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粤港湾控股（1396.HK）：战略升级步伐加快，聚焦大湾区“频频落子”老北风电视剧

12月27日，粤港湾控股（1936.HK）以“聚湾区、共生态、筑未来”为主题的2020年度合作伙伴大会在前海万科国际会议中心隆重举行，并在会上启动了盛大的虚拟线上开工仪式，标志着粤港湾控股发展驶入快车道。

近几年来，随着政策持续收紧，地产迈入存量时代业已是共识，地产商纷纷走上转型之路。今年上半年，行业整体又遭受“黑天鹅”暴击，透过今年的房企中报，不难发现，“产城融合”、“园区运营”等关键词被频频提及。

而这家基本面不错但未得到市场足够关注的港股主板上市房企，其实在去年已开始悄然转换升级赛道，并在今年来持续加码布局，逐步撕掉商贸物流开发运营商的标签，迈向多元化发展。

战略升级为“新生态产城服务商”，聚焦大湾区“频频落子”

这家深圳房企在今年9月正式更名“粤港湾控股”（1396.HK，原名“毅德国际控股”）仅半个月后，转型升级步伐明显加快，频频落子。

9月16日，粤港湾控股在深圳总部举行揭牌仪式，会上董事会主席王再兴提及，新公司将实行“粤港湾”+“毅德”双品牌运作，其中“毅德”品牌继续发展商贸物流产业，“粤港湾”品牌聚焦大湾区，积极拓展精工住宅、城市更新、文旅康养、科创小镇等产业。

当日晚间，公司公告称，拟收购深圳盐田区沙头角街道北部的城市更新项目，这也被外界解读为其落实新战略的“重大里程碑”。同时，此前公司跟进的东莞虎门项目的城市更新方案已提交给东莞市自然资源局审批，预计近期可获得最终批准。

随后，接连传来重磅消息。公司于10月23日和11月11日先后发布公告，收购东莞市塘厦镇的城市更新项目，项目建筑面积合共约22万平米。截至目前，在大湾区有深圳坪山、惠州大亚湾、东莞虎门、东莞塘厦大湖、大江、华海，河源等多个项目。可见公司在核心腹地不断地开疆拓土，显然是以此作为未来长期发展的战略储备。

粤港湾控股的最新战略布局聚焦于粤港澳大湾区，将粤港澳大湾区作为战略价值高地。另外，公司全新定位为“新生态产城服务商”，并以“产业引领”为发展理念，积极整合科创、文旅康养、商贸物流等多元化的产业资源，以湾区城市更新为核心驱动力，在城市空间布局上，形成“城市更新、产业园区、特色小镇、居住社区、商业服务”五大业务模式，以“产业、社区、商业”三大运营服务平台作为保障，形成“1+5+3”的多层次、多元化的业务模型，以此最终实现未来2-3年内有质量的几百亿销售规模，以及中长期成为区域领先、特色优势企业的发展目标。

良好的产业基础，业绩逆势稳增，强监管凸显经营稳健

据公司官网了解，公司前身“毅德国际控股”作为国内领先的商贸物流产业运营商，总部位于深圳，立足于粤港澳大湾区，并广泛布局泛渤海、长三角、北部湾等国内多个主要经济带。

今年上半年，行业置身于疫情阻滞、政策持续收紧等多重挑战之下，经营压力陡增，但公司依旧实现业绩逆势稳增。据2020年中报显示，公司在上半年实现总收入7.33亿元，较去年同期增长15.7%；其中，核心板块-物业销售收入达6.59亿元，同比增长16.4%。同时，整体毛利率由41%升至49%。

另外，公司也秉承了稳健经营的一贯作风，据公司2020年中报显示，截至今年上半年末，粤港湾控股的流动比率为1.53，资产负债率为20.9%，净资产负债率为39.3%，足见公司稳健的经营风格，也表明未来运作空间大。

过去多年间，前身毅德国际以三、四线城市的产业地产为经营主业，项目集中分布于公司未来重点深耕的区域，同时由于紧邻湾区，管理半径小，便于项目管理，且相对于湾区、长三角等核心城市经济圈，城镇化潜力也更大。

从另一方面来看，尽管是双品牌定位，但由于新的多元化产业资源培养、导入，传统商贸物流业务实际上会逐步收缩。

粤港湾控股总裁杨三明曾对外表示，基于公司发展的规模，商贸物流只是原有核心IP，真正发力是在城市更新、文旅、康养、科技智能制造等板块，并以此带动“产业+小镇+地产+社区”的模式。简而言之，商贸物流板块的作用会慢慢弱化，战略核心正在转变。

过去几年的企业经营中，粤港湾控股的前身毅德国际，也一直强调去库存，对旗下商贸物流中心项目资产变现。在2019年年报里，该公司称，2020年的发展目标之一是将去库存作为集团一项“中心工作”。

按照杨三明的说法，三四线城市风险相对大，所以对既有的三四线项目进行收缩，同时尽可能向一二线城市聚集，更多地布局都市圈。对于新的目标城市，布局看好城乡融合、产城融合、乡村振兴等区域，打造产城、小镇等IP。

所以，对于新战略下最重要的粤港澳大湾区，他表示，在目前大湾区项目布局的基础上，未来公司还要继续多拿一些项目，“实现快速落子”。

引入新股东发展加速，未来增长可期

除了拥有良好的产业基础之外，公司于2019年下半年新引入的控股股东也颇具看点。由客天下国际、瑞信海德集团合资成立，背后是来自梅州的地产大佬，具备雄厚的资本及地产资源和运营经验。

新股东入主后，在去年已开始介入公司业务。据悉，时任董事会联席主席兼首席执行官的蔡鸿文，亲自部署“营销冬季大会战”，主抓销售工作。公司称在阶段性回款、全年目标回款、签约率方面“取得了快速的实效”。而蔡鸿文为客天下国际的掌舵者，持有60%股权，代表作包括占地3万亩的“梅州客天下”项目。

与此同时，据了解，今年8月上旬，公司还组织对深圳深湾汇云中心、深圳华润城润玺、梅州客天下项目参观学习交流活动，目的则是对标其它项目的成本工程、招采、产品研发等内容。公司对此称，董事会“非常重视集团品质管理工作”。

据市场猜测，近期的几个大湾区项目，新股东大概率也起到了纽带的作用。可见新股东引入带来的积极作用已开始显现，未来随着资源持续导入及管理水平不断改善等，公司发展大概率有望再上一层楼。

结语

在国内经济增速换挡、产业结构及宏观政策调整的发展新常态下，不可否认，地产正与产业加速融合，产业地产已是房企转型的大势所趋。而纵观国内产业地产的发展历程，背后兴盛离不开产业转型和城市更新两大驱动力。

公司凭借现有的产业基础，并引入实力雄厚的战略股东，并聚焦于粤港澳大湾区，进一步向城市更新、文旅康养、科创等未来具备高成长、广覆盖及长周期的主导产业拓展，有望在产业及区域定位方面把握新的制高点，实现多元化经营，推动跨越式发展。

但也不可否认，转型之路并非坦途。粤港湾控股与战略股东的进一步协同，将继续提高其业务扩张效率，加速其升级步伐。伴随粤港澳湾区聚焦战略的展开，所经营布局的资产逐步向一线核心城市迁移，价值也将随之进一步提升。目前，地产板块受政策持续收紧预期，整体估值受压制，随着公司最新战略的逐步推进，并反应到业绩端，有望推动估值修复。

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