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“十四五”规划建议未提房地产税www.kokose.com

前瞻

周雪松

“十四五”期间楼市如何？这直接与经济增长情况密切相关。经济增量蛋糕做得越大，楼市可扩展的空间也越大。业界有一种说法，房地产市场长期看人口，中期看土地，短期看金融。“十四五”时期是中国全面建成小康社会之后，乘势而上为实现第二个百年奋斗目标而奋斗的第一个五年，也是中国抓住难得机遇、顶住各种挑战、拓展发展新空间的关键时期。尽管我们面临着众多挑战与压力，但我们有理由相信，随着改革深入与经济不断发展，中国即将开启一段更辉煌的征程。也正是因此，楼市仍然值得期待！

销售面积或触及天花板，但销售金额会继续扩大

近年来，虽然中国经济增长速度放缓，但仍然是全球经济增长的火车头，随着我国经济体量越来越大，基数越来越高，经济增速放缓属于正常现象。楼市也是如此，经历了二十多年的快速奔跑，停下来喘口气再接着跑也很正常。无论是中国经济还是楼市，都仍然处于全球领跑状态，这种趋势没有变，而且短期内也不会改变。

十九届五中全会指出，当前和今后一个时期，我国发展仍然处于重要战略机遇期。尽管机遇和挑战都有新的发展变化，世界正经历百年未有之大变局，但新一轮科技革命和产业变革深入发展，我国已转向高质量发展阶段，制度优势显著，治理效能提升，经济长期向好，物质基础雄厚，人力资源丰富，市场空间广阔，发展韧性强劲，社会大局稳定，继续发展具有多方面优势和条件。这些积极因素都是房地产市场进一步发展壮大的有利条件。

多年来，我国房地产市场飞速发展，不过，值得注意的是，央行调查数据表明，我国住房全面短缺的时代已经结束，行业企业一味规模化发展不仅不现实而且存在风险，所以当前发展速度有所减速，部分企业遭遇增长瓶颈，利润水平有所降低也是非常正常的现象。加强调控同样也是顺势而为，目的是促进房地产市场平稳健康发展。

在有的专家看来，“十四五”期间房地产市场可能出现所谓的“天花板”。“从增长角度或者量的角度来看，中国房地产的总体增长在‘十四五’期间可能会出现拐点。”前不久在“经济学家圈展望论坛”上，中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示，这种拐点的出现，一定会倒逼开发企业转向房地产开发以外的产业。

易居企业集团CEO丁祖昱在接受采访时也认为，我国房地产市场从规模上来说的确遭遇了“天花板“。但丁祖昱同时强调，“市场规模到了‘天花板’，但是在这个高位下面，我认为还可以发展很多年。”丁祖昱指出，同时，因为“三条红线”，企业增长都明显放缓。他说，这种情况不能说是拐点，但是增长方式和增长速度都会发生比较大的变化。

建诚晟业联合创始人苑承建对表示，在我国经济社会面临大变局的情况下，未来五年乃至更长时间，中国房地产业将呈现出“总量趋稳、结构分化、竞争激烈、模式转型”的特征：在经济发展、居民收入水平提升、城市格局更趋合理的大背景下，中国房地产市场规模高位运行、略有下降的可能性较大，不同城市量价分化进一步加剧，东南沿海、长江经济带等区域高能级城市及其辐射范围内，将是产业、人口集聚的重点，是房地产市场发展和企业布局的重点。

“从销量的角度来说，以销售面积为依据，我认为楼市‘天花板’已经到了。但从市场规模来看，以销售金额的口径来判断，‘天花板’还没有出现，销售金额还会继续扩大。”苑承建告诉记者。这意味着，房价还有一定上涨空间。

虽然“十四五”规划建议并未提及具体经济增长指标，但建诚晟业研究报告指出，“中央淡化具体数量化的目标不是不关注增长，而是质量效益与增速兼顾，发展是第一要务，质量上去了，增速自然不会低。”预计2021年两会期间审议并公布的“十四五”规划纲要，仍有可能提出国民经济和居民收入等具体量化目标。很明显，“十四五”乃至2035年，将是我国经济社会发展的重要阶段，经济发展更重质量而不是速度，更关注科技、消费等实体经济，促进全体人民共同富裕。

根据瑞银证券、野村证券等国内外知名机构分析，中国“十四五”期间GDP增速、人均可支配收入的目标在5%左右，常住人口城镇化率每年提高约0.8个百分点，户籍人口城镇化率将提高1个百分点以上。在此背景下，我国经济总量仍将保持增长，2035年成为中等发达国家、全体居民共同富裕等美好愿景顺利实现。

建议未提及房地产税，房地产有望进入平稳发展期

值得注意的是，“十四五”规划建议提到，优化国土空间布局，推进区域协调发展和新型城镇化，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。其中，蕴含着丰富的与人口、土地和金融相关联的信息。银河证券分析指出，“房住不炒”写入“十四五”规划建议意义重大，是对中央房地产调控政策方针的延续，关键点是“平稳健康发展”，未提及房产税。提法中性偏正面。预计未来房地产行业将进入平稳期，将更加考验房企的管理运营能力。

“从上述建议不难发现，‘房住不炒’‘因城施策’仍是总体精神，房地产业平稳健康发展是总体目标，房价平稳是政策出发点。”苑承建建议，房地产企业以更长远的视角审视企业发展战略，积极降杠杆，优化区域和城市布局，加强城市深耕，与政府、产业等相关各方积极互动，全方位提升运营管控能力，优化产品能力和服务水平，推动企业规模与效益稳步发展。

在产业方向上，此次建议明确提出加快发展现代产业体系，推动经济体系优化升级，与科技、消费、服务等相关的内容得到更多强调。构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局。坚持扩大内需这个战略基点，使生产、分配、流通、消费更多依托国内市场，形成国民经济良性循环。其中在消费上还提出了“促进住房消费健康发展”，合理需求仍将被支持，但房价平稳仍是总体出发点，不合理的投资需求会继续得到严格管控。

中信建投也注意到，“十四五”规划建议未提及房地产税。其预计，未来房地产行业周期波动将减弱，有望进入平稳发展期，出现大起大落的概率低。在此背景下，房企发展将转向管理精细化带来的效益提升。

易居研究院认为，未来五年，我国住房民生属性将进一步强化，住房供应体系将更加完善。未来伴随着改革创新步伐加快，经济发展不断取得新成效，我国经济实力、科技实力、综合国力将大幅跃升，经济总量和城乡居民人均收入将不断迈上新台阶，进入中高收入国家行列指日可待，人民生活品质将持续改善，房地产高质量发展前景广阔。

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