各位领导，各位嘉宾，地产界、传媒界，还有商业界的各位，大家下午好，商业地产中国行之走进)系列之一。社交消费型商业发展论坛。暨北京国际财经中心商业招商新闻发布会现在开始。首先自我介绍我叫肖勇，是商业地产中国行负责人，报执行总经理，今天由我来主持今天下午的活动。首先我介绍一下我们今天到会的嘉宾。他们是：东道主北京正华致远房地产有限公司总经理李清华女士。中国步行街工作委员会秘书长董利先生。中国商业联合会副会长万文英女士；清华大学国际商业地产研究中心首席专家朱凌波先生；国际财经中心营销总监赵秉杰女士；北京天翼博翔商业管理顾问公司总经理高倩女士；财经中心项目经理翟勇先生。

　　参加我们今天活动的特邀商业营销顾问有华高莱斯、戴德梁行、仲量联行、汉博顾问、中美华尔公司、华夏柏欣、源亚商业管理有限公司、北京中原房地产经纪有限公司、北京中奥佳业策划有限公司、北京商拓、中实强、海诺盛世，伟业精锐等机构，以及主要媒体，中国房地产报，中国经营报，北京青年报，新京报，北京晚报，北京晨报，精品购物指南，京华时报，娱乐信报，21世纪经济报道，参考消息，环球时报，商业周刊、GE环球企业家，新地产，楼市，易铺，新浪网。新浪网将对活动进行直播。

　　首先我给大家介绍商业地产中国行是什么？它是一个平台，由中国商业房地产开发协会，中国房地产住宅研究会，中国城市商业网点建设管理委员会，中国步行街商业工作委员会，中国连锁经营协会，以及商业地产品牌商家俱乐部，中国商业地产专家指导委员会，以及我们中国经营报，中国房地产报，搜狐焦点网等机构和媒体联合构筑的一个平台。具体操作机构就是我服务的房龙传媒。简单的就是整合高端的专家资源，品牌商家资源，以及发动政府资源，媒体资源，以及机构和个人投资资源。我们叫专家动起来，商家动起来，买家动起来，政府动起来，媒体动起来，解决我们的商业地产的“三难”。销售难、招商难和经营难。我们一个商业地产成功的闯过这三关，不仅卖得好，招得好，还要招得好。走进国际财经中心是商业地产中国行在北京活动的一部分商业地产中国行类似同一首歌，我们一走进包头，走进好几个项目。我们现在已经走进国际财经中心。下周我们还要走进合肥。我们计划则到50个左右的有代表性的商业地产项目。非常感谢各个机构对我们活动的支持。下面有请北京正华致远投资公司总经理李清华女士代表开发商致词。大家欢迎！

　　李清华：各位来宾，媒体朋友们下午好！国际财经中心自去年12月开盘以来，受到了社会各界的广大关注，并获得了“中国城市建筑新地标)”等多项荣誉。经过一年多的施工建设，我们将于12月底迎来项目的全面入住。至此我们实现了写字楼的部分销售。入东海证券等多家实力企业的入住。随着项目完成的交付，商业方面的招商将全面启动。今天我们高兴的迎来了商业地产中国行组委会的领导和专家们。借此机会我谨代表北京正华致远房地产投资有限公司，向莅临今天本次活动的各位来宾表示热烈的欢迎和诚挚的感谢。感谢你们亲临我们项目，对我们的商业运营给予指导和建议，感谢各位代理机构给予我们长期的支持和帮助。感谢各位媒体的朋友们给予国际财经中心的关注和认可。国际财经中心总体建筑规模11万平米，是正华集团全力打造的综合项目。为了给京西创造优质的商务平台，我们从设计、施工、后期物业管理选用了许李严建筑公司士邦魏理仕物业。业态规划以高档、餐饮、休闲、会务为主，力求打造京西消费主场)，使国际财经中心成为商务往来的首选之地。而今我们已经能够看到，这座颇具现代气息的建筑已经屹立在京西主动脉上。作为商业地产中国行案例之一，国际财经中心的建设，有效弥补了北京西部社交型商业的空白。为北京西区经济的发展添上锦绣的一笔。最后我祝愿此次会议成功。谢谢！

