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华润置地主航道业务优势凸现，十四五加快布局“3+1”一体化业务组合模式happy together3 成龙

3月30日，华润置地(01109.HK)披露2020年业绩报告，回顾过去这一年，其在经受疫情及复杂宏观环境带来的双重考验下，依然交出了一份亮点十足的成绩单。

公司2020年度不但实现了的业绩高质量增长，多项核心指标和股东回报优于预期，体现出综合型核心房企龙头的抗风险及逆周期增长实力。同时公司还践行长期承诺，本期末派息率提高至37%，彰显了为股东切实创造长期价值回报的大蓝筹担当。

华润置地的这一份成绩单可圈可点的亮点很多，作为一个价值投资优秀企业的典范，也一定程度反映了中国地产领域发展的新趋势，值得认真研读。

一、2020年业绩稳健增长，核心指标优于预期

2020年，华润置地全年实现综合营业额1796亿元(人民币·下同)，同比增长21.2%，其中开发业务结算营业额1571亿元，同比增长23.5%，租金收入128亿元，同比增长4.5%。全年公司实现核心净利润241亿元，同比增长11.6%，实现每股股东应占盈利4.18元，其中每股核心股东应占溢利3.38元。

利润率方面，公司综合毛利率30.9%，其中开发物业毛利率29.1%，投资物业(含酒店)毛利率66.4%，购物中心毛利率71.9%，公司应占净利润率16.6%。

业绩期内，公司全年实现合约销售额2850亿元，同比增长17.5%，在期内疫情持续冲击及地产行业趋严调控的复杂环境下，依然超额完成了年度目标，保持了行业前十地位。

同时，公司宣派末期股息每股人民币1.102元(折合港币1.312元)，同比增长17.6%，全年股息合计每股人民币1.252元，按年增长17.4%，全年派息率较2019年提升2个百分点至37%。

长期以来，华润置地在股东回报方面一直恪守为股东创造价值回报的承诺，每年都会与股东进行分红。

近10年来，公司在股价上表现优秀，累计增长超5.5倍，远远跑赢同期恒生指数，即使是在近1年来资本市场面的复杂环境下，公司股价依然不改上升趋势，体现出大蓝筹稳健的成长性。

从华润置地高质量增长的业绩数据中，可以看到国内的房地产行业虽然在疫情冲击及房产政策最严调控下经受了较大的压力，随着实体经济的全面复苏，热点城市的房价及物业商业经济景气度迅速回暖，体现出了中国房地产市场强大内生刚需的长期发展韧性。

二、三条红线“绿档”，财务实力雄厚

随着中国的房地产从黄金时代逐渐转入白银时代，在房住不炒的总指导思想下，房地产行业全面进入严监管时代，由“三道红线”、“集中供地”等政策指引的新一轮房地产供给侧改革在确定推行。

华润置地是少数完全处于绿档核心龙头房企，其剔除预收账款的资产负债率常年维持在55%-60%左右，净有息负债率常年维持在30%以下，财务安全边际很高。截止2020年度，华润置地剔除预收账款后资产负债率59.7%，净负债率33.3%，再历史新低，现金短债比2.23，均大幅优于三道红线的监管要求。

同时，虽然2020年受疫情冲击影响了短期的租金收入增速，但华润置地的租金覆盖利息+股息倍数依然接近1倍，为公司提供了稳定健康的长期收入保障。

另一方面，在金融去杠杆，地产行业普遍存在较高现金流压力的大背景下，华润置地通过集体内部借款、银行融资、非债务融资、供应链融资、资产证券化融资、发债等多元化融资渠道有效化解资金压力，使整体融资成本仅4.08%，不仅是公司历年最低，亦是全行业最低位之一。相对于其他房企同行动辄高达6%甚至更高的融资成本，公司的融资能力无疑具有极大优势。

