财产地产商，要紧紧记着本人的身份。你不是给当局做国度和处所计划，假如把这二者误以为计划重心，轻则让人以为虚、以为空，重则让人以为对当局计划比手划脚、心存芥蒂。要搞分明，财产地产商是来落实国度和处所计划的，重点在于，对实体企业的运营特性深度理解之上，提出可行性的园区计划。因而，第三方专业机构常常很难自力替代财产地产商真正做好一份计划。

　　财产地产层面的计划，研讨地区较小，少则几百亩的财产园区，多也不外十几、几十平方千米的特征小镇，且两年出形象、三年生产值，因而必需凸起可行性大概叫落地性。简朴地说，当局请财产地产商来，不是来画饼上课的，而是落地施行的。

　　（1）地区财产计划：在明白地区团体计谋根底上，对地区财产构造调解、财产开展规划停止团体规划和计划，同时重视和谐好地盘开辟、生态庇护、民天生绩、根底设备建立等各方面干系。

　　起首要讲通的是财产逻辑，行业自己有远景、财产链的确能动员、产值税收跳一跳能做到。但只讲财产逻辑是不敷的，财产逻辑论证的是该怎样做，还需求讲分明怎样做，即讲通项目逻辑，包罗项目能赢利、不会烂尾、不给当局添费事。许多人讲计划，就怕提赢利，实在大可没必要。假如项目不克不及赢利，当局反而更担忧，没产值、没税收、还烂尾这才是最恐怖的。只需赚的是该赚的钱，你就必需赚，你赢利了，当局才定心交给你做，这叫双赢。固然，也有人不敢提赢利，是由于赚的都是当局以为你不应赚的钱，这就触及到做项目标初心了。

　　（3）财产园区计划：在明白地区财产计划的条件下，为主导财产汽车协会官网、跟从财产和支持财产的开展计划多少专业的财产园区。

　　（一）财产计划的职位遭到质疑。财产计划在时序上是先于都会计划，为其供给思绪和根据的计谋性计划，仍是后于都会计划，为其供给落实保证的战略性计划，一直未有定论。

　　指导听计划，对项目会有预期，包罗四个要素。经济目标，几投资、几产值、几税收。社会效益，几失业、几人材、几配套。这两个要素普通计划城市讲。第三是以点带面，项目只是处所经济的一个点，但这个点对周边必需有动员代价，把本地一些落伍或待提拔的财产同时开展起来。最初是形式立异，地盘形式、开辟形式、招商形式、运营形式、协作形式有无能够成为形式立异，成为当局事情的亮点，立异形式能否有天下推行的能够？形式立异重在复制性。

　　龙头引进。财产链三板斧讲的是逻辑，龙头引进讲的是点和资本。做财产就是沿着财产链滚雪球汽车财产的特性，滚雪球需求雪种，雪种优良，雪球才滚得大、滚得好。一开端引进的龙头企业，就是项目标雪种。

　　要素婚配，是财产计划的中心，婚配的符合度怎样、广深度怎样、三观符不符，决议了计划能否能感动民气。

　　豉汁蒸鱼相对豉汁和鱼来说，也是一个观点。财产地产自己其实不成为实体经济，仍旧是一个观点性的言语，但必需思索怎样整合实体经济，找到契合计划标的目的的优良企业，并把它们在财产链上构造起来，成为一道甘旨无量的菜肴。

　　文章写到这里，实在曾经写完了。能够读者会问，明显是讲怎样写计划，怎样讲到筹办事情就说讲完了呢？需知台上一分钟，台下十年功，笔墨、言语都不外是筹办事情的载体，不过怎样表达罢了。