　　肖勇：感谢李总热情洋溢的致词。下面我们有请国际财经中心的有效总监赵秉杰女士介绍项目的概况。大家欢迎！

　　赵秉杰：十分感谢大家的光临，特别要感谢商业地产中国行组委会，感谢肖总，促成了我们这次与商家的见面和与各位专家的交流。感谢董秘书长、万总、朱老师在百忙之中抽出时间来光临我们这次新闻发布会和论坛。国际财经中心是去年12月份开始推广的，到现在不到一年的时间。我们的项目已经接近尾声，将于12月底全面交付使用。在这一年的过程中，国际财经中心得到了市场的广泛关注。我现在等于是一个工作汇报，因为从现在开始国际财经中心又进入了一个崭新的阶段。国际财经中心的基本情况大家已经熟悉了，我再重复一下。项目由正华致远房地产投资有限公司开发的。紧临西三环，由著名香港建筑设计有限公司许李严设计。总规模有10余万平方米。商业是31400多平方米。地上15层，地下4层。其中地下1层到地上4层是商业，5层以上是写字楼。我们的项目可以说是占据了北京最有利的三大展示面的其中一块，也就是西三环。之前我们说我们有临着西三环120米的展示面。

　　以往国际财经中心最大的缺憾就是没有轨道交通。今年7月份国家批准的北京轨道交通规划中，地铁6号线恰恰从花园桥经过，从通州起新的地铁规划线，弥补了周边轨道交通的不足。这是对我们项目增值的又一大利好消息。项目我们请了非常专业的机构来跟我们开发商合作。不仅是建筑商，园林设计上，景观照明上，我们在傍晚走过西三环已经看到，国际财经中心灯已经亮起来了。幕墙是德国华纳做幕墙顾问。我们拍了一些现房的照片，可以看到我们已经不用效果图来说了，已经可以看到真实的现房。在一年之中我们获得了各种各样的荣誉，得到了各方面的肯定，也得到了市场的充分认可。我们写字楼分成四个小独栋，其中三座已经出售了，一座卖给东海证券，一座由环洋机构购买。还有是由部分散户和实力型的企业进驻。目前西座大型的实力企业在洽谈中。这是我们写字楼由于本身产品设计也非常出色，得到了客户的广泛认可。在配套上面，3万平米的商业，经过了前期充分的市场调研之后，我们把它定位成京西社交消费的主场。我们提出新的概念就是社交型商业。今天邀请专家对这一商业业态做充分的讨论。我们非常有幸请到北京天翼博翔的顾问代理。他们做过国贸，还有金融街的四季商城，还有多个京城知名大型项目的主要管理人员和招商人员。下面会由他们来详细的介绍我们商业的情况。在这里我不多讲了。以前我跟大家讲过，西边的绿地，我们周边已经于今年年初开始经营的金龙潭大酒店，还有现在所在的国际)，首都师范大学，以及南侧的外文大厦和国美电器。周边环境已经形成小的商业氛围。我们希望在多家紧密合作，强强联手的基础深，国际财经中心将迎来更加灿烂辉煌的明天。谢谢大家！

　　肖勇：下面有请国际财经中心的合作方，北京天翼博翔商业顾问管理公司的总经理高倩女士来致词。大家欢迎！

　　高倩：尊敬的开发商各位领导，尊敬的各位专家，媒体，来宾朋友大家下午好！欢迎并感谢各位的光临，同时也感谢开发商为我们提供这样一个平台，使我们相识，并有机会共同服务于财经中心项目。相信我们的携手一定会为财经中心再添一份精采。我是北京天翼博翔房地产顾问公司总经理高倩。非常有幸成为本项目的全案代理公司，并提供策划、招商、运营管理的全程服务。天翼博翔是一支非常年轻，专业化的队伍，致力于商业地产的一站式综合服务按照。我们目前服务的项目有北京中国国家贸易中心，上海长城资产管理有限公司等。目前的项目主要分布在上海、北京、西安、南京、深圳等主要城市。我下面透露一个小小的消息。公司将在2007年12月份正式更名百瑞斯顾问管理有限公司。下面我代表合作方对项目做一个简单的介绍。

