作者 | 南方 数据支持 | 勾股大数据 来源 | 格隆汇探雷区 科技股王“卓胜微”因为监管部门的一份关注函，被扣上了“利益输送”的帽子，股价来了个近乎跌停。 导火索是公司推出的《2020年限制走光见到毛

中国奥园（3883.HK）上半年业绩亮眼，万亿货值、1800亿已售未结奠定增长基础走光见到毛

8月17日下午，中国奥园召开网上中期业绩发布会，中国奥园主席郭梓文，行政总裁郭梓宁，营运总裁马军，集团高级副总裁陈嘉扬，以及集团副总裁、首席财务官陈志斌出席此次发布会。

对于各大房企来说，2020年绝对是非同寻常的一年，在融资收紧、房住不炒的主基调之下，突如其来的新冠疫情并在全球蔓延，让宏观环境更加复杂多变。而在这样的宏观经济背景下，中国奥园上半年合同销售及经营业绩仍能维持稳健增长，凸显出强劲的综合实力。而随着4月份复工复产的全面推进，中国奥园销售复苏明显，前七个月实现合同销售完成全年目标将近一半。对此，郭梓文表示：“未来几个月会进一步加大销售力度，管理层有信心完成同比增长12%的销售目标。”

下面，我们具体来看下中国奥园在2020年上半年的业绩表现。

一、业绩分析：

2020年上半年，中国奥园营业额同比增长19%至282.43亿元，其中物业销售占比达到97%。在利润方面，中国奥园同样维持双位数增长——毛利润同比增长18%至82.82亿元，毛利率维持在29.3%；核心净利润同比增长14%至28.28亿元，核心利润为维持在10%；股东应占核心净利润同比增长21%至24.5亿元，股东应占核心净利润率为8.7%。而从过往3年中国奥园的业绩表现来看，公司营业收入、利润与盈利能力均维持增长态势，毛利率一直保持在28%以上，核心净利润率则在10%左右。

在营业收入和利润“双增”的背后，离不开销售规模的不断扩大，尤其是今年上半年疫情对国内房地产市场构成了严峻的挑战，对各大房企的销售也造成了一定的压力，更加考验房企的“成色”。数据显示，中国奥园在3、4月份复工复产后，销售情况逐月转好回升，今年前7个月完成合同销售约604.2亿元，累计销售稳居全国30强；以权益口径统计，位列行业第24名。

从中国奥园上半年合同销售区域上看，华南地区占比25%，中西部核心地区占比37%，华东地区占比31%，环渤海占比6%，境外占比1%。对于上半年中西部和华东地区占比较大的原因，公司管理层表示，一方面由于今年上半年中西部和华东区域的可售货值较大，另一方面疫情受控后华东和中西部恢复的速度较快。而在确认销售金额方面，中国奥园上半年在华南地区占比47%，中西部核心地区占比18%，华东地区占比26%，环渤海地区占比5%，境外地区占比4%。

从产品的类型来看，上半年合同销售金额中，住宅物业占比84%，商业物业占比16%；而以上半年确认销售金额计，住宅物业占比86%，商业物业站比14%。

当然，中国奥园复苏步伐的持续加快，与公司灵活变通、因时制宜的销售打法以及管理团队对市场环境前瞻且精准的判断也有着密切关系。在疫情期间，中国奥园全面开通了线上售楼处，推出了奥园购房宝小程序为客户VR看房和选房、购房提供了更加针对性的服务。

在业绩会上，公司管理层透露，中国奥园下半年有约1700亿元的可售资源，按照相对保守60%的去化率，公司有信心完成全年12%增长的既定目标。另有数据显示，截至2020年6月底，中国奥园已售未结的合同销售人民币1800亿元，于未来两年逐步确认，也为奥园未来一段时间的盈利增长奠定基础。

2019年以来，中国奥园不断在精细化管理方面加大力度，运营效率得到不断提高，从而构筑起一条穿越周期的“护城河”。数据显示，中国奥园上半年实际新开工面积约504万平方米，竣工面积约311万平方米；预计全年新开工1800万平方米，竣工830万平方米。值得一提的是，过去3年中国奥园从拿地到开盘周期逐年提速，新购项目当年开盘率也在稳步提高。

