第二，诸多房企前几年拿地扩大采纳比力激进的战略，2021年库存去化压力大增，在房企融资收紧的状况下，很多企业为减缓现金流压力停止打折促销增进库存消化，但利润范围和利润率也因而低落。

　　Wind数据显现，A股126家房地产企业的团体停业支出为30210.61亿元，在2020年团体停业支出27804.4亿元的根底上连结增加。126家房地产企业营收同比增速均匀值为34.82%，中位数为12.17%，增速均匀值较2020年（21.61%）增长13.21个百分点，较2019年削减5.69个百分点。

　　时期商学院以为，形成2021年房企红利程度大幅降落的次要缘故原由能够分为四个方面，起首，比年来政策管控趋严，房贷收紧，一线都会二手房指点价政策出台后，对贩卖市场形成了间接打击，畅通市场遇冷逐步传导至新居市场，政策面收紧是招致全行业景心胸下行的导火索。

　　政策收紧是导火索，资产减值腐蚀利润。房企红利程度大幅降落的次要缘故原由分为四个方面，一是政策收紧对贩卖市场形成了间接打击，畅通市场遇冷逐步传导至新居市场；二是库存去化压力降落价促销以减缓现金流压力，但招致利润率低落；三是楼市贩卖下行趋向难挡，资金回笼周期拉长，利钱腐蚀利润；四是开辟进度放缓招致本钱增长，资产减值力度加大。

　　2021年10月对外公布了《债权重组方案》，尽力展开各项自救纾困步伐，停止2022年4月29日，《债权重组方案》中金融债权已签约完成债权重组的金额累计为1061.87亿元，响应减免债权利钱、宽免罚息金额总计94.01亿元，金融债权签约已靠近对折，债权风险正逐渐纾解。

　　从个别来看，2021年剔除预收款后的资产欠债率踩红线年该目标踩红线家，可见，低落剔除预收款后的资产欠债率对浩瀚房企而言有较浩劫度。

　　绿地控股增收不增利的次要缘故原由在于，第一，营收占比最高的修建营业毛利率仅4.87%，远不及房地产营业，该营业营收增加对利润的拉动感化其实不大，其他多元营业板块对其功绩支持稍显有力，而对利润影响较大的房地产营业毛利率为20.9%，较上年降落了5.52个百分点；第二，因为部额外洋项目贩卖和开辟周期拉长招致本钱增长和折现工夫加长，境内项目因当局调控限价及贬价贩卖等缘故原由，计提信誉减值丧失28.03亿元，较2020年同期增长17.56亿元，资产减值丧失较2020年同期增长18.68亿元至52.44亿元，此中大部门为存货贬价丧失。

　　现金流是房地产开辟商的血液，时期商学院以为，在行业景心胸片面下行的趋向下，部门房企功绩状况仍连结安康形态，次要得益于其妥当的运营战略和较高的信誉评级，普通状况下，这类企业具有较低的融资本钱，“三大红线”正式履行后，处于绿档的房企融资并未遭到太大打击，在行业融资情况收紧的状况下仍连结必然的现金流宁静性，跟着2021年末融资情况回暖，信誉风险较低的国企和优良民企现金流压力获得较快减缓。

　　1、万科A：营收增加利润下滑，连结全线%，营收范围位列行业第二，仅次于绿地控股。此中，2021年万科来自房地产开辟及相干资产经停业务的支出为4299.32亿元今朝房地产行业，同比增加7.36%，而物业效劳营业支出为198.31亿元，同比增加28.5%。

　　固然未能完成利润增加，但在“三大红线”目标上，绿地控股获得了较大前进，胜利完成“两条红线亿元，停止年底，有息欠债余额降至2406亿元，同比降落25%，净欠债率完成达标。运营举动现金流净额同比增长39%至622亿元，为降杠杆供给主要支持。而2021年绿地控股剔除预收款后的资产欠债率为83.68%，较2020年降落0.41个百分点，但间隔70%的目的仍有必然差异。

　　2021年完成停业支出和归母净利润同增的房企仅35家，占比27.78%，此中处所国有企业数目最多，达23家，占比达65.71%，而民营企业次之，有8家，中心国有企业有2家，公家企业、外资企业各有1家。