　　刚才赵总讲完大家已经新潮澎湃了。因为国际财经中心备受瞩目。我再把概况先说一遍，首先名称叫国际财经中心商业。我们地位是地标性综合商务体，并没有非常清醒的案名。开发商是北京正华房地产开发公司。总的建筑面积是10万平方米，商业是3.13万平方米。大家可能也看到了这个项目，刚才开车过来的时候应该有感觉。是在西三环北路的黄金地段。也通过交通的主路与西外大街，车公庄大街以及二环相邻，并且与金融街快速连通，也很方便到达首都国际机场。建筑特色我不重复了，是知名的许李严建筑设计公司。他用玻璃采光项目。项目总体定位是高档商务配套。业态规划精品店、咖啡店、银行、便利店以及综合服务配套。大家可能对这个区域已经非常的熟知。因为它是商务政务的核心地段，所以也涵盖了很多的知名企业。建议这样的消费客群，所以我们把项目定为在配套的商务综合体。

　　首先我们的工程主进度在12月底竣工。大概在4、5月份装卸完成。达到交房标准是在4、5月期间供个别装修。交付时间我们分阶段在4到6月之间交错进行。预计开业时间是2008年8月。店铺的基本资料，首先商业部分是地下一层到四层，五层以上是写字楼，一层的静高是5.1米，柱距是9米。公共区域也是完全吊顶。地下一层是8500平米，一层是6500平米，二层是4000多平米。因为它是错层的，采用的是玻璃群顶。二层的面对相对少，三到四层都是6500平米。店铺我们采用纯租金的模式，现在我们按照均价的报价标准。地下一层是6块钱每天，含物业费。一层是15块钱。一层我们主要是金融机构，咖啡厅以及精品店。二层是中、西风味餐饮，还有快餐厅，三到四层我们是高档商务休闲宴请式的餐饮标准。押金的收取模式原则上押三付一。根据租期而定，我们定是二到十年。免租期是前两个月。另外在租金的交付方式上，我们初步确定是在签订租金预交一个月租金。在正式开业预缴一个月租金。物业我们跟北京士邦魏理仕合作合作，也是五年前就职的企业。物业管理费是35.8元每平米每月。这个我们在租赁的过程中给大家讲解。

　　另外在行销情况上我们也会采用分阶段推广的模式，因为今天是借助中国商业地产行的开始，所以准备了小小的推介会。下一步我们会分阶段在招商区针对零售商和客户进行一些推广。在12月份应该有四次活动。在开幕前也就是明年的年初，一直到明年8月份陆续针对消费者的营销推广活动。到时候会有请大家和各位的客户一起来给我们光临指导。整个商业的概况就是这样。下面我再一次感谢大家，感谢开发商的平台，也欢迎各位专家和同行给我们提出指导和学习。谢谢大家！

　　肖勇：各位领导，各位嘉宾，下面我们就社交消费型商业发展论坛热门的话题进行探讨。大家都知道北京的商业进入了一个大洗牌和大提升的阶段。我们国际财经中心在北京首个提出以社交消费型为主要特色的这样的一个项目。通常说西富东贵，或者西文东商。我们今天已经感受到了国际财经中心以文以商的气质。它的特色到底在哪里？它的社交消费商业发展方向是什么？我们非常想听听几位专家的高见。下面我们首先有请中国步行商业工作委员会秘书长董利先生发言。董利也是商业地产中国行专家委员会的主任。

　　董利：其实今天来的万总，朱老师都是权威的专家，我先抛砖引玉。首先感谢开发商，感谢这个项目，感谢李总的邀请。使我们有机会来到这个项目进行交流。同时也感谢商业地产中国行组委会搭建了这么一个平台。使我们有更多的时间和机会与大家就商业地产的发展共同研讨。今天大家交流的财经国际中心消费型商业主题，我想再往前倒一倒，就我而言这个项目首先它是一个商业地产项目。未来将会更是一个商业项目。就商业项目而言，我想更多从商业极度谈一谈我对现在商业发展的一些看法。看看能不能对这个项目和对未来的商业地产发展有一些支持。首先我想谈一谈刚才肖总提到的“三难”。因为我们商业地产发展离不开大环境和大趋势。商业地产已经成为现在，或者是未来若干年内房地产发展的一个热点问题。而且商业地产并不像房地产一样，可以一蹴而就。商业地产开发后，往往用十年、二十年或者五十年更长的时间经营和发展。所以说我们更要拿出更多的精力和时间来进行关注。

