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第一服务控股（2107.HK）短期具备反弹的条件，估值修复势在必行永恒影院首页

9月份以来，港股物业板块遭遇整体性大幅回调，多只个股跌幅在20%-40%之间，碧桂园服务、雅生活服务、保利物业等行业巨头也大幅下跌，究竟是什么原因导致近期物业板块整体性的回调呢？

业内分析员普遍认为，一方面物业板块多数个股本身估值就处于高位，叠加同质化物业新股大量上市，2020 年四季度物业管理公司IPO融资规模，预计远远超过2020年前三季度的总和，后续预期物管IPO供给数量将迎来持续增加，在可供投资的同质化物业标的大量增加后，投资者自然不再愿意出高价购买，物业板块整体估值下行是情理之中的。

另一方面，由于10月份蚂蚁集团进行了人类有史以来规模最大的IPO，对整个资本市场带来严重的“抽水效应”，让整个港股市场步入了调整，也使得近期上市的股票表现尤为失色。

例如，第一服务自10月22日上市以来便跟随港股市场和物业管理板块步入回调阶段，截止到10月30日，第一服务控股的股价所对应的市盈率（PE-TTM）已降至15.6倍。

同样，近期上市的世贸服务和合景悠活为代表的物管新股，由于发行估值较高，上市之后所发生的调整，也与第一服务的情况有一定相似之处。

经过近期严重杀跌之后，物管标的估值已经回调至长期合理的位置之下，行业板块内部也出现了结构性分化的行情，领先公司率先反弹回暖的迹象显著。从长期来看，具备成长性和有潜力的细分赛道龙头公司，还是能到市场的认可；而短期内，反弹的条件已齐备，估值修复势在必行。

绿色科技将成为拉动公司发展的重要马车

接下来我们不妨来看看作为港股绿色科技物业第一股的第一服务控股在物业管理行业的其中之一个潜力细分赛道——绿色科技赛道发展的基本情况。

第一服务是一家定位于科技人居和舒适服务的全生命周期生活家园和产业家园运营商，与其他物业商显著不同的地方，该物业管理公司致力于为客户提供绿色健康、数字互联的人居体验，也是香港市场第一家以绿色科技为主题价值上市的物管公司，因此被贴上港股绿色科技物业第一股的“标签”。

据招股书及相关资料介绍，早在2015年第一服务获得被中指院评选为当年的“中国最专业绿色物业管理”；在2018年至2020 年三年间，第一服务继续获得中指院评为其“中国特色物业服务领先企业”名单上的“中国绿色科技物业创新企业”。

截至2020年4月30日，公司99个物业管理项目中，有33个获授予“绿色建筑”的认证，据中指院提供数据指出，若按获评为“绿色建筑标识”的总在管建筑面积的比例计算，第一服务于2020年中国物业服务百强企业中名列第三。

可见，在绿色科技这一细分领域中，第一服务取得了长足的进步和发展，目前已在国内行业里取得领先位置。

喜人的局面逐步浮出水面，第一服务绿色人居解决方案业务进入潜力释放阶段

从收入方面看，第一服务收入总体情况在2017-2019年之间有稳步的上升，复合年增长率为28.35%，2017-2019年物业管理服务复合年增长率为31.51%，增值服务复合年增长率为28.35%，绿色人居解决方案复合年增长率为23.52%，从过去数年的发展数据看，公司一直在该赛道上建立和培养核心竞争力及抢占市场空间等战略性布局。

（数据来源：公司招股书）

2020年的前4个月收入为2.2亿元，同比增长10.32%。其中，物业管理服务收入为9314.7万元，占总收入的41.4%；绿色人居解决方案收入为6887.7万元，占总收入的30.6%；增值服务收入为6283.6万元，占总收入的28.0%；从增速来看，绿色人居解决方案成为增长最快的分部业务；而从收入占比来看，绿色人居解决方案晋升成为第一服务的第二大业务板块，超过增值服务板块，其驱动公司持续发展的重要性不言而喻。

