本年下半年，二手房市场较着降温（10月百城二手室第价钱由涨转跌），跟着二手房市场成交量的下滑（15个代表都会7-11月成交量同比降落37%）房产市场最新动静，“卖旧买新”的链条受阻，叠加调控政策信贷情况收紧等身分，新居市场成交量下行（50个代表都会7-11月成交量同比降落超20%），开辟企业贩卖回款遭到影响，资金压力加大。进而，开辟商贬价促销的志愿加强，新居价钱涨幅收窄或下跌（11月百城新居价钱由涨转跌）；开辟商投资志愿降落，地盘市场遇冷（第二批集合供地流拍撤牌率达32.4%）；同时叠加房企融资受限，部门房企偿债风险表露。二手房市场和新居市场同步降温，市场预期分歧下行，进一步强化市场降温轮回。

　　跟着愈来愈多都会的房地产市场进入存量时期，二手房市场的职位愈发主要，其走势关于房地产团体市场的影响也逐步增强。在许多二手房市场范围占比力高的一二线都会，二手房市场与新居市场经由过程“卖旧买新”的链条构成较强的联动：二手房卖家经由过程置换现有住房得到资金，转而在新居市场完成住房改进。

　　面临下半年连续降温的市场走势，房地产调控政策导向也有所调解，政策改进预期加强。9月尾，央行提出“两个保护”后，中心已屡次就房地产行业主动定调或发声，房地产市场“维稳”导向较为明白。在央行指点下，贸易银行也加大信贷投放力度，10月小我私家住房存款新增3481亿元，较9月多增1013亿元，环比增加41%；11月小我私家住房存款新增额环比再次增长，到达4013亿元。与此同时，各地当局也放慢落实因城施策，“收缩性”调控政策较着削减房产市场最新动静，“搀扶性”政策较着增加，政策开启“双向”调理；部门都会为不变市场预期，对房地产调控政策停止微调预调，触及提拔购房存款额度、放宽人材落户、发放购房补助、放脱期购等诸多方面。出格的，12月中心经济事情集会对房地产行业也有新的表述，夸大增强预期指导，首提“探究新的开展形式”，存眷行业“良性轮回”。诸多迹象表白，将来房地产调控政策将逐步改进。

　　2021年1-11月，15个代表都会二手室第累计成交面积为11034万平方米，同比增加3.2%。从走势来看，团体显现“先扬后抑”态势。上半年，代表都会持续2020年下半年以来的市场活泼度，二手房市场需求主动开释，成交量处于汗青同期相对高位，1-6月代表都会二手室第月均成交面积为1194万平方米，同比增加58.5%，较2019年同期增加55.2%。下半年，跟着中心和处所调控政策不竭加码和信贷情况连续收紧，二手房市场活泼度快速回调，成交量连续回落，7-11月代表都会二手室第月均成交面积为774万平方米，较上半年降落35.1%，同比降落37.3%，较2019年同期降落12.8%。9月尾以来，中心屡次开释主动旌旗灯号，房地产调控政策风向边沿转暖，多都会信贷情况有所改进。政策感化逐渐传导至市场，11月代表都会二手房成交量环比小幅上升。

　　从各梯队二手室第价钱走势来看，2021年上半年各梯队城时价格环比涨幅均处年内高位，下半年以来涨幅呈收窄趋向，11月各梯队都会二手室第价钱均环比下跌。

　　银行业“两条红线”中对小我私家住房存款余额占比的限定，间接影响到二手房市场的需求开释。本年头，受“学区热”和“运营贷流入房地产市场”等影响，二手房市场团体热度较高，相对宽松的信贷情况也对市场起到支持感化。二季度特别是下半年以来，在信贷范围总量限定下，银行开端调解信贷投放节拍，部门都会呈现额度慌张情况；因为银行在发放小我私家住房存款时更偏好新居，二手房信贷额度慌张的状况愈加严峻，部门都会以至呈现二手房停贷等情况。

　　2021年1-11月百城二手室第价钱累计上涨3.36%。上半年市场团体热度较高，价钱累计上涨2.56%，各月环比涨幅均处相对高位；价钱环比下跌都会数目相对较少，且呈降落趋向。下半年以来，受调控政策信贷情况连续收紧等身分影响，二手房市场连续降温，百城二手室第价钱环比涨幅连续收窄。10月百城二手室第均价由涨转跌，11月持续下跌，且跌幅呈扩展趋向房产市场最新动静。下半年价钱环比下跌都会数目逐月增长，10月、11月均有一半以上的都会二手室第价钱环比下跌。

　　从各次要都会群二手室第价钱走势来看，珠三角价钱月度涨幅从年头以来团体呈收窄趋向，市场连续降温，长三角、京津冀和山东半岛价钱涨幅先升后降。下半年以来，各次要都会群二手室第价钱涨幅快速收窄，11月各次要都会群价钱均呈现下跌。

　　二线都会和三四线代表都会二手室第价钱环比走势类似。上半年，二线和三四线代表都会二手室第价钱团体安稳趋升；三季度以来价钱涨幅均开端收窄，此中二线月由涨转跌，梯队内近八成都会环比呈现下跌；三四线月环比持续下跌，此中唐山、南通等7个都会下半年以来连续下跌。