　　存眷点，是本地经济现阶段重点开展标的目的，在地区计划和当局事情陈述中找。镇静点，是指导最期望有所打破和有所作为的范畴，去指导发言中找，他们的发言是面中带点，是提取精髓，是最体贴的成绩，我们的计划就需求共识照应。卡点是当局想做但零丁依托本地力气难以做到的工作，也恰是需求财产地产商来做出奉献的工作。排挤点是本地曾经证实过做不了，大概指导的经历判定干不成的工作。这两点普通不会局面交换，要想发掘一种办法是和指导闲谈，茶余饭后的“随口话”常常内在丰硕，闲谈是艺术办法，好的计划者必需成为好的谛听者和发掘者。固然，起首还要处理你和指导之间的对等性，即你的思想高度和阅历经历能和指导同频共振。另外一种办法是企业访谈，本地企业，特别是计划相干行业的企业，常常才最晓得财产链上缺甚么，哪些能做、哪些不克不及做、为何能做和不克不及做，和假如有甚么就可以做。最初就是资本点，看看手里的家底，哪些资本能婚配。

　　（二）财产计划的深度不敷。许多财产计划在体例办法上只是对都会中的财产规划停止形貌，或对财产开展示状停止提炼汇总，计划的手艺（或专业）空间狭小，缺少对地区开展、财产开展等的深入熟悉，招致计划内容比力单一，阐扬的感化有限。

　　有一个成绩值得沉思，假设切入点为0怎样办？是抛却仍是硬上？切入点为0，常常是由于手里的资本跟项目就不婚配，那要不要做呢？这就需求计较开启一个新财产范畴的本钱有几，能不克不及被利润包住，新范畴可不成复制，值不值得持久积聚。这事关代价观和红利形式，差别企业有差别的挑选。

　　（三）财产计划的操纵性不强。因为财产计划的体例团队程度整齐不服，对本地实践状况理解不透辟，对财产开展中的成绩和停滞熟悉不敷，招致财产计划与都会计划、地盘操纵计划等空间计划的跟尾发生冲突，财产计划的思绪和规划难以落地。

　　关于财产地产商而言，简朴地也是说三要素：财产资本——能招到几企业、企业质量怎样；运营形式(红利形式)——怎样效劳好企业、怎样让本人赚到钱；代价观——为何来这里赢利、赚快钱仍是慢钱、除赢利另有无此外寻求。

　　代价观的共识，才会从谈事情成交心，从做项目酿成交伴侣。做开辟商仍是运营商？行业有句话叫做“财产地产是否是真爱，就看你是矜持仍是卖”；是赚了室第就跑仍是留下来持久开展？是图范围赚快钱仍是做佳构赚慢钱？

　　关于当局而言汽车财产的特性，简朴地说三要素：财产根底——处所的传统劣势怎样、承接新行业的能够性；行业挑选——甚么行业是有开展前程的、最好还能动员本地经济转型晋级汽车财产的特性、最最好还能完成弯道超车；阶段诉求——现阶段最凸起的成绩是甚么汽车协会官网、需求财产地产商来处理甚么。

　　国度层面的计划是宏观经济规划，要凸起时期性。时期当下，行业开展怎样梳理，分门别类停止开展：哪些是向阳行业，哪些是落日行业，哪些是鼓舞开展行业，哪些是限定开展行业，哪些是需求羁系的行业，哪些是必需搀扶的行业，哪些是劣势的存量行业，哪些是短板的增量行业。天下财产开展中持久目的是甚么，目的又怎样满意？国产业业计划就是一道精挑细选的有中国特征的满汉全席，并以此来满意和引领群众的美妙糊口。

　　财产链提拔。处理怎样做的成绩，能够分红三板斧。一是补链，针对本地传统劣势财产，弥补进一步开展所需的中心环节汽车财产的特性，内生增进财产晋级。二是强链，针对本地根底单薄但亟待增强开展的财产，引进公司优良资本，外引强化财产转型。三是增链，针对本地完整空缺，新减产业效劳才能，好比二三线都会险些都缺少投资孵化与大众效劳平台。三板斧是一个套路，内里的内容则需求夯实。

