之前我们讲到了征收储备模式的优缺点及广州城市更新政策变化过程中，征收储备模式的一些实际体现，那么在实际过程中，如果遇到要夹杂征收储备模式推进项目，又该如何操作、开发商是如何获取融资地块（土地整理）收益的呢？

　　一般由区政府负责土地的前期开发整理，区城市更新部门具体负责村民住宅和村集体物业复建安置补偿。复建安置地块可以划拨方式，由政府依法确定的相关企业代建完成后，直接确权给村集体经济组织、村民和相关权属人。

　　对于复建安置地块之外的其余土地，在完成前期开发整理（即：达到挂网要求的通平条件、完善各类用地手续）后，纳入土地供应计划，由政府按规定组织供应；也可以配建村民住宅和村集体物业复建安置房作为出让条件，将融资地块、市政配套地块与复建安置地块一并通过公开方式出让给开发企业，项目建成后，市政配套项目按规定移交给市区相关部门，复建安置项目直接确权给村集体经济组织和村民。

　　也就是说，土地整理阶段涉及的意愿表决、方案编制和表决、用地手续完善和新用地规划条件获取等工作都是由政府下派到村的业务工作组配合村集体开展，或者更实际的情况是由政府或政府和村共同引入某个资金方作为前期服务商共同推进前期工作。

　　这个过程中资金方/政府支付的资金都会先进入在镇街设立的监管账户，以此来认定前期支付的费用，这里的费用包括可入成本和不可入成本的费用，例如完善历史用地手续费和一些提前支付的搬迁费、推进表决的费用是不能入成本的。

　　乍一看好像也没多少费用，似乎资金不会是阻碍政府自行开展征收储备模式工作的阻力，但这只是按正常改造流程来看的结果。土地整理阶段，准确地说是要将改造范围内所有用地的手续完善、规划落地工作完成、可以达到二级开发需求才算完成土地整理工作；那么好了，如果村民要求建好回迁房再开展住宅拆迁工作，你是否得满足？因为完成所有建筑物拆迁、产权注销工作后才能达到二级开发需要的“净地交付”条件。一条行政村涉及的建安成本就需要10几亿了，试问有哪个区政府有如此的魄力和资金实力去支撑？

　　还是以A村为例，为满足政府要求的 “通过政府主导、市场运作的方式，融资地块收储后公开出让”进行“自主改造”模式。由于改批复包含征收储备成分，所以在土地、建筑物产权归宗上，拆迁人可通过和被拆迁人签订拆补协议后将土地移交给政府收储，也可以由政府以征地的名义、按该村旧改的补偿方案征收土地和地上建筑物完成收储工作，或两种方式同时运用开展用地整理工作达到归宗收储的目的都行。

　　如果没有前期的资金方，那么政府征收所产生的费用一般都是要约定待复建地块以外的土地出让获得土地出让金后再行支付，先获得财政划拨资金用以垫付拆迁费用的可能性是比较低的。如果有前期资金方，则由拆迁人委托资金方代付给被拆迁人先。显然，不见兔子不撒鹰……在被拆迁人收不到钱的情况下想顺利完成拆迁工作是几乎不可能的。

　　到土地出让阶段，政府将复建以外的地块出让后，区财政获得土地出让金收益，则该抵扣之前财政垫付的费用就抵扣，资金方前期支付的费用以及约定的合理收益也是由区财政支付给资金。如果是类似A村这种自主改造又带有征收储备模式的项目，实际操作中土地归宗又使用了村集体自行交政府储备和政府征收储备两种形式，则各自获得资金后规划资金方。

　　而对于资金方而言，它在项目改造过程中是作为“代建代付”服务商的角色进入项目的，而不是项目的改造合作方，获得的收益其实是“劳务及资金使用费”，一般是垫付金额的10%~15%（佛山等城市还会给一些土地增值收益），是没办法保障其在后期参与土地出让过程中低价（或地价）摘得土地的。

　　就像前面提到的A村的资金方，按照批复的要求，资金方如果要获得融资地块，就得去公开市场和别人公平竞标。村集体或前期资金方想像我们现在看到的一些合作改造项目中设置的“竞得地块后…年内要达到改造签约率90%”、“竞得地块后…天内，配建的复建住宅建筑设计方案需获得村大会表决通过”，甚至是隐藏前期费用、只说“前期已垫付资金，需竞得方归还”等排他条件都是几乎无法设置的，因为土地是政府去征收的，而不是村集体移交政府储备的，主导权在政府手上。

　　但这种模式也并非毫无好处的，毕竟有更强的公权力作为支撑，在方案报批、拆迁上可以获得的支持就更大了；另外，由于很多前期工作是政府或者政府委托的第三方去做的，所以在后期审核上政府也会更“信任和放心”，项目在区政府层面就不容易“被卡”。而这种项目都会有一个共同点，即位于重要发展区域或政府有重要产业、民生项目要落地到这里。

　　例如B村旧改项目是区政府重点打造的产业项目，前期政府自行开展村内改造宣讲、基础数据摸查、片策方案编制工作，后期项目以合作改造模式引入合作企业。在合作企业进来后，由于项目基础数据是政府前期自行摸查的，对数据非常熟悉、放心；故在合作企业后期进行方案编制时，区府环节对方案的编制调整、各类用地手续完善工作都非常支持，项目引入合作企业不到两年就能开展住宅签约工作。