　　因而，“三大红线”目标对房企而言相当主要，此中“剔除预收款后的资产欠债率”是让诸多企业最头疼的一项。

　　从2021年头开端，中原幸运发作多起债权本质性违约，次要是因为房地产调控政策趋严所带来的融资情况恶化，而项目资金回笼的速率跟不上，激发公司活动性危急。

　　按照房企“三道红线”的触线状况可分为“红、橙、黄、绿”四挡。假如三条红线均触碰着了，则被列为红档，不得新增有息欠债；假如触碰两条红线，则被列为橙档，欠债年增速不得超越5%；假如触碰一条红线则为黄档，欠债年增速不得超越10%；三条红线均为触碰的房企为绿档，欠债年增速不得超越15%。

　　2021年一季度归母净利润增速均匀数和中位数别离为-64.58%和10.89%，上半年均匀数和中位数别离为44.96%和11.79%，前三季度均匀数和中位数别离为别离为25.39%和2.46%。2021年上半年归母净利润表示较好，因为四时度贩卖暗澹，进一步拉低了整年营收增速，前三季度归母净利润的增加势头也被耗费。

　　停业支出增速不及停业本钱增速，行业利润急剧萎缩。A股126家房地产企业的团体停业支出为30210.61亿元，营收同比增速均匀数为34.82%，固然房企团体营收连结增加势头，但停业本钱增速比营收增速更高，2021年停业本钱增速均匀为53.62%。在停业本钱大幅上涨的状况下，126家房地产企业完成总归母净利润为303.37亿元，远低于2020年，行业利润范围大幅紧缩，因为四时度贩卖暗澹，进一步拉低了整年营收增速，前三季度归母净利润的增加势头也被耗费。

　　前些年贩卖范围快速扩大的房企，很多是由大幅举债驱动的功绩增加，2021年1月1日起，银行限定房地产开辟商融资的“三大红线”片面履行，次要目标是掌握房企有息债权增加。“三大红线”包罗房企剔除预收款后的资产欠债率不得大于70%；房企的净欠债率不得大于100%；房企的“现金短债比”不得小于1。根据羁系请求，2023年末一切房企需完成达标。

　　2021年对中原幸运来讲是困难的一年。整年停业支出完成431.81亿元，同比降落57.33%，归母净利润完成-390.3亿元，同比降落-1164.79%，停止2021年底，运营举动发生的现金流量净额为-26.46亿元。分行业来看，中原幸运房地产开辟营业支出为301.28亿元，毛利率为8.99%，同比削减16.81个百分点，降落49.2%，房地产开辟营业受重创；表示相对较好的是物业办理效劳，该营业停业支出为12.74亿元，同比增加3.74%，毛利率为25.68%。

　　2021年，126家房地产企业总归母净利润为303.37亿元房产新规2023，远低于2020年（1961.66亿元）和2019年（2360.51亿元），行业利润范围大幅紧缩。126家房企归母净利润同比增速均匀为-114.07%，中位数为-25.39%。自2019年起，房地产行业持续三年归母净利润均匀增速为负，2020年归母净利润均匀增速急剧下滑，2021年均匀增速跌幅进一步扩展。

　　分季度来看，2021一季度功绩仍持续增加趋向，随后连续下跌，特别是四时度吃亏加大招致2021年整年营收和归母净利润增速低落，行业景心胸下行。时期商学院以为，2021年整年功绩从一到四时度明显下滑，最间接的影响身分是整年楼市贩卖高开低走的趋向。

　　2021年，绿地控股完成停业支出5442.86亿元，同比增加19.43%，营收范围居行业首位，但仍然存在增收不增利的状况，2021年绿地控股归母净利润仅61.79亿元，同比降落58.8%。

　　固然房企团体营收连结增加势头，但停业本钱增速比营收增速更高，2021年停业本钱增速均匀为53.62%，较2020年的29.5%增长了24.12个百分点，也远高于2019年的30.13%。按照图表1比照可见，自2020年起，房地产企业停业本钱增速高于停业支出的增速，这一差异在2021年进一步拉大，停业支出的增加远不及停业本钱。

　　国企抗风险才能强，行业分化加重。现金流安康对房地产开辟商来讲尤其主要，多年前开启高周转形式举债大幅扩大的开辟商，在“三大红线”政策压顶时，被迫直面房企“不克不及够三角”的磨练，在“降档”压力下，部门房企经由过程出卖资产“断臂求生”，行业洗牌加快，处于红档、橙档的房企仍面对较大的保存危急。

