白瞎了地段!宿舍用地、车位不足,南山这个盘凭什么卖9万+?

  • 2021-12-18
  • John Dowson

连跌5天,还没到头? 看起来,果链巨头立讯精密的阴跌之旅还没到头。 今日,立讯精密再次高开低走,盘中一度跌近5%,截至收盘跌逾3%,股价现报40.85元,创2020年6月以来新低。成交额超过45亿元,最新总市值2金刚葫芦娃电影

白瞎了地段!宿舍用地、车位不足,南山这个盘凭什么卖9万+?金刚葫芦娃电影

宿舍用地、交通不便、车位不足,南山这个盘凭什么卖9万+?

据悉,南山玖裕茗院将于近期入市,目前样板间已经开放,入市时间12月中下旬,预计价格9-9.5万/平,毛坯交付。

项目分为3栋,总共821套,户型30-99平,以最小户型30平计算,总价270-285万,3成首付的话,100万不到。

但据销售介绍,本次只推312套,而且30平的户型只有34套,58平户型比较多。

因为总价低,项目吸引了不少预算有限的刚需客关注,前段时间还有朋友咨询,玖裕茗院怎么看?

今天,我们来展开说一说。

1

优劣分明的玖裕茗院

从区域位置来看,玖裕茗院的地段可谓一流。

项目位于西丽生态公园东南侧,深中南山创新学校的西侧,深圳市第二高级中学的西北侧,对面是中兴人才公寓,紧挨留仙洞总部基地。

留仙洞总部基地,全市重点开发的片区,作为新一代CBD建设打造,地位不亚于深圳湾超级总部基地、后海总部基地。

目前,留仙洞总部基地雏形已现,成功引进大疆、中兴通讯、TCL等龙头企业入驻,待全面建成,这里将超乎想象。

不同于其他区域,这里的城市面貌新,规划整齐干净,没有成片的城中村,城市界面非常舒服。

再看开发商,据了解,玖裕茗院开发商为深圳市玖裕房地产开发有限公司,但其实该公司是属于深圳市新润园房地产开发有限公司投资,占股达8成。

新润园在深圳开发过许多项目,网红海德园就是其中之一,还有今年开盘过的汇城茗苑,以及待开的汉园茗苑、玖裕茗院等。

玖裕茗院集合总价、地段、环境的优势,让人垂涎三尺,那么,这是否意味着就可以入手了?别急,看过这些缺点再做决定。

其一,交通不便,项目距离现有的5号线留仙洞站直线距离1.4公里;距离在建的13号线石鼓站1.1公里,两者步行距离都较远。

其二,车位不足,项目总共821套,车位499个,不足1:1,未来停车或紧张,另外项目本身体量较小,仅3栋,几乎无花园,居住舒适性降低。

其三,宿舍用地,项目的土地性质是R3居住用地,按照宅地性质,共分为3类:R1、R2、R3。

R1居住用地是高端的低密度居住用地,包括别墅区、独立式花园住宅、四合院等;

R2居住用地是中、高密度居住用地,现有的商品房大多为R2性质;

R3居住用地是指市政公用设施比较齐全、布局不完整、环境一般、或住宅与工业等用地有混合交叉的用地。

简单解释,R3居住用地主要是以宿舍为主,小面积单位,配套上略有欠缺,比如没有幼托配套、车位较低。

另外,大家最关心的学位积分问题,R3性质的土地确实存在争议,比如去年的“深高南事件”,部分小区被降级,就已经说明了这个问题。

就目前来看,玖裕茗院的周边大多是宿舍性质用地的楼盘,包括中兴人才公寓、丹华公馆,在入学问题上没有很大的分歧,目前玖裕茗院是在深中南山创新学校范围内(具体以教育局公示为准)。

总之,玖裕茗院是个优缺点非常明显的楼盘,个人认为,虽然单价可能并不便宜,但好在总价友好,小户型倒可以考虑,适合刚需上车。毕竟像这样的低总价新盘,在南山已经快要绝迹了。

至于凭什么能卖9万+/平,我认为更多是地段加持,以及项目周边的二手房参考价都在9万/平左右,比如——

天悦湾花园,二手房指导价9.32万/平;

宝能华府,二手房指导价8.37万/平;

鼎胜金域世家,二手房指导价8.85万/平。

2

南山刚需,还有哪些选择?

刚需,选择留在南山,又要总价合适,选择已经不多了。

据@格隆汇楼市整理,除了玖裕茗院,南山还有3个比较适合刚需上车的楼盘,分别是:丹华公馆、正东名苑、鸿荣源尚璟公馆。

1、丹华公馆

项目就在玖裕茗院的隔壁,两者在地段、配套、学区等方面都相近,最大的区别在于产品。

丹华公馆占地面积约4.5万㎡,总建筑面积约29万㎡,规划为8栋住宅和1栋幼儿园,住宅层高46层,容积率5.51,户数3019户,车位2000个。

户型面积56-100平,目前价格未出,入市时间可能要到明年去了,以玖裕茗院预计9-9.5万/平的价格来计算,总价及首付都要比玖裕茗院高出一截。

值得一提的是,丹华公馆的土地性质也是R3宿舍用地,在入学积分上可能会受影响,具体以教育局为准。

2、正东名苑

正东名苑原为南光村旧改,位于南山中心区,规划为2栋超高层住宅和1栋办公楼,目前已为现楼,据销售告知,入市要到年后去了。

户型面积59-102平,还有部分复式产品,总户数628套,基本以小户型为主,占比近80%。价格方面,目前周边的二手房都较为老旧,旁边2009年小区南光城市花园,二手房指导价9.47万/平。

项目所在的地段不错,周边的地铁、商业、教育等配套设施也较为完善。

地铁方面,距离11号线南山站600米左右;距离9号线南山书城站300米左右。

商业方面,400米左右可以去到海雅缤纷广场、茂业百货,1公里左右可以去到海岸城购物中心。

教育方面,项目在学府中学范围内(具体以教育局公示为准),在南山反响还不错。

3、鸿荣源尚璟公馆

鸿荣源尚璟公馆原为大冲第五工业区征地返还用地项目,位于南山区南头街道同乐地区前进一路北侧,建设中的地铁12号线地铁口物业(距离同乐南站100米不到)。

规划为2栋住宅,共679套住宅(含人才房55套),车位300个,容积率7.2。

户型面积60-80平,据传闻,价格预计在9-9.5万/平左右,旁边的二手次新小区豪方天际,二手房指导价9.9万/平。

目前项目正在建设中,周边面貌整体较为一般,缺乏大型商业,12号线预计明年将通车,届时可拉近与各个CBD的空间距离。

综上,南山4盘中,比较之下,上车门槛最低的是玖裕茗院,面积最小,有总价优势;周边配套最完善的是正东名苑;环境较为一般的是鸿荣源尚璟公馆。

龙胆虎威5百度影音 http://www.webgnss.com/jiajuzhuangxiu/jiazhuangbaike/37651.html

金刚葫芦娃电影 01 江瀚视野 【滴滴从纽交所退市转战香港,滴滴转换战场到底该怎么看?】 蓝鲸TMT频道12月3日讯,今日,滴滴出行官方微博表示,经认真研究,公司即日起启动在纽交所退市的工作,并启动在

免责声明:本站所有信息均搜集自互联网,并不代表本站观点,本站不对其真实合法性负责。如有信息侵犯了您的权益,请告知,本站将立刻处理。联系QQ:1640731186

评论留言

发表评论