　　从价钱累计涨幅来看，2021年1-11月长三角累计上涨5.59%，居次要都会群首位，累计涨幅前20都会中长三角都会占11席，上海、昆山、马鞍山等都会涨幅居前线；京津冀内表示分化，北京累计涨幅居前线，但累计跌幅前20都会中京津冀都会群占5席，唐山、石家庄、张家口等都会跌幅居前线。

　　2021年房地产开辟企业“三条红线”和银行业“两条红线”（房地产存款集合度办理）正式实施，房地产行业信贷情况不竭收紧，房地产存款余额、小我私家住房存款余额增速均连续回落。按照央行数据，2021年三季度，房地产存款余额同比增加5.3%，较2020年末收窄6.4个百分点，较各项存款余额增速低6.6个百分点，范围占各项存款余额的比重由2020年末的28.7%降至27.1%；小我私家住房存款余额同比增加11.3%，较2020年末收窄3.3个百分点，低于各项存款余额增速0.6个百分点，范围占各项存款余额的比重为19.7%，较2020年末降落0.2个百分点。

　　，15个代表都会1-11月二手房成交面积为11034万平方米，同比增加3.2%，成交量自4月顶峰后持续下滑，11月完毕连跌态势，环比小幅上升；1-11月百城二手室第价钱累计上涨3.36%，上半年价钱稳中趋涨，累计涨幅为2.56%，下半年代度环比涨幅连续收窄，四时度由涨转跌。

　　政策方面，前三季度中心及处所调控政策频发，环绕“限购、限售、限贷”等方面不竭完美晋级，多个热门都会成立了二手房成交参考价钱机制，对市场降温结果较着。2021年房地产存款集合度办理新规正式施行，同时各大都会也严查首付资金滥觞，严防运营贷等资金违规流入房地产市场，二季度以来信贷情况逐步收紧。在市场快速降温的情势下，9月末以来，政策“维稳”旌旗灯号频仍开释，信贷情况边沿改进，部门都会在公积金存款购房补助二手房买卖税率等方面停止微调预调，短时间政策底已现，改进预期逐渐加强。

　　瞻望2022年，政策方面，中心对峙“房住不炒”定位和完成“三稳”目的的政策主基调稳定，“大放水”式宽松不会发作，但短时间政策底已现，政策宽松预期增强。一是信贷情况改进预期持续加强，固然在银行业“两条红线”的限定下，信贷端大幅放松的能够性较小，但关于刚需和改进性公道住房需求的信贷撑持将愈加充实。二是因城施策持续强化，政策“双向”调理趋向稳定，部门市场降温过快的都会或将适度放宽政策以不变市场预期。市场方面，固然四时度以来政策改进预期不竭加强，但政策结果和市场自信心规复存在滞后，当前二手房市场下行趋向曾经构成，短时间内市场或将持续调解。别的，2022年该当亲密存眷房地产税试点的施行状况，今朝连续降温的市场情况其实不太合适房地产税的履行，但假如房地产税试点都会真正落地，估计短时间内将对试点都会的房地产市场构成较为较着的打击。

　　一线都会二手房价钱涨幅本年内从高位连续回落，前三季度别离上涨3.20%、2.70%、1.01%，10-11月下跌0.12%，市场“前高后低”走势较为较着。2月以来，一线都会接踵出台二手房成交参考价政策，市场降温较为较着，各都会二手室第价钱环比涨幅均不竭收窄或转跌。11月深圳、上海、广州均显现下跌态势，北京环比涨幅也降至年内点。

　　2021年无锡市网签查询体系，在对峙“房住不炒”定位、对峙“稳地价房产市场最新动静、稳房价、稳预期”的总基调下，中心及处所当局频仍出台“稳楼市”政策，各省市公布房地产调控政策超越450次。在房地产市场“前热后冷”的布景下，调控政策导向也响应有所调解，前三季度政策不竭加码无锡市网签查询体系，四时度以来政策改进预期较着加强。热门都会楼市调控政策预警功用及现行政策详情可申请中指·项目云产物检察及试用。

　　在2021年二手房市场相干的调控政策中，“二手房成交参考价”是全新的政策东西。本年2月，在二手房市场快速升温的布景下，深圳领先出台二手房参考价政策，旨在为市场降温，增进二手房市场平妥当康开展。随后多个都会跟进，今朝共15个都会出台了二手房参考价政策。中指研讨院曾揭晓《复盘15城“二手住房成交参考价”政策结果，市场将来何去何从？》的研讨陈述，分析了二手房参考价政策的感化机制和影响结果。二手房参考价政策次要经由过程调趋向、控挂牌、限杠杆这三方面影响二手房市场房产市场最新动静，以不变市场预期，不变二手房价钱走势。从各都会市场表示来看，二手房参考价政策出台以后，二手房价钱环比涨幅均呈现了差别幅度的收窄，市场逐步降温，政策结果较着。

　　前三季度，各热门都会环绕房地产市场整治、谨防运营贷、限购限贷限售、增值税免征年限、羁系等方面连续发力，房地产市场调控政策不竭晋级无锡市网签查询体系。一季度，政策次要集合在严查运营贷等违规资金流入房地产市场及限购、限贷晋级等方面；二季度，政策更多集合于增强市场整治等；三季度，多个都会跟进二手房参考价政策，同时限购限贷晋级的都会数目也进一步增长；四时度以来“收缩性”调控政策出台都会数目较着削减。