公司的竞争优势体现在商业模式上，最终也会在盈利能力和财务指标上面得到验证。从行业主要的几家地产商来看，毛利率较高的有万科，华润，中海外，龙光集团，其中利润率最高的是华润置地，可以比肩行业龙头万科，甚至完成了超越。

(数据来源：wind)

不仅如此，华润置地的净利润和ROE这几个指标都要高于行业的绝大多数公司，同时在这些地产商当中也是多元化做的最好的一个。这也是公司股价走势能够长期向上，并且屡获标普、穆迪和惠誉等机构给予较高信用评级的原因。

三、推进“3+1”一体化业务组合模式，构建深厚护城河

在强政策指导大趋势下，中国房地产行业规模及利润增速放缓、竞争趋于激烈、传统的拿地开发快周转模式难再持续，企业进入供给侧改革深水区。为顺应时代变化，企业多元化突围转型成为重点考虑。

华润很早之前就在走业务多元化的发展路径，目前已经形成了开发销售型业务、经营性不动产业务、轻资产管理业务三大主营业务与生态圈要素型业务有机联动、构建出了一体化发展的“3+1”业务组合模式，打造城市投资开发运营生态圈。

在华润置地的“十四五”规划中，公司以“重塑华润置地，实现高质量发展”为目标，切实推进“3+1”一体化业务组合模式，加快战略的布局，并在过去的一年里收获了累累硕果。

地产开发销售超额完成全年目标，行业前十地位稳固

华润置地进一步强化多元化的资源获取能力，顺应市场趋势有节奏的灵活拿地。年内累计实现签约额2850亿元，按年提升17.5%，签约均价20091元/每平米，按年提升9.8%。

截止目前，华润置地累计进入全球82个城市，总土地储备面积6809万平方米，权益土地储备面积4801万平米，公司土地储备布局与结构优质。

年内新获取项目69个，且重点聚焦在粤港澳、长三角、京津冀、成渝经济圈四大区域以及九大国家中心城市等一二线城市。

从签约的区域贡献看，一二线核心城市的销售占比保持在85%以上，签约前top5城市贡献占比超过39%。第一大贡献城市深圳占比12.1%，上海、北京、广州、杭州的占比均超过5%。这些都是国内经济景气度最活跃、房价增长性长期最确定核心一线城市。

同时，公司还给出了2021全年3135亿元的签约目标，按年提升10%，体现出了业务稳步提速的自信。

经营性不动产业务稳健增长，多项指标行业第一

华润的经营性物业包括购物中心，写字楼和高端酒店，这三大核心业务为公司贡献租金收入128亿元，其中购物中心租金收入首次突破百亿大关，按年提升7.9%，是公司长期稳定的现金流贡献者。

截止2020年度，华润置地拥有在营购物中心45个，在手购物中心102个，综合实力在行业内稳居第一。

一个明显的趋势是，2020年的疫情冲击影响正逐渐消除，伴随拉动消费的各种有效政策助力下，线下实体商业活动复苏明显，一二线的核心城市商圈写字楼及酒店业务迅速回暖。

同时，在消费升级及消费需求不断细分趋势下，现代购物中心已从单纯的购物消费场所转变为消费、文化、社交、娱乐等多重功能于一体场所。尤其一二线核心城市商圈的购物中心，线下商业二次景气回升明显，从而带动租金收入重回增长正轨。

而和同类型的竞争对手比较，华润置地的经营性物业护城河更加深厚。

一方面，华润的购物中心数量领先，且有重奢万象城、轻奢万象城、标准型万象汇、经济型万象汇4条差异化布局的产品线，很好地契合了不同消费层级的需求。目前公司的高端商业运营能力领先，重奢购物中心、开业店铺数量全国第一，合作的品牌超5000家，合作的高奢侈品牌80家；同时城市零售额排名第一的购物中心19家，排名前三的购物中心36家，会员在快速增长中，带动租金收入持续增长，回报率长期处于行业领先。