今年以来，宏观环境波云诡谲，房企生存发展的外部环境更是变幻莫测。在当前阶段，拥有大量土地储备的企业，尤其是优质的土储（核心城市的核心地段、低成本），才能熬过寒冬，也能抵御现金流风险。因此，土储作为房地产公司的生命线，再怎么强调也不过分，也是评价一家房地产公司最重要的标杆。

对于中国奥园来说，截至今年6月底，公司拥有土地储备总建筑面积约4900万平方米，总货值超过5000亿元。

期内，中国奥园在发挥传统并购优势之外，还开拓资产包拿地新模式，多渠道增厚土地储备。尤其是7月份完成对京汉股份附带投票权股份29.99%的收购，使得中国奥园成为京汉股份单一大股东，将京汉股份纳入并表。而根据中国奥园管理层的经营预期，京汉股份在2020年可以实现盈亏平衡，并表后对于中国奥园的资产负债率和净负债率将起到正面作用。

目前，中国奥园已经实现了旧厂旧村旧城的“三旧”全覆盖，拥有超50个城市更新项目，额外提供可售资源约6587亿元，其中大湾区就占了95%。通常来说，城市更新项目通过一二级的联动开发、利润率比较高，也为中国奥园未来高盈利带来一定的保障。计入城市更新项目后，中国奥园的土地储备可售货值约11600亿元，足以满足未来4-5年的发展。

根据公司管理层透露，在大湾区主要城市城市更新项目中，珠海斗门皇家花园项目已经转入土储，中国奥园与香港的恒基地产联手合作的广州番禺氮肥厂项目在今年8月7日正式挂牌，正按照计划有序推进。

一方面，中国奥园增质提效，盈利能力不断得到强化；另一方面，公司财务结构持续改善。今年上半年，中国奥园发挥境内外多元化融资渠道，成本再次创下新低。具体来看，今年2月，中国奥园发行1.88亿美元短期境外债，票息4.8%，创下中资高收益债最低发行成本；7月，公司又完成4.6亿美元2024年到期境外债的市场化发行，票息6.35%。同期，中国奥园与9家境外商业银行完成两轮共2.8亿美元三年期境外银团贷款，年利率约5.6%，并发行合共37.2亿元五年期境内公司债，融资成本低至5.5%。

而在资产负债方面，截至上半年中国奥园总现金储备694.4亿元，相比较去年年底略有所增加，现金储备较为充裕；此外，中国奥园总资产为2985.9亿元，总负债2564.9亿元，包括合同负债787亿元，总借贷是1030亿元，资产负债表整体可控。截至上半年，中国奥园净负债率是79.8%，仍旧维持在80%以下的水平，同时拥有尚未使用的银行授信额度943亿元，流动性仍然保持较为宽松的水平。

在总体债务结构方面，截至上半年，中国奥园境内贷款占比65%，境外贷款占比35%，其中借款中以境内的银行贷款为主。同时，中国奥园短期债务为475.1亿元，现金短债覆盖率超过了1.5倍，债务风险可控，平均利率维持稳定，处于7.5%左右的水平。

随着中国奥园财务结构进一步夯实，2020年4、5月公司分别获标普及穆迪确认信贷评级及“正面”评级展望，目前三大国际评级机构一致给予“正面”评级展望；境内信贷评级获联合信用评为中国最高信用等级“AAA” ，体现出专业机构对于中国奥园财务质量的认可。

二、问答环节：

Q1：想请问一下公司物业销售复苏的情况，另外有没有计划调整全年的目标和拿地的预算？

A1：从合同销售额来看，1-7月份公司已经完成604亿元，接近全年目标的一半。对于未来几个月，我们会进一步加大销售力度，公司完全有信心完成已经定下来的增长12%的目标。在商业物业方面，上半年受到疫情的影响，租金有一定的下降，我们也推出了一些免租的政策。总体来说，因为租金占总体收入的比例非常小，对公司总体收入影响不大，目前商业出租也已经恢复到正常水平。

