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招商局房托收益率9.6%，改造提升+资产注入双轮驱动前景可期滟照门

3月16日，招商蛇口旗下的招商局商业房托基金（1503.HK）的管理人（招商局置地资管有限公司）正式发布房托基金2020年年度业绩公告。公告显示，2020年基金的总收入为3.7亿元人民币。物业收益净额(NPI)约为2.739亿元人民币。2020年年度合计的每基金单位分派总额为0.2360港元，分派承诺收益率为9.6%。

2020年招商局商业房托基金的可分派收入约为1.6267亿元人民币，并计划向基金单位持有人分派100%可供分派收入。根据上市后三年收益保障的承诺，2020年7月1日至12月31日期间的每基金单位最终分派0.1551港元，连同每基金单位中期分派0.0809港元， 2020年年度招商局商业房托基金合计的每基金单位分派总额为0.2360港元，按2020年12月31日基金单位收市价及承诺每基金单位分派计算，分派承诺收益率为9.6%。

疫情之下，2020年招商局商业房托基金交出了一份靓丽的成绩单，项目素质，运营能力，改造提升的决心以及明确的发展方向是其逆势取得耀眼成绩的原因。年度可分派收益达到1.63亿元，运营业绩所产生的年化分派收益率达7%，物业估值逆势上涨3500万。实为一只不折不扣的优质收息标的。

据年度业绩公告，总体资产估值逆市攀升，从2019年末的66.09亿元人民币升至2020年末的66.44亿元人民币，上升3500万元；房托坐拥原招商蛇口的优质资产，地处聚集创新、科技及金融等新兴创新企业的南山区，是粤港澳大湾区核心，受惠于社会主义先行示范区的区位优势，不仅高精端行业密集，还拥有便捷的道路及公共交通网络，未来蛇口双地铁格局必将大幅提高客流，对经营环境的稳定及持续成长提供强有力保障。

疫情是对运营团队的严峻考验，其丰富的运营经验及优秀素质带来了稳健的物业组合的租金单价表现，并成功吸引到大型战略租户进驻，通过租户在项目内部腾挪及调整租户结构，2020年租金单价基本与2019年租金单价持平；物业组合的整体出租率在动荡的市场经济环境下抗震较强， 2020年维持在84.3%，2019年则为88%。随着宏观经济形势的逐渐回暖，可以预见出租率和出租单价会随之上扬，在未来可以创造更优异的业绩表现。

根据管理人释放出的消息，物业改造升级在保留原有经典设计元素的基础上，通过加入现代化设计和智能技术来提升物业的整体质量和特色。预计将总共投入3.99亿元，并在2021年完成四家写字楼的室内装修工程， 2022年中地铁通车前完成包括花园城在内的全部改造提升。目前新时代和数码大厦的样板层均已完成装修，开放参观后备受市场赞誉，花园城原紫荆城部分于第四季度完成装修改造并投入试运营，装修改造卓有成效，客流量已基本恢复至往年水平，出租率大幅提高至91.5%，显示商业零售物业改造后具备较高的增长空间。

作为一个拥有招商局品牌的房托平台，我们认为，做大做强房托是招商局集团的初衷，招商局海量的存量是房托进一步拓展的资源保障。根据房托管理人释放出的信息，其将对招商局集团内部及外部机会持续关注，寻找时机注入潜在优质资产以扩大投资组合，寻求区域及物业业态上的均衡。近期修订的《房地产投资信托基金守则》放宽了对招商局商业房托基金经营的限制，杠杆率提高至50%，利好优质新资产的注入。从目前宏观环境及经济周期来看，目前是招商局商业房托基金获取优质及价格合适项目的好时机。

结语

2020年是极为特殊的一年，面对疫情，招商局商业房托基金的业绩表现及改造方案为基金市场带来惊喜，招商局商业房托基金为央企首单房托项目，招商蛇口在全国拥有土储超过3000万平方米，仅在深圳就拥有近1000万平方米的优质土地储备，背靠实力雄厚的发起人及管理人，未来有非常多的优质资产可供选择注入。展望未来，招商局商业房托基金竞争力强劲，内在增长动能充足。

回归至股价表现，自去年9月底至今，招商局商业房托基金的股价已经上涨超过25%，股价不断修复，目前每股帐面资产净值3.47元人民币，相当于约4港元，市账率不足0.7，低于同业水平。相信未来会取得更好的表现。

（招商局商业房托基金股价走势）

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