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租赁市场或成为2021年楼市调控重点种子帝

张一鸣 周雪松

租赁市场或将成为2021年楼市调控的重点，大型城市的住房问题将引起更多重视。12月18日落幕的中央经济工作会议，除了大城市的房地产调控外，还重点突出强调租赁市场。接受采访的业内专家认为，房地产长效机制已经在租售并举、房住不炒等环节开始快速落地。

突出租赁市场

最近三年，中央经济工作会议公报中与房地产相关的内容每年都在增加，今年租赁市场是颇受关注的焦点。注意到，租赁市场占据公报房地产市场相关内容的一半以上。

中原地产首席分析师张大伟在接受采访时指出，与往年不同，租赁市场将成为2021年的政策重点。租赁市场特别是长租公寓市场需要加大监管力度，一些爆雷的二房东租赁有望得到强监管。而随着政府提供的廉价租赁房源、集体土地建设租赁房源等公寓逐渐从土地开始变成房源，也会影响租赁市场的未来预期。

中央经济工作会议指出，将逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，探索利用集体建设用地建设租赁住房。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对表示，在大力发展租赁住房，解决好大城市住房突出问题方面，有三点值得关注。第一，大城市住房问题和租赁住房发展放在一起表述，说明后续此类物业的发展将会加速，这是具有非常强的信号的。第二，住房保障的体系更为清晰，即包括保障性租赁住房和共有产权住房。第三，租赁市场秩序整顿是亮点，预计2021年会积极给予规范。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，保障性租赁住房建设是今年中央经济工作会议强调的重点，报告明确会加快租赁市场赋权的细则落地，有利于租赁市场制度的完善，真正将租赁作为一种长期居住选择。同时，集租房成为未来“租赁社区”的新形态。未来随着集体土地租赁住房项目的入市，大型租赁社区也会成为一种新的租住形态，一方面为租客提供更多元化的租住选择，另一方面也会增加租赁住房的供给。

随着2020年一些长租公寓爆雷，租赁市场的监管制度化、常态化已逐渐成为行业共识。

许小乐表示，对租赁市场监管制度的强化将表现在三方面。一是对于租赁机构的经营监管将进一步加强，特别是对于经营风险的管控，加强事前、事中和事后监管；二是培育与规范并行，包括对于租赁企业的财税支持以及经营行为规范；三是对于租金水平的指导价格与管理，防止租金水平过快上涨，影响居民的可支付能力。

强调房住不炒

中央经济工作会议已连续三年突出房住不炒。截至目前，全国2020年房地产各种调控政策全年在458次左右，均指向房住不炒，代表了全国房地产的调控力度将依然维持之前的状态。

易居企业集团CEO丁祖昱在接受采访时表示，从中央定调2021年楼市调控走向，核心是解决大城市住房问题，相比于过去几年中央经济工作会议的表述，今年篇幅有明显增加，中央经济工作会议定调“住房问题关系民生福祉”。一方面，弱化了房地产的投资属性，金融去房地产化，房地产也要去金融化。现阶段房地产行业仍是去杠杆的重要领域，预计未来房地产行业将转向稳杠杆乃至去杠杆，有序引导企业负债率、居民杠杆率逐步回归到“安全线”以内，坚守不发生系统性金融风险的底线。另一方面，强化住房的居住功能，支持居民自住以及改善性购房需求，更好地实现全体居民住有所居、安居乐业的目标。

“从整体来看，房地产政策层面还是要‘稳’字当头，继续坚持‘房住不炒、因城施策’的政策主基调，更好地落实稳地价、稳房价、稳预期的长期调控目标。”丁祖昱强调。

张大伟向指出，“房住不炒”代表了未来楼市政策将依然打击投机，保护真实居住需求，未来微调的政策也有利于刚需。

许小乐认为，城市住房供需矛盾大，房价过快上涨会在一定程度上对人口流入形成阻滞作用，不利于城市发展，所以，要将解决大城市住房问题提升到重要战略地位。

他建议，解决大城市住房问题要注重“因地制宜、多措并举”。总结2020年下半年以来多地房地产调控政策，政策工具不仅仅是对需求端的限制，也增加了增加住宅用地供应、建设人才房、租赁房等供给端政策以及促进区域协同发展等，以平抑房地产市场波动。

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