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透视奥园健康（03662）中报：底色物管 特色大健康丑妃暮雪

近年来，物业管理公司陆续登陆资本市场，并成为其中的一抹亮色。许多物业股上市之后，不仅股价涨了数倍，还表现出明显的抗地产周期属性。2020年上半年，港股地产板块受宏观调控和公共卫生事件等多重因素影响，表现相对平淡，但物业管理板块却异军突起，颇受资金追捧，成为港股大地产板块的领头羊。

物业股之所以受到市场一致看好，一方面是由于房地产大规模交付红利尚存，物业管理公司依托地产母公司项目输送及通过外延并购不断扩大业务版图，另一方面，在传统物管业务基础上，部分物业公司积极探索多种增值服务，以推升盈利能力及估值水平。

据智通财经APP观察，奥园健康（03662）作为中国奥园旗下大健康战略的实施载体，重点打造以医美、社区康养、健康管理等业务为主的大健康产业，建设轻医美服务及社区康养服务平台，与物业管理、商业运营业务深度结合，为社区及商业客群提供优质的健康生活管理服务。

透过奥园健康刚刚公布的2020年中报，其“底色物管、特色大健康”的发展战略更加清晰。就目前而言，奥园健康基础物管业务可推动业绩持续增长，培育中的大健康业务有望成为新的业绩增长点，为公司盈利能力及估值水平冲高提供动能。

中期业绩创新高，内增外延双驱动

奥园健康于8月14日发布2020年上半年业绩报告。中报显示，上半年，公司实现总收入约5.47亿元人民币（单位下同），同比增长39.5%；毛利润约2.2亿元，同比增长41.5%；毛利率同比提升约0.6个百分点至40.1%；税后净利润1.12亿元，同比增长约24%。

中报显示，奥园健康物业管理服务收入同比增加约43.4%，业务范围覆盖13个省份、39个城市、98处物业，在管总建筑面积约为1610万平方米。奥园健康商业运营服务收入同比增加约28.9%，为11个城市、17个商场提供商业运营服务，为43个商场订约提供商业运营服务，合同总建筑面积约为180万平方米，新增合同建筑面积8万平方米。

此外，值得注意的是，奥园健康上半年收并购动作不断，4月斥资2.48亿元收购乐生活80%权益，5月再以3700万元收购宁波宏建65%股权，公司物管版图得以扩大，实现了外延拓展。其中，乐生活于北京、河北、河南、天津、重庆及四川等地管理220个项目，物业总建筑面积约2330万平方米，为此前奥园健康物业在管面积的1.5倍。宁波宏建目前在管项目合共34个，合约建筑面积约240万平方米。据了解，奥园健康完成收购乐生活及宁波宏建后，全年物业在管面积有望突破4500万平方米。

此外，根据中国奥园2020年中期报告，集团已签约未确认的合同销售额约1800亿元，将于未来2年逐步确认。截至2020年6月30日，集团拥有土地储备总建筑面积约4874万平方米，权益占比78%。这些资源都是奥园健康未来实现在管面积高增长的可靠来源。

截至2020年中期，奥园健康银行结余及现金达到9.88亿元，同比增长20%。充裕的现金流，为公司下半年的外延并购带来诸多想象空间。

底色物业，特色大健康

值得注意的是，时至今日，奥园健康已非传统意义上的纯物业管理公司。公司把物管作为基础业务，在大健康领域积极拓展增值业务。据悉，奥园健康大健康业务的发展理念是以人为本，以业主、客户的全面健康愉悦的生活为己任，做业主健康生活服务商、美丽生活服务商及家庭服务的供应商。

凭借母公司中国奥园在房地产开发方面的经验和优势，以及自身在大健康产业的资源整合、招商引资、运营管理等综合优势，奥园健康通过融合“物业生活+商业中心”两大生态圈，持续整合优质健康资源，在医美、康养和中医方向不断落地战略项目。

目前，奥园健康已开设三家轻医美诊所，还与龙头医美企业合作，创立了自己的医美和化妆品品牌。今年3月，公司成功投资了浙江省最大、拥有35年发展历史的医美医院——“连天美”5%股权。

