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白瞎了地段！宿舍用地、车位不足，南山这个盘凭什么卖9万+？金刚葫芦娃电影

宿舍用地、交通不便、车位不足，南山这个盘凭什么卖9万+？

据悉，南山玖裕茗院将于近期入市，目前样板间已经开放，入市时间12月中下旬，预计价格9-9.5万/平，毛坯交付。

项目分为3栋，总共821套，户型30-99平，以最小户型30平计算，总价270-285万，3成首付的话，100万不到。

但据销售介绍，本次只推312套，而且30平的户型只有34套，58平户型比较多。

因为总价低，项目吸引了不少预算有限的刚需客关注，前段时间还有朋友咨询，玖裕茗院怎么看？

今天，我们来展开说一说。

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优劣分明的玖裕茗院

从区域位置来看，玖裕茗院的地段可谓一流。

项目位于西丽生态公园东南侧，深中南山创新学校的西侧，深圳市第二高级中学的西北侧，对面是中兴人才公寓，紧挨留仙洞总部基地。

留仙洞总部基地，全市重点开发的片区，作为新一代CBD建设打造，地位不亚于深圳湾超级总部基地、后海总部基地。

目前，留仙洞总部基地雏形已现，成功引进大疆、中兴通讯、TCL等龙头企业入驻，待全面建成，这里将超乎想象。

不同于其他区域，这里的城市面貌新，规划整齐干净，没有成片的城中村，城市界面非常舒服。

再看开发商，据了解，玖裕茗院开发商为深圳市玖裕房地产开发有限公司，但其实该公司是属于深圳市新润园房地产开发有限公司投资，占股达8成。

新润园在深圳开发过许多项目，网红海德园就是其中之一，还有今年开盘过的汇城茗苑，以及待开的汉园茗苑、玖裕茗院等。

玖裕茗院集合总价、地段、环境的优势，让人垂涎三尺，那么，这是否意味着就可以入手了？别急，看过这些缺点再做决定。

其一，交通不便，项目距离现有的5号线留仙洞站直线距离1.4公里；距离在建的13号线石鼓站1.1公里，两者步行距离都较远。

其二，车位不足，项目总共821套，车位499个，不足1:1，未来停车或紧张，另外项目本身体量较小，仅3栋，几乎无花园，居住舒适性降低。

其三，宿舍用地，项目的土地性质是R3居住用地，按照宅地性质，共分为3类：R1、R2、R3。

R1居住用地是高端的低密度居住用地,包括别墅区、独立式花园住宅、四合院等；

R2居住用地是中、高密度居住用地，现有的商品房大多为R2性质；

R3居住用地是指市政公用设施比较齐全、布局不完整、环境一般、或住宅与工业等用地有混合交叉的用地。

简单解释，R3居住用地主要是以宿舍为主，小面积单位，配套上略有欠缺，比如没有幼托配套、车位较低。

另外，大家最关心的学位积分问题，R3性质的土地确实存在争议，比如去年的“深高南事件”，部分小区被降级，就已经说明了这个问题。

就目前来看，玖裕茗院的周边大多是宿舍性质用地的楼盘，包括中兴人才公寓、丹华公馆，在入学问题上没有很大的分歧，目前玖裕茗院是在深中南山创新学校范围内（具体以教育局公示为准）。

总之，玖裕茗院是个优缺点非常明显的楼盘，个人认为，虽然单价可能并不便宜，但好在总价友好，小户型倒可以考虑，适合刚需上车。毕竟像这样的低总价新盘，在南山已经快要绝迹了。

至于凭什么能卖9万+/平，我认为更多是地段加持，以及项目周边的二手房参考价都在9万/平左右，比如——

天悦湾花园，二手房指导价9.32万/平；

宝能华府，二手房指导价8.37万/平；

鼎胜金域世家，二手房指导价8.85万/平。

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南山刚需，还有哪些选择？

刚需，选择留在南山，又要总价合适，选择已经不多了。

据@格隆汇楼市整理，除了玖裕茗院，南山还有3个比较适合刚需上车的楼盘，分别是：丹华公馆、正东名苑、鸿荣源尚璟公馆。

1、丹华公馆

项目就在玖裕茗院的隔壁，两者在地段、配套、学区等方面都相近，最大的区别在于产品。

丹华公馆占地面积约4.5万㎡，总建筑面积约29万㎡，规划为8栋住宅和1栋幼儿园，住宅层高46层，容积率5.51，户数3019户，车位2000个。

户型面积56-100平，目前价格未出，入市时间可能要到明年去了，以玖裕茗院预计9-9.5万/平的价格来计算，总价及首付都要比玖裕茗院高出一截。

值得一提的是，丹华公馆的土地性质也是R3宿舍用地，在入学积分上可能会受影响，具体以教育局为准。

2、正东名苑

正东名苑原为南光村旧改，位于南山中心区，规划为2栋超高层住宅和1栋办公楼，目前已为现楼，据销售告知，入市要到年后去了。

户型面积59-102平，还有部分复式产品，总户数628套，基本以小户型为主，占比近80%。价格方面，目前周边的二手房都较为老旧，旁边2009年小区南光城市花园，二手房指导价9.47万/平。

项目所在的地段不错，周边的地铁、商业、教育等配套设施也较为完善。

地铁方面，距离11号线南山站600米左右；距离9号线南山书城站300米左右。

商业方面，400米左右可以去到海雅缤纷广场、茂业百货，1公里左右可以去到海岸城购物中心。

教育方面，项目在学府中学范围内（具体以教育局公示为准），在南山反响还不错。

3、鸿荣源尚璟公馆

鸿荣源尚璟公馆原为大冲第五工业区征地返还用地项目，位于南山区南头街道同乐地区前进一路北侧，建设中的地铁12号线地铁口物业（距离同乐南站100米不到）。

规划为2栋住宅，共679套住宅（含人才房55套），车位300个，容积率7.2。

户型面积60-80平，据传闻，价格预计在9-9.5万/平左右，旁边的二手次新小区豪方天际，二手房指导价9.9万/平。

目前项目正在建设中，周边面貌整体较为一般，缺乏大型商业，12号线预计明年将通车，届时可拉近与各个CBD的空间距离。

综上，南山4盘中，比较之下，上车门槛最低的是玖裕茗院，面积最小，有总价优势；周边配套最完善的是正东名苑；环境较为一般的是鸿荣源尚璟公馆。

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