　　配套效劳。消费效劳，包罗政务大厅、企业展厅、集会中间、消费性效劳业等配套效劳汽车财产的特性。糊口效劳，即吃喝玩乐住，既完美了配套，又为产城交融埋下伏笔。

　　处所层面的计划要根据国度宏观规划拔取某些合适本地开展的行业，要凸起地区性。在拔取过程当中，需求参考本地财产根底、财产承接才能、人材配套构造、情况资本劣势等等。好像在满汉全席当选择做粤菜。

　　逻辑上讲通了，但能不克不及落地呢？次要取决于两个身分：第一是本身的资本储蓄，要做豉汁蒸鱼，今朝是否是筹办好了优良的豉汁和鲜嫩的鱼。假如连豉汁和鱼的影子都还没看到，如许的计划就是所谓的“纸上画画”，如许的状况还真很多。第二是本地的根底支持，大数据火了，天下各地都做大数据，为何贵阳能做起来，那是由于爽爽的贵阳气温低、自然降温省电，电力资本丰硕自制，地盘价钱不高，山区不简单被毁坏，以是大数据存储做起来了，但也仅仅是存储罢了，做大数据阐发和使用的，有几个龙头企业？

　　因而，计划必需遵照处所计划的头绪，并专注此中一个或几个财产链，分离本身能导入的财产资本，构成有针对性的支持和打破。当局要做粤菜，财产商就得报告当局：“我很认同且善于粤菜，我来给你做一道最典范的粤菜——豉汁蒸鱼。”满汉全席和粤菜都是观点性表述，到豉汁蒸鱼才开端进入具象，也就是说，财产地产商不克不及空口说观点，得落到实处。

　　所谓财产计划，是指综合使用各类实际阐发东西，从本地实践情况动身，充实思索国际海内及地区经济开展态势，对本地财产开展的定位、财产系统、财产构造、财产链、空间规划、经济社会情况影响、施行计划等做出一年以上的科学方案。财产开展计谋计划相当主要，正如行业对一小我私家的开展的主要性一样，财产计划必然要报告本地做甚么财产，从国际海内财产开展趋向、市场容量、手艺程度等多方面论证：必须并且只要做这些财产才有前程。标的目的是相当主要的。自古云：不克不及只专心拉车，并且必须仰面看路。标的目的错了，越勤奋就错得越远。

　　固然，为了包管文章的完好性，笔者临时仍是简朴引见一下计划的尺度模块。固然，最高地步是无招胜有招，不外作为一种总结，还得着点陈迹。

　　国度和处所的财产计划，凡是由国度和处所当局拜托专业的财产计划机构停止体例，这也是专业机构的次要营业滥觞。

　　计划是写给人看的、讲给人听得。不睬解报告请示工具，就没法翻开工具。工具需求研讨特质。一是从政阅历，党政条线的、主管经济的、仍是专家型的？党政身世，要讲宏观，凸起大逻辑、形式论、办法论；专家型，需求慎重，要凸起小逻辑，特别是落地性。二是开端印象，项目和计划之前听过没有？听过的话，开端印象是认同仍是质疑，认同甚么、质疑甚么，要针对开端印象报告请示，强化认同，答复疑虑。三是脾气气势派头，唆使型仍是谛听型？唆使型常常强势，有本人共同观点，报告请示最好沿着他的思绪头绪，采纳归纳思想，计划是落实指导唆使的主要办法；谛听型请求逻辑自洽，能自作掩饰，且轻重清楚、条理明晰。除此之外还包罗存眷宏观仍是微观？存眷标的目的仍是落地？强势仍是稳健？喜好安稳仍是富于应战？

　　公司引见。财产地产商，作为计划的体例者和施行者，应讲清你是谁。需求表现为懂财产、懂计划、懂施行，别说内行话、干内行事。别鄙视这一点汽车协会官网，许多鱼龙混珠者，第一关就过不了。呈理想力、特别是共同才能。要有胜利案例，经得起现场考查。最初还要阐明为何要做这个项目，不是简朴做个园区，而是看好这个都会、这个地区，期望持久生根开展、与都会配合生长。