关于拿地预算，公司全年将会控制在350亿元到400亿元左右的价格水平。今年下半年，我们仍然会把投资的重点放在珠三角和长三角，同时也会关注中西部的一些重点城市。

Q2：1、奥园在粤港澳大湾区取得了众多的城市更新项目，在今年上半年的销售表现和财务业绩方面，城市更新对于上市公司的贡献集中在哪些方面？2、京汉股份的收购在今年7月下旬完成了交割，所以京汉的财务业绩会并入到上市公司。并入京汉股份的财务业绩之后，对于上市公司的财务报表将会有什么样的影响？3、关于销售的问题。下半年的销售表现会不会继续改善，下半年的推盘和货值有怎样的安排？

A2：先回答第一个问题。关于旧改，上半年有3个项目转为二级开发，下半年陆续会再有项目转化。这些项目的转化会为我们提供未来两年的可售货值。截至6月底，我们拥有的旧改项目有50多个。未来，一方面公司将加快转化，另一方面继续在大湾区主要的城市加大拓展力度，包括广州、深圳、珠海、佛山、东莞这五个城市。目前，公司也有一大批正在洽谈的旧改项目。

在奥园已经落户的一些有旧改的地区，包括环北京、西安、南宁等一些城市，我们也会继续拓展旧改的项目。当然。我们的重点还是集中在大湾区的主要城市。

第二个问题，收购完成后，奥园成为京汉股份的单一大股东，京汉作为我们的子公司，会纳入并表。根据我们的经营预期，京汉股份在2020年可以实现盈亏平衡，并表后对于公司的资产负债率和净负债率起到正面作用。

关于销售情况，从3月底、4月初市场恢复以来，尤其是进入5月份以后，公司整体销售的增幅同比由负转正。进入到6、7月份，销售仍然延续了稳定的态势。初步判断，下半年整体的市场恢复应该还是不错的。

但是也要看到，目前受疫情的影响，包括境内外整体的经济指标都有一定的下滑。对于整体的市场成交，也不能抱有过高的希望。下半年，奥园的整体货值接近1700亿元左右。四季度推货数量比三季度略高一些。目前，主要抓推货节点，确保充足的供货安排，总体的货量比较充足，我们对于完成下半年的任务还是非常有信心的。

Q3：公司上半年实现了营收和净利润的增长，主要的原因是什么？财报显示，奥园2020年中期来看，短债占比比较高，下半年是否面临偿还债务的压力？

A3：奥园实现营收和利润的双增长，主要是得益于过去几年销售快速增长。我们从2016年到2020年合约销售持续增长，复合增长率超过了60%。合约销售到交楼有1-2年的时间，因此，上半年的增长来源于2018年和2019年产生的销售，这是利润和增长的主要原因。

关于短债的问题，今年下半年到期约180亿元，占比38%，相对于目前的现金规模690亿元以及超过900亿元尚未使用的授信额度来说，现金和各种方式足以覆盖短债的占比，因此短期负债的压力并不大。目前，我们也按照网上关于监管的档次进行了测试，奥园的指标还是属于比较好的，不在监管限制的范围内。

Q4：公司上半年的净负债率接近80%，净负债率未来将控制在怎样的区间？下半年旧改有哪些转化的计划？有了京汉股份收购的经验，公司未来是否会继续考虑类似的资产包扩充土地储备？

A4：奥园目前的净负债率是79.8%，接近80%，公司对于净负债率，从贷款到其他方面都有严格的要求。我们觉得80%左右还是合理的水平，因此没有太大担忧。

下半年有一些旧改项目，其中大家比较关注的，一个是番禺氮肥厂项目，已经于8月7日正式挂牌，我们与香港恒基联手，争取到这个项目。之前，奥园已经参与了一级开发，这个项目位置非常好，在番禺大学城的一线江景。这个项目的货值也非常高，大概有126亿的货值。

