◎“万科为探索这些业务所交的学费，大头基本上已经付完，物业、物流、商业、长租公寓等经营服务类业务将构成万科未来的增长空间。”

　　如果盘点万科2022年的关键词，“微光”一定是其中之一。在行业渴望曙光的当下，“微光”即是希望、信心的代名词。

　　无论是在去年的多个公开场合还是在近期的内部年会上，万科董事会主席郁亮言语中都在强调，在压力最大的那段时间，频繁的一线观察给予了他很大的信心，让他发现了天黑之后的微光，而微光来自住宅、物业服务、租赁住房、商业、物流等业务做出了好产品、好服务，这些既是万科未来努力前往的方向，也是曙光的方向。

　　因此，郁亮多次对外、对内都分享过万科的物业服务、租赁住房、商业、物流等业务的好项目代表。2月14日、15日，《每日经济新闻》记者通过采访万科物业、万纬物流、万科泊寓、印力等方面，剖析这些项目为何会被郁亮点名表扬。

　　跳出企业视角，从行业层面看，万科在这些经营性业务上目前都做到了在各自领域内的领先或领跑，对代表性项目的剖析亦能成为观察物业服务、租赁住房、商业、物流等行业应对挑战、质量提升的有效窗口。

　　印力集团系万科集团成员企业，专注于购物中心投资、开发和运营管理，坚持以中高端家庭型购物中心为核心产品，业务贯穿商业地产领域的全价值链。

　　2022年，受疫情等因素影响，重点城市商铺租赁市场承压，商业地产进入调整年，这十分考验商业品牌的抗压能力和可持续运营能力。

　　在此背景下，印力集团的安阳印象汇实现疫情后零掉铺。安阳位于河南省最北部，地处河南、山西、河北三省交界处，是个500多万人口的大城市，但GDP水平并不高，2022年不到3000亿元。

　　2月15日，印力方面向《每日经济新闻》记者表示，受多重因素影响，安阳印象汇2022年项目整场闭店7次，全年累计闭店超过50天，餐饮闭店60天，影院闭店90天，受冲击较大，然而最终实现疫情后零掉铺。

　　“首先理清经营思路，用心服务，不是减租，而是通过一对一帮扶租户、线上渠道引流等方式吸引顾客进店，快速恢复商户销售，鼓舞经营信心；其次，扩大高租值业态，并引入高颜值、高品质餐饮，项目还实现了首家苹果官方授权店成功落户。”

　　记者了解到，去年上半年印力集团管理的商业项目营业收入27.5亿元，同比增长12.2%，累计输出管理项目达35个，管理面积231.3万平方米。

　　据记者了解到，为尽快使门店出租率达到良好状态并保持稳定，深圳万村泊寓坪山龙田单元制定了房源预租标准——门店管家会提前60天联系在租客户的续签意向，对到期确定要退房的房源，在征得在租客户同意后，提前半个月将房源完成预租，降低房间周转的空置成本，打破出租率有天花板的思维，将门店出租率创新高地突破至100.4%。

　　值得是一提的是，万村泊寓坪山龙田单元坐落于深圳最东部，与惠州大亚湾仅一河之隔，门店位置距离深圳核心城区相对较远。

　　截至2023年1月，万科泊寓在全国33个城市共运营管理长租公寓房源约21万间，累计开业约 17万间，整体出租率为 95%。同时，积极响应国家保障性租赁住房政策，万科所管理的租赁住宅中，已有5.8万间纳入保障性租赁住宅，纳保数量位列行业第一。

　　据此前万科总裁祝九胜透露，在万科多个经营性业务中，长租公寓业务2022年已经在现金流层面实现了盈利，预计2023年实现会计报表层面的盈利，而物流业务2022年就将实现报表盈利。

　　万科旗下独立物流品牌万纬物流位于南宁的冷链园区，2022年实现出租率93%，同比2021年提升22%，营业收入同比2021年提升54.5%。

　　2月14日，对于园区出租率和营收实行同比较大幅度的提升原因，万纬物流方面向《每日经济新闻》记者分析表示，主要是基于业务模式优势、服务能力差异化、快速调整业务结构等因素。

　　在业务模式上，大部分本地的竞品园区都是提供纯租赁业务，万纬可以为客户提供多温区专业的运营及一体化的仓配服务，有效解决客户业务运营管理及产品质量安全痛点。其次，在疫情特殊时期，客户最关注的是园区的安全和稳定运营，万纬提供针对性服务解决客户问题，如申报政府设置园区核酸检测点，引入冷链产品自动化消杀设备等，解决客户需求。

　　再如去年受疫情影响，东盟进出口贸易业务停滞中断，该部分业务招商困难。园区快速调整招商策略，结合广西产业特色，走访广西各水果产地，挖掘出广西周边地级市（百色、崇左、武鸣）农产品冷冻果浆（芒果、火龙果、百香果、龙眼、甘蔗汁等）业务需求。

　　鞍山是万科集团在东北第一个楼盘选址地，1994年交付东北第一个项目，2015年营口项目交付。随着时代的变迁，三线、四线年以上的项目占鞍山、营口区域超50%，而且设备设施老化，园区褪去了初期的光鲜靓丽，遭遇房价瓶颈，同时路面拥堵、停车问题较多。

　　2018年，万科鞍山一个项目的物业费收缴率只有61%，满意度更是不到60%，项目管理难度可想而知。2018年至2022年，万科物业通过深入项目、全方位考察人才、总经理亲自考察人才、人岗相适有针对性的辅导和提升，推出月度排名竞争机制，打造出一支能攻坚克难的优胜团队，甄选出一批优秀驻场经理，从而拉开客户口碑全面提升的序幕。

　　“面对经营困境下的客户口碑提升战役，整个团队化繁为制定出一套具有‘鞍营特色’的项目满意度提升方案：一改被动式服务，主动走访客户，年初集中收集客户真正的需求，基于此全年围绕项目关心的停车难等痛点问题进行解决，制造园区惊喜变化、开展客户粘性提升活动等。”万科物业方面在接受记者采访时表示。

　　2021年和2022年，上述项目的物业服务年度满意度平均达到90%，2022年物业费收缴率达98.06%。记者了解到，2022年初万科物业即启动制定计划，通过惊喜服务方案自下而上发掘，同时在创新惊喜服务打法、提高客户满意度的同时，激发业主自主缴费意愿。

　　单一的住宅开发已不能满足时代要求，经营性业务目前虽然无法与住宅开发贡献并重，但与前者相比，更具有穿越周期的韧性和难以量化的市场价值。过去几年，多赛道业务的同时探索也让万科付出了比想象中更大的成本，对过往业绩也产生了影响。

　　在社会所需要的价值、稀缺程度之外，身为市场化企业，万科也需要兼顾成长和利润。郁亮认为，万科为探索这些业务所交的学费，大头基本上已经付完，物业、物流、商业、长租公寓等经营服务类业务将构成万科未来的增长空间。

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