　　2021年，在宏观经济下行的布景下，房地产调控政策屡见不鲜，部门大型房企前后暴雷，财产链高低流草木皆兵，房地产行业似乎进入“隆冬”。

　　在宏观经济情况、行业情况、融资情况多重压力下，房地产企业面对严重磨练，现金流连结安康形态的优良房企将在2022年寻觅并购时机，在优良地块的获得上也具有较大底气和合作力，而诸多处于红档、橙档的房企仍面对宏大的保存危急。

　　2021年保利开展的“三大红线”各项目标与客岁同期比拟差异不大，均契合“三道红线”中绿档企业尺度。保利开展统筹速率与质量的开展方法值得偕行进修。

　　从2021年的功绩状况来看，仍连结营收和归母净利润增加的企业次要是部门国有企业和优良民企，而公家企业和外资企业大都未能完成营收和归母净利润双增。

　　从红利目标来看，2021年万科完成毛利率21.8%，扣除税金及附加以后的房地产营业毛利率16.9%、净利率8.4%、归母净利率5.0%，各红利目标也处于汗青较低程度。

　　三大红线压顶，房企降档进入瓶颈今朝房地产行业。2021年今朝房地产行业，A股上市房企剔除预收款后的资产欠债率均匀为61.27%，中位数为66.24%，近三年呈上升趋向，踩线年有所增加。净欠债率均匀数为88.88%，中位数为56.59%，近三年团体呈上升趋向今朝房地产行业，有27家企业净欠债率踩红线年略有增加。现金短债比均匀为4.41，中位数为1.11，目标有所降落，短时间偿债风险增长，且内部门化加重，踩线企业增加。团体来看，停止2021年末，仍有56家企业或多或少踩线成，A股房企降档进入瓶颈期。

　　从利润率目标来看，比年来房地产行业团体红利才能弱化。2021年，126家房企的贩卖毛利率均匀为28.01%，中位数为22.58%，而2019年、2020年的均匀贩卖毛利率别离为35.66%、31.99%，近三年呈连续降落趋向，较2019年已降落7.56个百分点；2021年贩卖净利率均匀为-10.41%，中位数为5.27%，均匀贩卖净利率从2020年起由正转负，大幅降落17.56个百分点，2021年进一步降落，但降幅趋缓。

　　“沉舟侧畔千帆过，病树前头万木春”，房地产市场是一个典范的周期性市场，有几企业能顺遂度过下行周期迎来苏醒？在这个特别的年份，谁能禁受住磨练，完成逆势增加？时期商学院经由过程盘货A股（申万）房地产行业126家企业2021年年报，以管窥房地产企业保存近况和行业趋向。

　　第三，贬价贩卖战略只能阐扬短时间功效，房企在房价下跌趋向下，购房者持张望立场，部门大型房企因资金链成绩招致债权本质性违约，购房者对房企定时交房担心加大，购房志愿降落，为到达贩卖回款目的房企不吝加大贬价力度，2021年四时度，部门都会为此出台了限跌政策，贬价战略开端生效，而楼市贩卖下行趋向难挡，项目回款的周期拉长招致营运本钱增长，进一步腐蚀利润。

　　值得留意的是，营收增速和归母净利润增速排名前十的企业，其营收和归母净利润范围其实不大，次要是阅历了2020年营收和归母净利润负增加后的反弹上升。

　　得益于抢先行业的信誉评级，保利开展的融资未受太大影响，整年刊行公司债86.9亿元、中期单据100亿元，其有息欠债范围为3382亿元，综合融资本钱约4.46%，较2020年底降落31个基点，持续连结行业内抢先。

　　2021年，A股上市房企剔除预收款后的资产欠债率均匀为61.27%，中位数为66.24%，而2019年和2020年剔除预收款后的资产欠债率均匀数别离为59.32%和60.54%，中位数别离为62.05%和65.33%房产新规2023。从均匀数和中位数来看，近三年剔除预收款后的资产欠债率呈上升趋向，但仍掌握在70%以下。

　　作为行业龙头企业，保利开展开展战略较为妥当，在行业融资情况收紧、房企信誉风险加大的布景下，2021年保利开展示金流仍连结安康形态，在资金回笼方面，保利开展完成回笼金额5020亿元，回笼率为93.8%，居于行业高位，而且持续四年连结运营举动现金流为正，有用应对了集合供地带来的资金需求峰。

　　值得留意的是，从债券初次违约到重组方案经由过程用时9个月，在诸多房企的违约处理方法中，中原幸运的债权重组计划相对较优，分离了现金了债、债权展期、信任收益权抵债、出卖资产带走债权等多种方法，多管齐下化解债权危急，也保证清偿务人之间的公允性，对别的债权违约房企具有鉴戒意义。

