降价、内卷!深圳楼市回暖有多难?

  • 2021-12-23
  • John Dowson

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降价、内卷!深圳楼市回暖有多难?我现在就是想给儿子

深圳年度压轴戏,看了个寂寞。

华润城润玺二期,入围不要积分,最后还没能日光;润峯府,1728批选743套房,认筹比1:2.33,不到1:3,也不需要积分。

作为深圳的两大顶流,本以为能靠它们提振市场的信心,谁知道,结果却反向发展,这也说明当下的深圳楼市是真的凉。

12月,从新房到二手房,又开启了新一轮凉凉走势。

1

新房:继续卷

前面入市的新盘还没消化完,后面的供应又上来了。上周,共计5个新盘入市,周五一天直接来了3个(珑湾上城、御龙天地、玖裕茗院)。

面对不断推售的新房,一方面,购房者的选择更多了,但同时也变得更加挑剔、犹豫了;另一方面,开发商之间的竞争加大,由于政策面的压制,短期增量进不来,就是存量市场的争夺,开发商为了抢客,各种利诱:降价、促销、首付分期等优惠层出不穷。

罗湖独树阳光里,拿证当天,即推出折后单价5.8万/平起的优惠,相当于打了个9折,如果7天内全款付清,再享一个点的折扣,诚意度还是可以的。

独树阳光里共455套房,最后吸引了308批客户认筹,这个结果,放在罗湖来讲,不算差了。

最近,经历了开盘“滑铁卢”的罗湖翠园华府,也有所动作——

备案价直减80-100万,折后单价7.4万/平。

在未入市之前,翠园华府就被网友打上高傲、惜售、神秘的标签,但结果却不如人意,入市只取得仅59批客户登记,共289套房,认筹比仅1:0.2。

如今,这个折扣放出来,个人认为,尺度还是比较大的,只是苦了前两月买的业主。

在家在深圳的论坛上,一位业主大倒苦水,“第一批买的翠园华府,11月底放的贷款,12月中旬利率就下调了,这还不是最坏的,最坏的是不到12月下旬开始开发商直接降50万到100万,本来疫情就难,赚钱容易吗”

还记得仅8人认筹,开盘只卖出1套的富通上舍吗?占据福田C位,如今也低下了高贵的头颅。

先是推出备案价9折的优惠,以均价11.4万/平计算,折后10.26万/平,约降1万/平。

你以为9折是底?NO,底下还有底。直到今天,据中介消息,富通上舍放出6套抵工程款房源,单价8万+/平!

相比均价11.3万/平,降了3万/平左右,以一套116平户型计算,总价减少348万。

个人认为,这个价格已经到位了,以旁边2013年次新小区君临天下为例,二手房指导价8.37万/平,真实报价10-11万/平。对比富通上舍8万+/平的单价,价差出来了。

在当下的深圳楼市,降价促销已经不算什么热闻,比较少见的操作是:首付分期、买大送小。

光明新盘中信凯旋君庭自12月初开盘以来去化就不理想,目前推出了首付分期的活动,首期42万起,以最低总价419万来计算,首付仅需1成。

根据了解,首付可分为3期交齐,即签约后15内缴纳总房款的10%,2个月后再交10%,3个月后再交10%。

还有一类操作是,买大送小,即购买指定的大户型送指定的小户型一套。

罗湖的招商中环红玺把促销又玩出一种新高度,不过该项目是属于公寓性质,总价且不低(1899万起);公寓的首付比例高(约5成),再加上税费不如住宅,能接受公寓的群体本来就很少,再加上罗湖公寓、高总价这样的标签,去化难,周期长是必然事件。

总之,当下的深圳新房市场,促销方式五花八门,开发商内卷的厉害,不过对于买房人来讲,倒是好事。

2

二手房:回暖尚早

上周,关于深圳房贷利率下调,大家都嗨了,一度认为深圳楼市要起来了,开发商嗨完中介嗨,中介嗨完深圳房东嗨。

但其实离回暖还尚早,或者说,政策情绪还远远没有传递到市场端这一步。当下的深圳楼市依然在底部徘徊。

截止12月19日,深圳二手房住宅成交1138套,上个月住宅成交2118套,能不能超越上个月,最后12天时间,要成交1000套,我认为难。

而且12月也不是传统的旺季,再加上大量的新房供应,挤压二手房,一个字:凉。

成交持续走凉,传导到价格层面,必然也不好受。

举个例子,昨天(12月19日)在某房产微信群看到这样一则消息——

百花片区的国城花园,昨天成交一套44平的单间,成交价985万,折合单价22万/平,值得提醒的是,这也是今年过年以来成交的第一套(法拍房另计)。

之前同户型成交1420万,折合单价32万/平,相比最高成交跌价10万/平,总价缩水435万。

早在今年5月份,国城花园一套120多平的房源被法拍,成交价2206万,相比同户型最高成交价降了662万。

学区房暴跌,除了受大学区政策因素影响之外,市场长期处于冷静之下,无新成交,原有的价格随着时间逐渐失去认同感。

好比在狼群中,狼王需要时不时秀一下自己的战斗力,如果长久看不到,那么它原有的威慑力将会被质疑,甚至失去,接下来就要面临新一轮挑战。房价也是这个道理。

3

商铺:“吃人”

买新房或二手房,只是赚多赚少的问题,即使站岗了,也只是短期问题。但商铺,是真“吃人”。

在家在深圳论坛上,一位光明正大城商铺业主无奈又绝望,“没打折买了正大城二期商铺,才没几个月,现在虽然打68折在卖,这叫我们怎么活”

另一位经历商铺之痛的网友也说道,“我18年在HK买的商铺已经浮亏20%,关键我现在亏本也卖不出去...”

商铺,“吃人”的地方就在于不仅不升值,还卖不掉,即使是打折出售。

深圳湾皇庭港湾商铺,2011年购买,197平,业主以原价1245万购买,10年过去,如今一次性售价688万。

红山6979,三期商业10-13万/平,原价15-26万/平;二期商业7-8万/平,原价13万/平。

5折出售,但很遗憾,也不一定能卖得出去,因为本质上已经决定了商铺注定是个“吸血鬼”,为什这么说?

1、 交易税费高,买新商铺需要交4个点的契税,另外还有万五的印花税;买卖二手商铺双方需要缴纳各种税费,约占总房款的20-30%,这就导致了商铺的流动性大大降低;

2、 杠杆率低,贷款时间短,商铺首付5成,最长贷款10年,这也导致了商铺的投资属性远远不如住宅;

另外现在的商铺租金、出租率都不如以前,而开发商经常会以返租,回报率作为噱头,但其实都是羊毛出羊身上,比如80万的商铺,100万卖给你,20万分期几年慢慢给你。

这个游戏已经不是什么新鲜事儿了,但一直还是有这样的人往里面跳,终归到底,还是认知的问题。

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