2004年，与阿波罗齐名、全球最大不良房产私募基金之一的柯罗尼资本（ColonyCapital）进入中国，时逢国内的第二波不良投资周期，柯罗尼随后和上海实业集团合作设立扬子基金，专注国内不良资产和房地产投资，其全部项目已于2011年退出。数据显示：从1990年开始，巴拉克的房地产投资公司每年的回报率都可以达到21%。

　　截至目前，银行不良双升的趋势依旧没有逆转，而在银行的不良债权抵押物中，以各种形态存在的房地产和土地占有绝对份额，所以，房地产的处置能力也就决定了银行不良资产的最终清收效果。

　　浙商资产管理研究院监测到的淘宝司法拍卖数据显示：北京（楼盘）、上海两地的部分法拍房其成交价已与市场价持平，而法拍房的一大来源正是银行对于不良债权抵押物的处置。

　　上世纪80年代，美国陷入储贷危机，大量困境房产项目浮出水面，这也正是巴拉克原始资本积累期，他于1990年设立柯罗尼。在接下来的几年中，巴拉克四处物色以房地产项目做抵押的不良，到1995年，他已经从收购的不良中赚取了25亿美元的利润。

　　那么，逆周期下，不良房产处置是如何变成暴利性行业的，这就要回到一个正常的房产是如何变成不良的，不良的生成模式也就决定了最终的处置模式。

　　第一类就是涉及违规、违建、超建的房产，这种房产在一线城市比较常见。比如政府批复10万㎡，结果开发商建了11万㎡，在如今规范的市场背景下，此类房产会面临拿不到批文与销售证的局面。

　　第二类是由于政府政策变更、政府领导换届、城市规划调整而导致的不良。比如招商引资优惠政策被取消、城市片区控规调整等。对于这样的项目，除非低成本的长线大资金，否则难以撼动，处置模式也以慢慢消化为主。

　　“有位民企老板拿了一块地，项目估值10亿，他从银行借了5亿，信托搞了3亿，又以股权质押的形式从民间融资了1亿，相当于10亿的项目借了9亿。后来，由于项目设计不好、销量上不去，现金流断裂，所有债权人一拥而上，将其诉之法律，法院将整个项目查封。”

　　第四类则是由于市场定位不准，产品设计能力差、开发商操盘水平差，导致项目陷入困境的。文章开头提及的南通包工头豪宅项目就是典型。

　　第五类纯粹是基于市场原因导致的不良。如果一个地区的市场供应量过大，可能未来十年都处于去库存阶段。

　　“这五种情况时常叠加，产生更加复杂棘手的不良模式。”总体来说，处置难度越大的项目，处置成功后的收益也就越高。

　　回归到不良房产处置模式的本源，无外乎两种方式：一是转手，二是盘整，将不良资产主动改良成优质资产。

　　我国房地产市场从2000年起步到现在已有16年，即便有所起伏，但整体趋势向上。在这种单边上涨的年代，大家很少关注基础资产的好坏，物业价值不断重估，可以通过再融资来置换之前的债务，于是中间很多机构都赚了钱，但那个“烂尾楼”还是那个“烂尾楼”，没有人真正地去盘活过。

　　这种模式简单粗暴，下一轮不良房产处置，对于基础资产的认知以及抵押物改良能力越来越重要，关键在于对项目本身的竞争力和盈利空间的挖掘。

　　今年年初，某地方资产管理公司（AMC）与一家民营金融集团成立了一个不良资产处置基金，该基金用于收购库存商业地产，并将其改造成为公寓，6个月即实现了项目的成功退出。

　　一波房地产处置基金“正在路上”，但它们对住宅类的不良房产更感兴趣，对商业地产和工业用地则相对谨慎。