此外，奥园健康还以轻资产运营模式在上海奉贤建立了“东方美谷”项目。上海奉贤被誉为“东方美谷”、“中国化妆品产业之都”，是众多国内外知名医美品牌的集中地。以长三角为据点，奥园大健康医美板块正向全国范围铺开。

中医方面，奥园健康与广州番禺区中医院、广州市中医院签署双向转诊协定，开通代煎外送服务，研发中药周边产品，多方向拓展中医药业务。目前，公司已开设两家中医中心，运营状况良好。

康养方面，奥园健康与广东古兜旅游集团签署战略合作协定，揭牌华南首家心肺康养训练营，公司旗下的社区康养品牌“奥悦之家”也正式营业。

为推动公司物业管理、商业运营及大健康业务融合发展，增强项目投后管理能力，奥园健康提升原有线上线下平台，优化业务模式，借助互联网、AIOT等技术，成立奥智云科技和奥佳科技两大科技公司，提升客户体验及满意度。

掘金千亿蓝海市场的优势所在

在物管行业中，奥园健康率先将大健康作为增值业务的培育方向，战略布局走在了行业前列。智通财经认为，这一选择颇具战略眼光。在当下的中国，大健康特别是其中的医美领域市场前景广阔，行业集中度不高，想象空间巨大。

据弗若斯特沙利文研究报告，按收入计，2018年，中国已成为全球第二大医疗美容服务市场，占全球约13.5%的市场份额。预计2018年至2023年，中国医疗美容服务市场将以24.2%的复合年增速增长，在全球前十大市场中增速最快。

截至2023年，中国美容非外科诊疗（轻医美）市场预计将达到1606亿元，占市场总额约44.6%。

竞争格局方面，行业集中度不高，给大机构的进入提供了契机。艾瑞咨询数据显示，根据体量划分，中国头部大型医美机构（面积在3000平米以上）占比为6%-12%，营收规模占比约10%；中小型医美机构占比约70-75%。民营医美服务市场中，2017年行业前5市场份额仅占7.2%。

“爱美之心人皆有之”，随着医美的社会接受度越来越高，医美消费向年轻化、大众化方向发展，中国医美市场的蛋糕也将越来越大。当然，要想在医美这个千亿级蓝海市场中掘金，必须要有“两把刷子”。在智通财经看来，奥园健康在物管企业中率先布局医美市场，具有多项优势。

第一，用户优势。奥园健康“底色”是物业管理，而物管业背后则是庞大的业主群体。这就使得奥园健康能够把物管作为连接医美和业主的纽带，建立线下业主流量入口，便于公司深入社区营销，实现贴身式营销。这种业务模式即可以提高营销效率，又能够增强用户粘性，进而降低运营成本。天然接近用户的优势，使奥园健康在探索多元化增值服务方面，具有非常广阔空间。

第二，物管资源优势。物管作为奥园健康布局医美市场的“抓手”，通过上文分析可知，公司上半年通过持续收并购，物管面积不断夸大，这只“抓手”已越来越强壮。未来，借助物管业务内生增长及外延拓展双轮驱动，奥园健康在大健康领域的资源整合、招商引资、运营管理等综合优势有望进一步凸显。

第三，战略布局优势。奥园健康在物管业内率先战略布局医美业务，通过早期引进国际医疗团队、现代化医疗体系与服务理念，营造了“专业医美就在身边”的“轻医美”理念，并成功创立医美品牌MSARORA及化妆品品牌ARORALAB。

值得注意的是，奥园健康3月成功投资的浙江医美连锁集团连天美，上半年即使遭遇公共卫生事件的影响，依然实现了业绩的强劲增长。据了解，公司对连天美并非简单的财务投资，目前正积极研究通过战略投资引进连天美参与奉贤“东方美谷”项目。

8月17日，奥园健康总裁苏波在中期业绩会上表示，大健康产业是奥园健康新的业务板块，也是公司发展的重点。就医美业务而言，公司在全国较早对优质的医美医院进行战略投资。下一步，公司还会在医美行业的上游产品中再渗透，逐渐在整个产业链完成布局发展。

总的来说，物管业务的持续健康发展，给奥园健康的大健康产业提供了用户流量支持及充裕现金流支持，可以预见，公司未来在大健康领域还将持续发力，并努力实现物管业务与增值业务的协同发展。对此，投资者不妨拭目以待。

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