今天的《财经郎眼》我们聊一聊2022中国楼市面面观。刚刚过去的2021年对于房地产来讲可以说是大变局之年，站在2022年的开年的时候，对过往做一个总结。

　　张鸿雁：我觉得用两重天去形容可能是最恰当的。因为2021年上半年真的可以看到很多数据都创了新高，很多地方的楼盘真的是一房难求，全款的都要排队去抢房。然后到2021年下半年就急转直下。

　　王牧笛：两重天。我有一个妹妹从海外留学归来，刚刚入职房企。前两天我问她怎么样，她说我们整个部门都裁掉，只剩我一个人了。

　　孙不熟：你看从去年下半年以来，基本上民企是不拿地了。虽然我们的很多地块还是在卖，但是受让的主体基本就是地方国企。因为房地产很多都是项目制，你没有项目做，很多团队就得解散。

　　汪力：我认为2021年用一个关键词来形容的话就是跌宕起伏。上半年是起、下半年是伏。对于整个的行业、对于整个行业的从业人员也是一样的。

　　王牧笛：其实从数据上来看，由于上半年的火热，整一年的数据不算差。包括你看12月15号国家统计局发布的数据，2021年的前11个月，全国商品房销售额突破了16万亿元，同比增长了8.5%。

　　：2020年9月份房地产开始整体上涨，一直到2021年的7月份这个涨幅是很厉害的。尤其是上海、北京、深圳一线月，深圳开始推出“二手房指导价”，遏制房价上涨。广州、东莞、三亚等12个城市纷纷效。7月份突然变冷，随便举个例子。第一，比如说上调房贷利率，延长放款周期的银行开始增多了；第二，上海、杭州这些一二线城市收紧调控，在房屋赠与、落户买房限售方面开始补漏洞；第三，7月份以上海为例开始执行二手房挂牌价核验。这些政策都造成了很大的冲击，去年8月份开始，不是少数地区，是全国的房价开始下降。

　　王牧笛：很多人说2021年已经如此了，那2022年呢？对于房地产这个领域比较突出的体现就是在岁末年初，有好多暖风频吹。 这些政策的变化，会不会让这个江湖的冰和火有一些改变。

　　汪力：我认为2022年应该是一个调整回归吧。整个的行业形势从原来的政策上的加码到政策上的解冻，使整个行业以及企业调整回归。另外一个对行业的认识原来很多高杠杆的、高负债冒进的企业重新来认识和回归。我前两天跟美的的一位高管也在一起交流，电器是代表了原来的传统制造业，今天地产的整个行业的调整和当年的家电行业有什么区别呢？其实没有什么区别，只是产品不同而已。从前期的千家、万家企业发展，大家盲目地投入、竞争、分化到最后形成一个行业集中的效应。

　　王牧笛：包括我们这些购房者、投资者也在回归常识，这个常识就是说——闭着眼睛买房就赚钱的时代一去不复返了。所以当我们用制造业的目光去审视房地产的时候，我们反而会释然。

　　孙不熟：本来就应该是制造业。中国房地产认线年。因为那个时候房地产没有加杠杆，大家都在老老实实、 认认线年之后被金融赋能，很多之前老老实实盖房子这些企业，最后都把自己玩死了。

　　王牧笛：所以脱虚向实有多么的重要。从去年到今年其实很多房企是流动性困境，过去财大气粗的这些房企到底怎么了？

　　：去年一整年房企资金压力非常严峻。未来这些压力能不能有所缓解呢？我们可以看到一些端倪。2021年9月27号央行说，维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。那么这个就很清楚了，证监会明确支持房地产企业合理的正常融资。

　　汪力：2022年 我如果从整个的产业的规模来看，原来我们经常提到的房地产主要指的是住宅商业这个板块，但是如果今天再说地产这个行业的话，是泛地产概念，再大一点说城市开发建设、或者是城镇的开发建设这个领域。这个领域有一个端口，未来哪怕是10年 甚至20年，整个的产业规模不会变小的。但是产业结构一定发生巨大的变化，原来住宅商业为主慢慢的可能是原来占80%、 90%到70%、 60%。剩下的是什么？可能产业地产，比如说文旅的、康养的，包括现在我们大力在推的乡村振兴、包括产业这一块的。刚才我们孙老师提到说原来我们都没认认真真去盖房子，没有认认真真去研究产品，可能从现在开始，大家更加认真地去用产品来打动消费者，产品一定是精细化了。

　　张鸿雁：我觉得还是得有自己的必杀技吧。之前是大家一窝蜂的上，谁能够融资、谁能够拿到钱、谁能够发展得比较好。我觉得郁亮先生有一个判断，地产是有几个红利时期的，比如说以前是叫关系红利；然后第二个就是资本红利，就是谁能够从资本市场上融到更多的钱，谁就能快速地滚动、发展；第三个时期其实就是管理红利的时代，就是看大家谁能够向自己要效应，能够把自己的产品做得更扎实、把自己的企业运营得更好。

　　：去年12月，中国70个大中城市的新房环比价格上涨，其中上海环比上涨0.4%、北京持平、广州、深圳分别下降0.6%和0.1%。那么到了12月，各地房地产政策明显宽松了。我认为到了今年第一季度或第二季度，房地产市场有望走稳。那么一二线城市不是率先走出低迷这么简单，我看到会有一波涨幅。但就算如此，中国的房企也不可能重回巅峰了，因为我们整个市场已经从供给不足变成整体过剩，人均住宅（建筑）面积已经达到40平米，超过了英国、法国、荷兰、日本、韩国、西班牙、俄罗斯等很多（人均）国内生产总值高于中国的国家。所以未来房地产市场会两重天，这个就是未来可能的趋势。