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仅月余8次被列“被执行人”，正商损声誉陷债务土储双困局惠州世外梅园

今年夏天，“郑州王”正商集团与“被执行人”这个不太“光彩”的标签频频产生联系。

在经过8月6日的“一日四执行” 且被法院“限制高消费”之后，在8月17日，正商集团旗下地产平台河南正商置业“被执行”的项目又新增一单。据天眼查APP数据显示，至此，正商集团在刚刚过去一月有余的下半年中，已经8次被列为“被执行人”。

在业内人士看来，被法院列为“被执行人”，很可能对企业品牌和市场形象产生负面影响，进而影响企业的市场推广和销售，甚至对供应链上的合作关系也不是加分项。

显然，这对于资金链并不松弛的正商集团来说，又是一场考验。

对“声誉”产生负面影响

8月17日，正商置业在不到两个月时间内，第8次被法院列为了被执行人。

具体来看，这宗最新“执行”涉及金额约45. 64万元，根据此前5月9日的民事裁决书显示，在这宗“金融借款合同纠纷”的案件中，为“个人购房借款担保”的正商集团，成为了购房者“断供”后原告招商郑州分行追偿的对象，涉及金额约45. 64万元，而在判决之后，法院给出的偿还时限则为“判决生效之日起十日内”。

在业内人士看来，开发商因为“个人购房借款担保”而出现被告席上是一件很常见的事情。其中，北京市东元律师事务所合伙人律师李松便对房产表示，业主在购买商品房进行贷款的时候，银行会要求房地产开发商承担连带责任，在业主不能还贷时，业主和开发商都要承担连带责任共同偿还，而在开发商偿还完后，则可以再向业主行使一个追偿权。

显而易见，正商集团没有如期偿还这笔资金。事实上，从近期正商集团“被执行”的原因来看，因“个人购房借款担保”的“金融借款合同纠纷”几乎涉及到全部案件之中。从金额上看，这些案件的执行总金额并不算大，下半年以来合计仅约231.56万元。

对于去年刚刚突破500亿元大关的正商地产，这笔资金或许算不上难以偿还的“巨款”。根据其官网显示，在2019年，正商集团合约销售额达到518.7亿元，对应销售面积448.4万平方米，同时连续8年销售额和销售面积位居郑州第一名。

那么，又是什么原因使得这名以“百亿”为单位的地方房企频频失约？中国企业资本联盟副理事长柏文喜对房产分析道，正商和纠纷方在合同关系认知方面可能有差异，极有可能双方签的是一种格式化的“不平等”协议。在出现纠纷以后，正商坚持执行协议的相关约定，而对方要求维护自身合法权益的诉求得到了法院的支持，这或是正商被列为被执行人的原因。

然而，无论出于怎样的原因， “被执行”的“果”无疑需要正商承担。在柏文喜看来，虽然从金额上，不会影响企业的现金流和财务状况，但是对于企业品牌和市场形象还是有负面影响的，可能会影响企业的市场推广和销售，甚至对供应链上的合作关系也不是加分项。

李松也持有相类似观点，在他看来，如果被执行后依然拒不还钱，则法院将把企业列为失信人名单，这将会对企业的声誉产生很大影响。

将时间拉长，“被执行人”对于正商集团与正商置业来说并不陌生。根据天眼查APP显示，自2009年以来，正商置业累计被列为“被执行人”69次，其中，自2018年7月以来逐渐进入波峰，据统计，仅在2019年5月一个月时间， 正商置业列为被执行人的次数便达到41次之多。

值得注意的是，就在正商刚刚进入“高峰期”之时，2018年8月，创始人张敬国亦将正商置业的法人交于总经理张国强。如今，随着再次密集出现“被执行”，正商置业以及“新法人”张国强双双被法院“限制高消费”。

债务土储双双承压

事实上，虽然在业内人士看来，成为“被执行人”并不能简单与资金紧张划上等号，但近年来，正商集团持续资金链却无疑并不松弛。

自2015年“拿下”正商实业（HK：00185）以来，正商集团虽未有抢眼的资产注入，但却在不遗余力的做大这个新平台。截至2019年，正商实业的总资产已由2016年收购之初的36.98亿元增至519亿元，并在资产层面上首次超过了集团另一家地产旗舰，河南正商置业的母公司——宏光正商。

然而，与资产同时增长还有负债水平。在过去数年间，正商实业的资产负债率也在不断走高，从2016年的68.71%直升至2018年的97.17%，而在2019年末该指标虽然有所下降，但依然持续在92.81%的行业高位。

这似乎决定了正商实业每年的偿债工作均不轻松。可以看到，在2019年利用高息海外债完成了债务置换后，正商实业在2019年末现金流有所缓解，年末现金及现金等价物从此前的6.73亿元提升至约32亿元，但与其2020年154亿元的待偿负债相比，显然依然有巨大差距。

在正商实业之外，曾作为正商集团房开业务中流砥柱的非上市资产宏光正商，随着近年来资源的倾斜，在2020年可能同样难言轻松。截至2019年末，宏光正商短期有息债务约40.95亿元，虽较2018年的46.34亿元有所下降，但1.38倍的流动比率及 0.86倍的速动比率依然未能行业的安全线。

有观点认为，在经过过去几年的快速扩张之后，适当降速整固或是正商集团当前的首要任务。然而，在资源快速集中，收并购不断增多的房地产开发行业，所有参与者无异于逆水行舟，土地储备规模逐渐示弱的正商集团或亦是如此。

今年2月，穆迪在将正商集团展望评级调至“负面”时曾表示，正商集团的土地储备从2018年底的674万平方米降至2019年底的540万-570万平方米，这样的土地储备规模，只能支撑正商集团房地产开发和销售不到两年。

在此背景下，拿地投资继续成为正商全年的重要任务。根据CRIC统计显示，在上半年正商集团累计新增货值137.1亿元。在接近同期销售额的同时，正商集团继续保持快速拿地的趋势。在“被执行”风波中的下半年，正商集团已以先后多次出手，拿下郑州登封市、南阳等河南省内多幅地块，其中，南阳G2020–17地块更是举牌超300轮，是223.6%的高溢价成交。

一直以来，在促投资与降杠杆这对“冤家”之间，销售回款往往是揭开两家“死结”的关键一环。而在接连被列为“被执行人”后，如何在营销层面以及声誉维护上做出更多的努力，解开这个愈紧的“结”？或许是当前正商集团不得不思考的难题。

惠州世外梅园 亲爱的谟：你好！很久没收到你的信，我特别想念。可是什么时候才能见呢？我很担心你的身体，你那里气候热，学习对你来讲又是吃力的。这的确不利于你的身体，希多注意。现在怎样？上正课了吧？你究