　　2021年是房地产行业加快变化的枢纽之年。分季度来看，2021年一季度营收增速均匀数和中位数别离为132.37%和30.89%，上半年均匀数和中位数别离为73.75%和28.92%，前三季度均匀数和中位数别离为63.58%和17.49%。受2020年一季度疫情招致的低基数影响，2021年营收增速表示最好的是一季度，整年营收增速逐渐下滑。

　　固然万科的营收范围连结增加，但因为开辟营业毛利率降落、投资收益回落和计提资产减值丧失的综合影响，万科2021年仅完成净利润380.7亿元房产新规2023、归母净利润225.24亿元，别离同比削减35.8%和45.75%。值得留意的是，2021年万科净利润下滑是继1995年、2008年以后，上市31年以来呈现的第三次下滑。

　　值得一提的是，停止2021年底，万科欠债构造进一步改进，“三道红线”目标满意“绿档”请求，并连结了行业抢先的信誉评级。详细来看，万科剔除预收款后的资产欠债率为69.8%，胜利降至70%之内。净欠债率为29.7%，持久处于行业低位。有息欠债总额2659.6亿元，同比微增2.9%，此中持久欠债占比进步至78%，有息欠债构造优化。2021年底货泉资金1493.5亿元，货泉资金关于短时间债权的笼盖倍数为2.5倍，较2020年底有所提拔。

　　绿地控股2021年营收增加次要滥觞于基建板块的优良开展，停止2021年底，绿地控股大基建板块在建项目总金额为11238亿元，此中：衡宇建立营业7552亿元，占比67%；基建工程2900亿元，占比26%。主停业务分行业来看，营收奉献度最高的是修建及相干行业，获得营收3114.24亿元，同比增加33.41%，而房地产及相干财产获得营收2049.54亿元，同比增加仅5.22%。

　　2021年，保利开展完成停业支出2849.33亿元，同比增加17.2%，此中，房地产贩卖营业获得支出2607.67亿元，同比增加15.19%，该营业毛利率为27.13%，较2020年削减6.35个百分点。在其他营业（物业办理、修建、租赁、旅店、贸易、设想、展览等）中，物业办理营业开展迅猛，整年完成停业支出107.8亿元，同比增加34.2%。

　　固然营收范围连结增加，但受全部行业利润率降落的影响，保利开展2021年完成净利润371.89亿元、归母净利润 273.88亿元，别离同比削减7.14%和5.39%，毛利率为26.80%，同比降落5.79个百分点。值得留意的是，从行业比照来看，保利开展归母净利润居行业首位，成为2021年房企“红利王”。

　　但是，多年前开启高周转形式举债大幅扩大的开辟商，在“三大红线”政策压顶时，被迫直面房企“不克不及够三角”（即房企不克不及够在范围快速扩大的同时连结高利润程度和现金流宁静性）的磨练，在“降档”压力下，为了去杠杆进步现金流宁静性，诸多房企进入转型阵痛期。但部门房企未能守住现金流宁静底线年债权违约变乱增加，部门房企经由过程出卖资产“断臂求生”，行业洗牌加快。

　　第三项目标是现金短债比（货泉资金/短时间债权），Wind数据显现，A股上市房企（剔除数据不全的企业后共119家）的现金短债比均匀为4.41，中位数为1.11，比照2019年和2020年现金短债比均匀数别离为18.09和14.67，中位数别离为1.07和1.27。综合来看，2021年房企现金短债比有所降落，房企团体短时间偿债风险增大，且内部门化加重房产新规2023。

　　第四，因为现金流慌张，房企开辟投资进度被迫放缓，项目周期拉长招致本钱增长，很多房企按照当前市场下行趋向对在手项目和股权投资加大计提资产减值力度，进一步拉低了利润程度。

　　第二项目标是净欠债率。2021年上市房企净欠债率均匀数为88.88%，中位数为56.59%房产新规2023，而2020年净欠债率均匀数和中位数别离为72.33%和56.86%，2019年该目标均匀数和中位数别离为77.19%和48.88%。近三年净欠债率团体呈上升趋向。2021年有27家企业净欠债率踩红线家）有所削减。

　　团体来看，2021年A股126家上市房地产企业中，近4成企业营收下滑，超6成企业归母净利润下滑，固然全行业总停业支出仍保持增加，但归母净利润总额大幅降落，仅为2020年的15.46%，利润率目标也连续降落，行业红利空间遭到挤压。