　　谈到“三难”，刚才肖总谈到销售难、招收难和经营难。业界现在其实可能流传的并非这三难，也不一而至。最早出自我年初写的文章，“转型时期的商业地产面临的三大难题”。这三大难题第一个我写的是招商难，第二写的是经营管理难，第三写的是人才难寻。但是后来业界流传很多，有的说招商难，经营难和管理难，都没有错。消费难也没有错，但是就现在市场而言，可能大家对消费还是普遍看好。市场上反向，在某些项目当中也是如此。我们大家可以看到，比如CBD很多项目，或者其他商铺，一开盘就能卖光。甚至排队抢购。但是我相信随着市场的发展，随着竞争激烈的加深，随着商业地产发展当中问题越来越多，销售难必然出现。这个销售难而且已经在出现了。当然了，开发商应该说现在已经有意识的认识到销售，尤其是商铺的销售给未来的商业地产发展带来的不可持续性。但是就现在而言，发展到这个阶段，我想首先是招商难是我们面临最多的。因为开发商不管是售与不售，他都要面临着开业的问题。开业首先就要招商，那就是招商难，我想是第一个要面对的。第二个是经营管理难。第三个我觉得人才难寻，尤其懂商业，又懂地产的人才。但是今天我想主要谈一谈招商难和经营管理难。因为销售难刚才我已经讲过。更多将来会通过基金和其他多种融资渠道的打通来实现商业地产的可持续发展。所以说现在开发商应该说已经关注到这个问题。

　　就招商难和经营难来讲，我想这里面有这么几个问题。开发商现在更多在研究商业地产专业性问题。开发商已经重视到商业地产，甚至到商业地产发展当中的专业性。甚至聘请我们在商业、行业里很多年的一些专业人士，一些总经理，操盘者到房地产项目当中来。或者请顾问公司，或者请专业的队伍，或者是自己拿出大部分的精力到国外去考察，去了解等等，不管什么方式，都是在研究商业地产专业性的问题。这是非常好的现象。但是我想说的并不是有些项目通过专业性就可以解决的，我想对我们商业地产发展过程当中，在一个深层次问题泼一点冷水。有些项目可以通过专业性问题进行解决，请专业人才，但是因为这一两年的时间通过关注市场，跟市场进行交流，或者深入项目。我发现有些个商业地产现在项目并非是专业问题，应该说是市场的大环境问题。在今年年初媒体一直在关注，很多媒体上在争论，今年北京商业地产面积大概有400甚至500的增量入市，加上前几年每年大量商业面积的入市，对北京而言可能今年或者今明两年会出现一个大面积的商业地产的闲置年开始出现。开发商应该说现在也在全力以赴，一些好的项目通过多方的努力，已经开业，试开业，甚至在奥运会之前希望能够开业。

　　但是我想过多的探讨商业面积大量入市问题已经没有意义，因为它已经变为现实。我们全力以赴努力使每个项目成功应该也是值得认可的。但是我想我们一定要认识到市场的大环境，市场的一些客观因素。这就要求我们开发商对自己的项目当中定位时要客观一些。更多的考虑商业对地产因素的影响。商业对地产因素影响我认为在今后的发展中应该是决定性的。今后商业地产的发展，商业决定地产。为什么呢？从现在而言，更多的项目入市之后要开业，要经营，这就是商业上的问题了，是商业行业的问题。所以说商业这块的专业性开发商尽管可以拿出很多时间进行研究，但是毕竟跨行业，所以我觉得一方面我们要全力以赴的通过抓家研讨，各公司解决问题，另一方面开发商要面对市场现实，在定位的时候要客观。因为这些年有时候我走访一些项目就发觉，有些开发商对自己的项目想法非常美好，没有希望自己的项目能够特立独行，能够做到最高端，最高品位，最高档次。甚至把自己的项目做成“美国城”、“香港城”、“英国城”、“法国城”等等。想法是好的，追求的目标也是好的，但是就现实而言，我们毕竟是发展中的国家，城市也是发展中的城市。我们未来一定会有哪一天，但是现在对我们来说还有些遥远。应该说对北京而言，这些世界一线品牌大量涌入和大面积进京的时候我觉得还没有到来。尽管我们看到四季商城已经开业，国贸或者其他东边一些高档项目，甚至有一些国际品牌，比如说LV等等，但是这些仍然不够。这些一线品牌仍然在等待，仍然在观望，仍然在看我们国家经济的发展，看我们消费水平的提高，看我们消费能力的发展。一定会在这个时候发展成熟了之后，他们才会大量的涌入，大量的进来。

