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正荣地产(06158.HK)：积极蓄力优质土储，前四月销售完成年度目标36%请你原谅我全集

财报期落幕后，房地产板块去年疫情影响下的业绩表现基本得到消化，而随着各家房企“重新出发”，销售、土储、融资等各方面进展成为扰动企业后续估值变化的重要催化因子。近期随着房企相继公布四月份销售成绩单和经营进展情况，也带给投资人一个不错的时间窗口借助最新表现预判后续市场机会。

近日，正荣地产(06158.HK)公布最新销售数据，4月份，公司累计合约销售金额约为147.10亿元，同比增长40.12%，而1-4月，公司累计合约销售金额约为547.07亿元，同比增长92.66%。

1、销售靓丽，成长性优势显著

当前地产板块估值处于历史低位仍然是市场共识，那么如何从中寻找更具有超额回报的优质资产？ 笔者认为更应该关注行业中具有成长性优势的企业，而销售表现成为首要观察指标。在一众房企中笔者留意到正荣地产。

近日，正荣地产(06158.HK)公布最新销售数据，4月份，公司累计合约销售金额约为147.10亿元，同比增长40.12%，而1-4月，公司累计合约销售金额约为547.07亿元，同比增长92.66%。公司单月业绩增速继续强势，前四月整体增幅表现相当亮眼。此前正荣地产提出2021年销售目标为1500亿元，对比上一年度1419亿元增幅为5.7%，目前其已完成年度目标的36.47%。

去年疫情导致的较低基数下，令各家房企今年前几个月的销售增速表现较为亮眼。克尔瑞数据显示，1月-4月，百强房企累计销售操盘金额同比增长65.3%。而从正荣地产来看，得益于在各大深耕城市的良好表现，公司实现了销售规模大幅优于行业的增长，同时其在行业排名持续稳固。根据克尔瑞数据，前四月，正荣以操盘金额位居行业第27位，公司全口径金额排名行业第25位。

从市场整体环境来看，房地产行业目前分化加剧，随着疫情影响以及行业政策等环境的变化，中小房企加速淘汰，集中度向头部靠拢。克而瑞数据显示，前四月各梯队房企销售门槛继续提升，其中TOP20和TOP50房企的销售操盘金额门槛较2019年同期分别同比提升逾40%。基于此不难看出，处在行业较前列的正荣地产受益于集中度提升趋势，亦获得了规模进一步提升的机会。公司成长性释放之下，进一步锁定业绩增长，夯实基本面，获得确定性优势。.

2、踏准节奏布局，拿地力度稳中求进

在加快推进销售的同时，正荣积极把握时间窗口拿地扩储。中指研究院房企拿地统计数据显示，正荣地产1-4月拿地面积120万平米，同比增长46.34%，当月行业排第39名，拿地金额113亿，行业排名第20名，新增货值325亿，行业排名第22名。

单从4月来看，此前4月6日，正荣地产摘得西咸新区63亩住宅用地。随着一系列重大产业项目落地泾河新城，该区域市场前景被高度看好，连续拍出多宗高溢价地块。目前该区域内精装高层售价1.15万元/㎡，业内预计正荣此次所获该地块项目入市后保守估计售价在1.8-2万元/㎡，项目利润空间可观。

另外注意到，此前广州首批集中供地出让，正荣接连竞得白云区钟落潭福龙路东侧地块和增城区荔湖街南北大道北侧地块，据悉这也是正荣首次进入广州市场。

透过在广州土拍市场初露锋芒，不难看出集中供地这一政策落地，给正荣布局过去未进入的热点城市带来了契机。凭借公司的资金实力和综合开发能力，公司有机会切入新的潜力区域，进一步拓宽市场，打开新的增长机会。

从此次所斩获的两个广州地块来看，钟落潭福龙路东侧地块折合楼面价为16658元/㎡，而相关资料显示该区域2019年至今共成交2宗涉宅地，其中保利五龙岗村健康城融资地块，成交实际楼面价16061元/㎡，目前该项目正主推76-102㎡三至四房，带装修售价约29000元/㎡，且是钟落潭镇内目前唯一在售新盘。可见，正荣所拿土地成本同样具有优势，后续利润释放空间较为可观。

另外正荣拿下的增城区荔湖街南北大道北侧地块，折合楼面价仅为9801元/㎡。该地块靠近增城区第一中学旁，目前周边新房紧俏，有合景臻湖誉园，在售建面约123-170㎡大平层户型，带装修均价约2.4-2.7万元/㎡，正荣较低的拿地成本下，利润也相当可期。

广州拿地的突破同时也意味着公司在粤港澳大湾区的布局迈向新的台阶。

从数据上看，按照城市群排名，今年前四月正荣地产在粤港澳大湾区拿地金额47亿，排名第7，拿地面积56万平方米。不难判断，正荣大手笔布局粤港澳大湾区这个在国家发展大局中具有重要战略地位的区域，不论是从企业整体的品牌影响力还是后续的成长潜力释放来看都将带来积极作用。

（来源：中指研究院）

3、营销公司化引领行业变革，绿色债券获认可助力融资成本降低

从销售和拿地情况来看，正荣仍在稳健向前，而公司推进的营销公司化布局亦在过去一个月实现接连突破。

早在今年1月8日正荣营销公司正式揭牌成立，继当月首个试点大区西北大区成立后，在四月份，公司中西部大区、海西大区、长三角大区依次成立。

随着正荣营销公司进入独立化全国试运行阶段，后续在销售端的潜力也将加速迎来释放。而这一新的模式之下，不仅有助于正荣在房地产管理红利时代打开新的局面，获得业绩拓展的新机会，同时也进一步巩固自身经营壁垒，为高质量发展带来新的顶层设计，推动企业价值的重塑。

另外，关注到在4月份公司在践行绿色实践方面的表现亦获得了专业机构认可，4月1日，标普全球评级就正荣地产于2020年发行的两笔绿色优先票据授予E1/86的评分，其中E1为标普整个评价体系中的最高级别。同时，《正荣地产绿色债券框架》亦获标普发出绿色金融框架意见书，确认该框架符合国际资本市场协会绿色债券原则的四个核心要素。

值得一提的是，公司还在4月发行了新的绿色债券。4月9日，正荣地产公告称将发行2.2亿美元2022年到期年息5.98%的优先票据。正荣地产拟根据公司的绿色债券框架动用票据发行所得款项净额再次拨付现有债项。统计资料显示，今年一季度，正荣地产先后发行4亿美元5年期年息6.63%绿色优先票据；3亿美元5年期年息6.7%的绿色优先票据，并完成赎回3.1亿美元2022年到期年息9.15%的优先票据。公司透过发行绿色债券，优化债务结构，推动融资成本降低，为后续业绩带来了提振空间，也有助于获得资本市场的认可，带给估值催化效应。

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