（数据来源：公司招股书）

今年以来，相比其他收入来源，第一服务绿色人居解决方案同比增长最快。由于绿色科技还在不断研发中，随着研发成果落地，以及应用场景增多，绿色人居解决方案业务将进入潜力释放阶段，展望未来该业务的增速也有望持续提升，目前仅是起步阶段。

绿色科技势必成为推动第一服务快速成长的核心驱动力和公司进化的“第二增长曲线”，将有越来越大的动能支撑公司业务的腾飞。

同样的，第一服务作为成长型物管公司的代表之一，其净利润和净利率等方面表现相对较好。

据相关数据显示，第一服务2017年-2019年的企业净利润的复合年增长率为41.6%，2019年第一服务净利率为13.4%，27家港股上市物企平均净利率为13.1%，第一服务净利率高于港股上市物企平均0.3个百分点。第一服务的盈利增速和盈利水平有望持续推动公司在业内排名的提升。

第三方业务占比可提升空间较大，上市之后外延式并购和内生性成长能力均会得到加强

作为物业管理公司关键的数据之一，截至2020年4月30日，第一服务在管建筑面积为1503.3万平方米，2017年至2019年的企业在管面积的复合年增长率为38.9%；截至2020年4月30日，公司的合约建筑面积达2700.7万平方米，2017年至2019年的复合年增长率为50.5%；储备面积为约1200万平方米，在未来数年内将有持续转化，在管规模方面还能有进一步提升。

（数据来源：公司招股书）

从在管面积的来源来看，第一服务的母公司当代置业集团、控股股东和第三方开发商供给面积在逐步增多的同时，公司也在有意识的降低对母公司当代置业集团的依赖度，2018年至今来自母公司的在管面积占比基本维持在64%左右，而来自于第三方开发商的占比却在快速提升。

（数据来源：公司招股书）

第一服务的独立业务开发能力完全可体现在公司在过去的第三方管理项目中所取得的优异成绩，从2017年至2019年第一服务在第三方管理项目中所实现收入的年复合增长速度逾120%，由此所对应的来自于第三方物业管理的在管面积和合约面积的复合增长速度分别为88.6%和89.5%。这一成长或扩张的速度要远远高于公司整体增速，且来自第三方业务的营收占比持续提升空间还很大。

未来，第一服务将通过增加与第三方房地产开发商的战略合作来获得内生增长和品牌影响力的提升，同时战略性投资于高扩张潜力的地区收购具有盈利能力的物管项目，进而推动公司营收和盈利的继续快速稳健地成长。

结语

虽然短期物业板块遭遇大幅回调，物管板块个股遭遇严重超跌，但长期来看，我们仍然坚定看好具备扎实基本面和充裕成长空间的且概念独特的物业股。那么作为近期新上市便遭到回调的的第一服务控股，其当前所拥有的估值水平应怎么理解？

笔者认为，目前第一服务的滚动市盈率不足16倍，远远低于行业的平均估值倍数，目前位置或已经处于底部区域，一旦底部探明，将有机会得到投资者的青睐。

首先，第一服务所处赛道物业管理板块，未来发展空间巨大，尤其在疫情之后，物业板块的长期价值得到市场认可；其次，第一服务营收和净利润增速较快，而且再加上第三方外拓的发展潜力能力巨大，未来预期业绩可维持较高的增速。此外，第一服务在物管行业的细分领域——绿色科技赛道有着领先地位，绿色科技在公司营收的贡献度也在持续提升。最后，第一服务IPO亦引入了绿鞋机制（15%超额配股权），在当前位置可起到支撑作用，有助于其股价快速站稳，为后续回升创造良好基础。

综上所述，处于当前位置的第一服务控股，其低估值未来或将跟随物管行业整体的估值回归行情的展开从而得到很好修复，公司目前已处于超跌状态，持续下跌的概率较低，投资者无须过于恐慌。

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