　　所以说我觉得就单个项目而言，开发商一定要客观，一定要考虑现在整体的经济和商业的市场情况来进行定位，来进行发展。说到这，我想就说到更深的话题，就是消费决定了商业的发展。消费能力和消费实力决定商业的发展。前面我讲的，我说商业在决定地产的发展，或者商业在决定商业地产的发展。如果商业真的出现大量的闲置项目，那对整体城市商业的格局造成的影响肯定是负面的，大面积拉低整体商业经营的租金水平，使商业格局发展向不健康的方向发展。但是终归商业是要发展的，因为决定它的因素是商业的发展，是消费类的发展，是人们收入的提高。所以说，商业的发展决定因素是消费力的提高。就我们现在而言，消费力的提高经济发展是必然的，但是它并不像我们想象的那么快，并不像房地产发展的这样快，它一定是一个循序渐进的过程，一定是会随着GDP的发展而发展。所以说，我觉得商业地产我们也要有一个循序渐进的发展过程，也不可一蹴而就。所以说我们在进行商业地产发展当中，一定要根据现在经济的发展状况稍稍领先，或者领先一步，更加符合市场客观的需求。

　　所以说我觉得从大的商业地产环境来讲，我有这么几点感触。开发商对我们的经济发展比较乐观，因为地产的发展比较好，但是我们的消费习惯，消费特点和消费能力应该说还没有达到我们所想象的这种程度，现在一线大面积国际性的品牌涌入各个大型城市等等，还没有到这种程度。所以说我们一定要客观，根据市场的需求来考虑我们项目的定位，这是我首先对更多商业地产项目提出的一个建议。因为这一两年，我觉得这样的项目非常多，我有时候也遇到。万总和朱总也碰到这样的项目，开发商有自己明确的定位，是非常好，但是压力很大。这就是我想说的第一个问题，就是未来可能要商业决定地产，而决定商业的因素是消费力水平决定商业的发展。所以说开发商今后如果考虑商业地产项目，更多的我觉得可以考虑一下我们的消费能力。根据这个来考虑商业地产的发展。

　　最后一点说说这个项目。这个项目也是一直是使我期待的项目。跟赵总认识也很长时间了，而且这个项目一下矗立在西三环这个区域，这样一个亮丽的形象。我想不仅是我，更多的人们，尤其在西边区域生活的人们期待的项目。这个项目优势比较大，是综合性的项目，交通条件比较好。周边消费水平非常之高。但是这个项目下一步我想也面临着一个定位和发展的问题，刚才听了前面这些专业顾问公司已经介绍了，应该说给这个项目提供了一个比较好的前景。更多的我想我谈我对这个题目的看法。实话实说这个题目我也把握不好，我觉得这个题目首先是个创新。对研究商业和研究商业地产的人而言，这个题目我想都是一个新题目。消费型。刚才我们还在聊，消费其实现在所有商业都应该算消费。但是社交消费型我想可能给它做的一个定位是这样。我这样理解不知道对不对，假如把社交如果给它拆分一下的话，从我这个角度，我想可能有这么几个方面。一个可能是集团消费，或者消费是重要的一块。我觉得这一块定位在这个区域是准确的。这个区域具有这样的特点，不管是东贵西富还是其他的很多说法，还是包括西边的行政办公区等等。我觉得集团消费在这里是很大的特点。消费定位首先要考虑区域，考虑环境，考虑区域消费环境和特点。这是第一个。我想我非常认可这一点。它应该有大量的集团消费。针对这个定位，我想这一点应该是没有错的。我是非常赞成的。

