.83元，2007年到达1.05元，今朝公司股价还没有完整反应公道资产估值，我们保持增持投资评级。

　　全畅通使得大股东对上市公司市值的存眷度进步，经由过程股改房地产贩卖办理法子，招商地产、华裔城、G宝恒、泛海建立等公司大股东都做出了资产注入许诺，加大上市公司搀扶力度，同时经由过程资产注入许诺削减对价付出，连结掌握权，投资者对这类股改计划赐与撑持，股价反响也很主动房地产贩卖办理法子。这一树模效应将在G股和未股改的上市公司中分散。

　　G万科：公司在产物设想和开辟、客户细分、品牌培育和深化、政策解读才能和应变才能上具有杰出的合作劣势外洋房产的将来开展，公司作为行业领跑者，已成为房地产行业的投资标杆。公司将来净利润每一年将连结30%以上的增加，估计2006年完成每股收益0.47元，2007年进步到0.61元。