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宝龙地产(01238.HK)：中报靓丽提振股价，兼顾成长性与确定性苏紫紫作品

8月18日晚间，宝龙地产(01238.HK)公布中期业绩。次日，受台风天气影响港股下午开盘，在当日行情趋弱的市场环境下，宝龙地产受中报业绩表现刺激，股价逆市大涨，当日收涨13.47%。值得一提的是，自8月10日起，公司股价就已经开始呈现持续拉升之势，至今累计涨幅达近30%，公司股价和成交量快速放大的背后，反映了当下二级市场对公司价值的高度看好。下面不妨透过中报来一睹其业绩风采，并探寻其中的投资机会。

1、业绩回顾

中期财报显示，2020年上半年，宝龙地产实现营业收入172亿元人民币，同比增长40%；毛利润为64亿元，同比增长34%；归母核心净利润为18亿元，同比增长44%；毛利率为37.1%；归母核心净利率为10.5%，同比增长0.3个百分点；中期每股派息12港仙，同比增长33%。

从上面数据不难看到宝龙地产交出了一份相对亮丽的中期成绩单，相关核心指标均取得了不错的增长。考虑到今年疫情爆发的背景下，上半年整个宏观经济以及地产行业面临着较大冲击，宝龙地产在相对艰难的环境中，取得的这份业绩着实难得可贵。

业绩优异表现的背后验证了公司强劲的运营实力和有着穿越周期的经营能力，下面围绕具体指标进行详细探讨。

a、销售稳步增长，盈利能力强劲

面对疫情冲击，宝龙地产在销售端展现出了强劲的韧性，公司上半年合约销售取得了优于行业的表现，而截至7月底，公司已经实现合约销售390.18亿元，完成全年销售目标750亿元的52%。即便在疫情造成企业销售在一季度经历停摆的情况下，宝龙地产仍然保证了销售端的发力。

展望下半年，公司预计可售货值为937亿元，对应去化目标在46%，考虑到国内疫情得到控制加之下半年通常也是房地产销售旺季，公司今年整体完成目标的难度不大。

此外，得益于过去公司强劲的销售增长带来的项目结转，宝龙地产上半年的营收也实现了大幅增长。毛利率更是居于行业领先水平，公司盈利能力持续增强，利润增速表现亮眼。

b、持续降杠杆，融资优势显著

疫情之下，市场更为关注房企的稳健经营能力，宝龙地产在降杠杆动作上展现了强劲的决心。公司净负债率自2018年持续降低，截至今年中期，净负债率仅不到80%，处在行业合理水平。

公司严控成本，在融资端不断发力，融资优势显著，上半年新增债务平均融资成本为6.22%，低于中国指数研究院统计的2019年30家上市代表房企6.4%的平均融资成本。

二、主营开发业务强劲增长，成长性不断释放

宝龙地产的主要业务分为物业开发、物业投资、物业管理服务、其他物业开发相关服务四大板块，其中物业开发为公司主要营收来源，目前已接近总收入的九成。

从数据来看，公司物业开发增长态势良好，物业开发收入较去年同期有着46%的增幅。而在销售端，公司即便面临疫情冲击，仍然在行业中保持着较高的目标达成率，销售端的表现支撑回款，确保了现金流的健康，也带来了未来业绩较大的释放空间。

宝龙地产在地产开发业务板块成长动力十足，而这主要则得益于公司在土储端的不断蓄力。今年上下半年，宝龙新增土地15块，计容总面积238万平方米，新增可售货值473亿元，权益比例为61%。公司在拿地上保持相对谨慎的姿态，上半年公司新增土储地块总溢价率仅为8.8%，公司严控拿地成本，不高价拿地，这也为后续项目开发留足了利润空间。

截至今年6月底，宝龙地产在长三角、大湾区、海西、环渤海、中西部、海南六大区域38座城市共布局129个可售项目，总土地储备2859万平方米，可售总货值3858亿元。其中，长三角占比76.1%，一二线占比超60%。

公司不仅土储布局具有明显的区位优势，同时也有着较大的成本优势，截至期末拥有土储平均成本仅为3201元/平方米，这也为带给主业业绩打开了向上弹性，保障了公司成长性不断得到释放。