横向对比看，华润系的万象天地、万象城租金收入体量可以达到100亿，是同行平均收入两倍以上。这反映出华润的购物中心在数量、位置和运营能力上都要优于竞争对手。

(华润置地购物中心租金收入 数据来源：公司公告)

华润置地租金的稳健增长，为其带来长期稳定现金流的同时，也为其他业务的推进夯实了坚定基础。

写字楼业务：主要聚焦在核心城市的核心商业地段，属于抗周期性很强的优质资产。目前在营写字楼22个，整体维持稳健增长。

公司的酒店业务方面，在过去的一年，华润置地主打“五星+精品商务”模式的酒店业务整体实现了“业绩+口碑”引领当地高质量发展的稳健态势，目前开发建设运营项目30余个，在经营酒店13家，租金10.9亿元。

轻资产管理业务业绩强劲，市场份额稳居前列

华润置业的轻资产管理业务主要以旗下的物业管理和商业轻资产运营服务商华润万象生活(01209.HK)为代表，该公司从华润置地多元化业务分拆出来并于2020年12月9日于港股上市，一举成为香港市场的第三大IPO项目。公司上市以来持续受市场追捧，目前市值超千亿港元，并被纳入了恒生综合指数成分股及港股通。十四五期间有望成为华润置地业绩强劲增长的又一增长极。

截至2020年，华润万象生活提供的住宅和商业物业管理服务面积1.19亿平米，其中住宅及其他物业管理面积9749.9万平方米，自2017年以来年复合增速达到17%；购物中心物业管理面积395.4万平方米，年复合增速18%；写字楼物业管理面积514.1万平方米，年复合增速28%。

因为该公司高速的成长性及雄厚的股东背景，其在IPO过程当中就受到了顶级资本的高度认可，其中不乏高瓴资本，平安资管这样机构投资者的身影。

(资料来源：华润万象生活招股书)

生态圈要素型业务协同发展，培养新增长极

除了三大基本业务以外，华润旗下协同主业发展起来的生态圈业务，包括城市更新、建筑业务、代建运营、长租、影业等等。

华润置地的城市建设运营覆盖设计、代建、装饰装修、运营等，是行业内少有的全牌照、全业态实力品牌龙头。

城市更新作为“十四五”规划重点方向，这个毛利率可达50%、存量市场空间无比巨大的领域正迎来高速发展红利期，如今在政策及产业推进上都在强力落实阶段。但在房地产供给侧改革下，财务稳健、拿地渠道多元化的一二线城市龙头房企有更多的拿单机会。

比如目前华润置地成功打造了广东省内最大且最具示范效应的城中村整体改造项目，深圳南山华润城。大冲城市更新项目占地面积68万平米，动迁居民1300户，拆除房屋1500多栋，总规划建筑面积达280万平米。这个项目的成功打造，也是公司城市更新专业能力的证明。

(资料来源：公司官方公众号)

在长租方面，2018年6月，公司建立“有巢”品牌，创立一年之后入驻了全国14个城市，拥有房源4万间，开业方面数量4600间，开业6个月门店以上的门店出租率维持在92%左右。目前公司长租公寓行业管理规模前10，房企系长租公寓品牌盈利能力前3，公司十四五末期目标要做到管理规模进入长租公寓行业前5、央企第1，经营水平及盈利能力前3。

此外，公司还运营了多地重点城市体育中心的代建和运营，包括深圳湾体育中心、上海静安体育中心、深圳坪山文化中心等；截至目前又已获取杭州奥体中心、西安三中心和成都龙泉驿体育中心项目。

战略引领投资 资源或缺能力行业领先

土地及项目资源作为房地产企业最关键的发展根基，规模的大小关系到未来长远的发展。

在战略项目的获取上，华润置地把待开发投资物业放在重要的关键位置。目前在建和待建投资物业土储面积6809万平米，其中用于开发销售的土储5821万方，一二线核心城市的占比70%；用于经营性不动产土储988万方，一二线核心城市的占比77%。