未来两年，也就是2021年和2022年，也有十几个项目进入转化阶段。到2023年，以及不断拓展新的项目，未来每年都有新的城市更新项目转化为二级开发。目前，在广州、深圳、珠海、佛山、东莞几个城市正在加大拓展力度，正在洽谈的有一大批城中村改造项目，位置都非常好，而且货值比较大，这将为我们未来储备优质土地打下良好的基础。

对于第二个问题，奥园长期以收并购为主，对具备丰富土地的公司和资产包进行长期密切的跟踪。目前各项收购工作开展的非常顺利，我们对这类公司有密切的跟踪。同时控制我们的结构，确保资产包收购这类项目有良好的消化和融入过程。

Q5：有些房企最近有打折的情况，公司有没有进行这种促销？通过收购京汉，可以为公司带来多少的土地储备？

A5：目前，整体市场供货是不错的。现阶段公司没有大规模降价促销的行为。四、五月份疫情刚刚过去时，在市场恢复的过程中，我们采取了一些小而精的促销方法，锁定了客户，阶段性分期付款的形式，包括“VIP一对一”的方式，提高对客户把握的程度。

Q6：公司未来有没有更多的拿地计划？

A6：土地储备方面，上半年我们收并购的占比是63%左右，旧改大概是7%，招拍挂占比是30%。下半年，我们在旧改方面的数字将从7%调整到15%左右。其他的占比，我们会把招拍挂的占比进一步降低。

目前，奥园总体的土地储备是11602亿元，包括5000多亿元的现货和6000多亿元的旧改。下半年，我们按照购地预算，还是会对优质土地进行合理吸纳。毕竟旧改的土地供地时间有不可控因素，除了今年可以纳入到二级开发的项目以外，其他的旧改项目整体的推进节奏仍有一定的变数。所以在整体的收并购、招拍挂拿地的需求仍然是存在的。

Q7： 今年下半年公司在哪些方面可以补强或者是做得更好一些？

A7：公司在过去几年始终保持投资、融资简单高效，高质量的发展。过往3年，公司在运营方面，包括设计研发、成本控制、营运节点的达成和强化营销方面有明显的进步。基于这些方面，我们近期加大了客户满意度的打分的需求。在相当长的一段时间内，我们在内部管理中重要的一项工作是客户满意度的提升。

目前来说，我们在全国土地拓展方面打开了顺畅的渠道。大家可以看到，我们在华东、中西部正常的收并购和招拍挂渠道拓展是非常顺利的。相对来讲，我们的土地获取的占比不低。

大湾区更是我们的重中之重，我们不排除或者是不排斥跟其他的开发商进行合作。合作的话，大家要拿优质的资源进行强强联合。我们不会刻意的强调，用大湾区的优质资源换取合作，更多的是优中选优，强强联合的这种方式。

Q8：大湾区是房企必争之地，公司如何看待这个格局，是否想寻求与外部的企业进行资源的交换，进一步的加快全国化？

A8：对于旧改，大湾区竞争激烈，大家都非常看好大湾区的发展前景。但是奥园有几大优势，一个是本土企业的优势，另外我们有专业团队。过去几年，我们已经在城市更新方面组建了专门团队。所以，我们有专业上的优势、人才方面的优势。另外，我们还有品牌的优势，我们有不少的成功案例，好几个项目都非常成功。

我们拓展这些旧改项目的时候，具备这些竞争优势，竞争力相对来说比较大。当然，我们也抱着开放包容的心态，对于一些想进入大湾区的大型房企，我们也愿意强强联合、优势互补，共同参与大湾区的城市更新。近期，有不少企业主动找我们来谈。同时，我们在外地拓展旧改项目的时候，也会借助当地企业的优势和力量，跟他们进行共同拓展，争取将项目早日转化。

Q9：郭主席下半年您主要的工作是什么？

A9：下半年，我要做的是鼓励和鞭策各集团尽力完成各项既定目标。今年受疫情的影响，经济形势比较复杂。所以我们要更加努力，制定切实可行的激励考评指标，更加团结一致，促进全年指标的完成。

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