　　第二点社交型我谈我的感觉，可能是不是还有休闲消费。如果谈休闲消费我这一点也非常认可。我写过一些文章，在很多论坛我也讲过。现在的消费习惯在发生着变化。很多商业，或者一些大型商业还没有关注到这一点。比如说一些个大型的商业街，形象很好，包括我觉得像王府井这样的，形象很好，规模很大。各种业态也很丰富。但是经营额这几年来不尽理想。王府井我现在是旅游的多，在那休闲得多，但是购物的可能更多的以外地人为主。但是这个问题应该说不是一家的问题，是更多大型集中商业，尤其是传统集中商业所面临的问题。因为现在消费习惯和特点在发生着变化。现在消费人群再到这些场合消费的时候，不是因为购物而去，因为购物而购物。更多的是因为个性的消费，一种交流的需要，一种休闲的需要，或者一种放松的需要。所以说现在的消费特点的变化，我们要更多的考虑。尤其80后，未来更年轻的，将来有可能是有卡族，或者卡奴的出现，我们要超虑到为他们设想。这样休闲性消费应该是我们今后消费重大的转变。从社交型消费我包含休闲性消费。针对休闲性消费特点考虑也是非常重要的，考虑未来商业发展的前提。

　　还有就是体验性消费，体验性消费大家这一两年也在讲，比如从嘉年华之后。我想不仅仅是嘉年华，更多体验性消费跟休闲性消费有很多相似之处，包括旅游我想也是体验性消费。可能吃、喝、玩、乐都包括在内。实话实说，我们现在到商场买一件衣服三、五百块钱可能很在意，还要讲一讲价，还要比较一下有没有更物美价廉的，更合适的，或者比它更好，更便宜的。但是假如我们一家子，或者几个朋友出去吃一次饭，三五百块钱我想对我们来说根本没有什么感觉，很随意就花掉，不会再讲讲我们打打多少折，或者再侃一侃。这是两种消费特点，比如吃饭更多是休闲和体验性消费，这个消费的幅度在大大的增加和提升。比如说购物，上商场，或者是买衣服，这样更多是传统性消费。这是现在的消费特点。所以说我讲这几个消费特点，决定了我们未来商业发展的模式，或者是决定了现在一些商业的定位。前景的定位，所以说从这几点我认为消费型消费，拆迁这几点看是非常正确的，我非常认可。消费型消费是个新的词，我也没有搞明白，但是拆开是可以清楚的。这个区域我觉得也是非常合适的。所以说我就谈这些，谢谢大家！

　　赵秉杰：感谢秘书长。因为我急于要补充几点说明。秘书长在分析的过程中已经开始给我们点题了，社交消费已经非常的很透彻了。我想给大家介绍我们为什么提出社交消费新的理念，这源自我们国际财经中心商业本身面临的几点难题。咱们大家都知道，北京是东富西贵，对于这个西贵我们做了一下深入的研究。贵是怎么贵法，为什么不叫东贵西富。在研究贵的过程中我们就发现，这贵是源自于历史渊源和传统背景的。和与生俱来富有、权力的概念。西边的消费环境在我们现在的生活中，实际上已经是大大落后于东边。我们消费大多数习惯东边，而不来西边。西边有没有消费力？首先决定有没有消费需求和消费潜力，在分析的过程当中，我们发现西边的消费潜力和消费能力非常大，消费实力要远远超过东边。但是为什么没有达到那样的特色，像三里屯和国贸特色的商业区和集中的商业区？我们认为西边没有给大家提供这样的消费环境。国际财经面临的最大问题，是商业消费综合体。我们在写字楼这部分已经充分保证写字楼的定位。在西三环没有能超过国际财经中心的，我这来可能是口出狂言。我觉得国际财经中心从销售之初到现在不妄西三环新地标的称号。至今我们的品质，售价、物业管理都是一流的，至今我们的售价也仍然确实是京西除了金融街之外的地标。