2020年度，公司再新增土储1492万方，权益比提高至77%，其中住宅占比91%。

此外，华润置地在片区统筹方面也体现出了领先业界的优异能力。目前公司拥有城市综合体建、城市更新、新区建设、城市代建代运营、产业地产、文旅地产等全业态开发模式，由于其本身拥有强大的综合实力，叠加背靠强大的央企华润集团股东背景，在资源协同及拿地上有同行难以比拟的独特优势。

比如国内核心城市商业景气度最好的TOD领域，华润置地便是其中最强的领军企业，截至目前已在31个地铁城市落地76个TOD综合体，覆盖地铁路线90余条，建筑规模超过3500万平方米，涉及地铁里程近3000公里。作为各大城市的商业价值汇聚交通枢纽，华润置地无疑能长期从中国商业经济高速发展中收获丰厚红利。

四、践行社会责任，奋楫笃行

华润集团作为拥有光荣历史的红色央企，近百年的风雨历程艰苦创业积淀了深厚而优秀的企业文化及社会责任精神。作为华润系的子公司，华润置地也天然传承了这些优秀的文化基因。

在过去疫情冲击环境复杂的2020年，华润置地携手利益相关方在抗击新冠疫情方面承担了巨大的社会责任担当。公司累计免除全国各商业项目店铺租金9.4亿元，惠及全国租户约1.3万家。

公司在推动绿色减速高品质发展方面也进步巨大，GSG核心指标亮点突出，年内96个项目获得绿色建筑认证，新增绿色建筑认证面积1282万平米，同比上升24%；电力消耗、综合能源消耗密度下降24%，持续获得各项关键认证，社会责任发展指数连续七年位居行业第一。

此外，华润置地还积极响应国家精准扶贫和乡村振兴号召，2020年再完成红安、剑河两座希望小镇建设，公司近12年来建设希望小镇累计12座，彰显为民族振兴和社会进步的责任担当。

2020年，华润置地列入了福布斯全球2000强榜单的210位，《财富》中国500强榜单第72位，荣获全球最具价值地产品牌榜单第7位及其他多项地产界重磅企业荣誉，这也是华润置地综合实力优异的重要体现，也是社会及市场对其价值的充分认可。

展望2021年，华润置地继续紧紧围绕十四五战略规划目标，确定以开发销售型业务、经营性不动产业务、轻资产管理业务与生态圈要素型业务有机联动的“3+1”一体化业务组合模式稳步推进，切实打造出优秀的城市投资开发运营综合能力。

在具体目标上，要实现业务拓展及业绩目标上争取再上一大台阶，其中实现开发销售型业务3150亿元，经营性不动产业务中全年租金收入增长30%，购物中心租金收入增长30%，年内在新开购物中心11个，整体核心净利润至少实现低双位数增长。

五、结语

中国的房地产行业进入白银时代已是确定事实，但根植于长期强劲的经济发展势能及庞大的刚需及投资需求，中国的房地产市场依然会有长期稳健的内生增长潜力。

在强监管新趋势下，很多房企面临空前的债务去杠杆压力，扩张步伐及战略布局被迫减速，行业从过去的资源驱动和杠杠驱动时代进入运营驱动时代。但这也反而给了类似华润置地这类偿债能力充足、运营能力突出的优质房企更多机会，去获得这一轮房地产供给侧改革释放的红利。

可以预见，随着华润置地“3+1”一体化业务组合模式的长期推进，产业布局和竞争策略组合拳高质量发展，多元化业务生态不断完善，市场对其定位将不再仅仅是单纯的地产开发商，而是会成为成长性确定且实力超强的多元产业一体化综合地产商。

由此华润置地将越发形成其余竞争同行难以比拟的商业护城河，从而享受更多的品牌龙头溢价。而这也会成为其值得长期投资的成长逻辑。

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