　　计划是属地的计划，计划职员必需对本地状况阐发到达专家级别。怎样做到？笔者总结出一套经历，枢纽是找到计划切入点，公式以下：

　　产业厚积才气薄发。第一是聚焦行业，财产地产商必需专注几个行业，永久不要号称是一切行业的专家。聚焦的行业是怎样构成的？来自于对行业开展趋向的深化洞察，自动挑选，更来自于在挑选以后，天长日久的资本积聚。同时，公司还得有几个真正懂这个行业的专业，具有财产研讨才能，这才是真实的财产地产商。第二是共同才能，包罗招商才能和效劳才能，有哪些招商手腕，哪些效劳步伐，有无正在干，干得怎样，边干边提拔。第三是红利形式，内部怎样评价项目，怎样判定决议计划项目能做仍是不克不及做，计划得根据红利模子来发展空间排布。红利形式与代价观必需表里合一，不然出来混、早晚都要还的。财产地产开辟运营周期少则五年，多则十年以上，工夫阐明统统。

　　最初落其实计划上的切入点，就该当是本地的存眷点、镇静点、卡点之间的交集，去撤除排挤点以后，和财产运营商的资本点相婚配的部门。

　　许诺目的。包罗投资强度、产值范围、税收强度、龙头项目、优良企业质量与数目、以至设立基金。目的不克不及瞎许诺。如今写出来的每个许诺到最初城市酿成投资和谈的每个对赌条目，目标和数据必然要跟现阶段本地状况相婚配，并作恰当的提拔。固然，有很多企业为了拿地，动不动就千亿投资、百亿税收，市场如许的企业多了，说实话、做实事的企业，反而看起来出格守旧，出格没有气力、出格不克不及前瞻。。。

　　地区阐发。把筹办事情发掘出来的切入点有逻辑、无数据地推导给指导看。固然资本点在此时能够不说，留待后续章节来照应，成为飞腾。需求留意的是，排挤点要讲但没必要然要写，讲排挤点会更务实，不单单是逢迎，表现本人考虑的代价，但假如白纸黑字写，过于刺眼，简单挑刺。

　　最初，真实的干货是实体企业。实体企业的计划，包罗要不要扩产、要不要投资、要不要去到某地开展，为何要去该地开展，去该地做哪些营业，能发生几产值，交纳几税收，吸纳几失业生齿等。实体企业的计划，必需重在运营性汽车财产的特性。假如财产地产商的计划是豉汁蒸鱼，那实体企业的计划才是最好的豉汁、最鲜的鱼。

　　前面两项事情，受过锻炼的计划人城市去存眷，不过是水平深浅罢了。但计划三分靠写，七分靠讲，厚厚的计划酿成一个20分钟的PPT报告请示时，才最磨练功底。这就必需提到各人常常疏忽的第三个筹办事情。

　　（2）专项财产计划：在明白地区财产计划的条件下，为主导财产、跟从财产和支持财产的开展停止具体计划，理清财产的开展序次，处理财产会萃的枢纽成绩，构成财产集群所必需的财产生态圈。

　　财产计划是分条理的，差别条理有差别的体例主体，也有差别的体例偏重点，假如搞混了本人的条理定位，用某条理的计划体例办法去做另外一个条理的报告请示，常常背道而驰，刻舟求剑。

　　空间落位。财产计划和空间计划需求双剑兼并。财产空间，独栋总部、高尺度厂房、研发楼、产业大厦此起彼伏，并配以拟引进项目标称号，加强空间落位感。开放自在的大众空间，夸大人与人交换的气氛，凸起对将来办公场景的神驰。热忱火辣的夜经济衬着，完整一个白日有人、早晨也有人的24小时园区。