三、商业生态快速成熟，凸显战略协同效应

宝龙地产在地产行业中最大的特征在于公司商业运营一直处在领先位置，其透过不断打造成熟的商业生态，为主业赋能，带来了巨大的协同效应。

自去年底分拆上市后，宝龙商业(09909.HK)成为内地首家在港上市的轻资产商业运营商，公司业绩继续保持快速增长，财报显示宝龙商业上半年的收入为8.69亿元，同比增长16%，净利润为1.45亿元，较上年同期增长66.4%。具体业务层面来看，上半年公司实现租金及管理费收入15亿元，同比增长10%，酒店收入为2.9亿元。公司下半年还将有10个商场和2个宝龙天地预计将投入运营。

公司不断强化商业运营，形成"地产+商业"双轮驱动的发展格局，目前，商业开发业务正处于高速增长期，而商场业务也在不断加快布局。截至今年6月底，宝龙地产持有及管理的商业广场达到42家，另管理3家轻资产项目。公司用于商业物业供租赁的商业建筑面积（包括已竣工物业及在建物业）约为544.05万平方米，同比增加7.2%。长远来看，公司提出未来5年新开业100座商场的目标，平均每年新增20个商场（10自持+10市场拓展）。

值得一提的是，今年7月，宝龙商业的并购首单落地，以4055万元的交易对价收购了浙江星汇60%的股权。据了解，浙江星汇目前有14个在管零售商业项目，在管面积为89万平方米，位列浙江省轻资产商业管理公司首位。公司不断加快在商业地产领域的扩张步伐，积极获取优质资源，为未来成长打开向上空间。

更为关注的还有今年6月公司引入了有着丰富专业经验的明星职业经理人陈德力的加盟，由其全面服务宝龙商业的运营及管理。随着公司对管理团队的调整完毕，预期未来新的变革也将为有望助力公司在商业板块有更多的表现，整个板块的盈利能力还将进一步增强。

借助"地产+商业"协同发展模式，宝龙地产在资源获取上有着巨大的优势，今年上半年公司54%的新获取资源即是以商业+住宅合作形式获取，其区位和成本也都均具有强劲的竞争力。此外，商业板块稳定的现金流也保障了公司整体的健康运营，提升了抗风险能力。

四、结语

当前，新冠疫情阴影笼罩下，宏观环境的动荡令市场资金更偏好于兼具成长确定和安全性的投资标的，从行业角度来看，地产行业当前整体估值处在历史底部，安全边际较高，是避险资金不错的去处。而从行业内部来看，宝龙地产在传统住宅开发和多元业务上均有亮眼表现，其未来的成长空间以及安全经营能力也将有望让其获得市场更多的关注。

值得一提的是，近三年宝龙地产股利增长率持续维持在高位，2019年年度分红达到0.4港元每股。股利支付率不断提升，公司丰厚的派息分红也令其在投资上具有较高的性价比。

在中期业绩公布后，近期包括花旗、瑞银、富瑞等在内的多家机构券商相继发布研究报告，看好宝龙未来发展，其中不少机构纷纷提升公司目标价，而瑞银、富瑞、华泰香港等机构更是将宝龙地产评为行业首推标的。

从大行观点来看，花旗报告指，宝龙地产2020年中期业绩表现强劲：利润率增长超预期，同时很好控制了财务成本。花旗重点关注了宝龙新五年战略规划的启动，认为在双焦点商业模式的支持下，宝龙的结构布局将逐步完善。花旗重申宝龙地产"买入"评级，并提升目标价至8.0港币。

此外近日高盛高华首次覆盖宝龙地产给予公司买入评级，目标价至7.5港元，高盛高华在其报告中表达出对宝龙后续发展的充足信心，其预测公司2019-2021年合同销售复合年增长率为23%，显著高于10％的行业平均值；高盛高华认为，宝龙地产在规模和营运效率上都有很大的发展空间，并将达到顶级购物中心开发商的水平。其同时也强调，宝龙地产的销售一直保持稳定增长，但其股价估值相较其他同业差距仍然很大，其中转型中的购物中心，市场隐含商业估值相较2020预期租金收入为2.3倍，远低于6.3倍的同业均值。

公司获得一众专业投资机构对其价值的认可，进一步体现了宝龙地产强大的经营和治理能力，在多重优势助力之下，预期公司在资本市场也将还会有更好的表现。

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