不良资产是逆经济周期下较好的投资选择。自四大资产管理公司成立以来，中国的不良资产投资，已经经历了三次浪潮，我们可见的第四次浪潮已经到来。律师事务所历来是不良资产市场中最重要的服务方，道可特“实战不良资产”系列，旨在系统梳理不良资产市场发展及实务，希望不良资产市场参与方长期关注。

　　1998年5月，中国人民银行参照国际惯例，结合中国国情，制定了《分类指导原则》，要求商业银行依据借款人的实际还款能力进行质量的五级分类，即按风险程度将划分为五类：正常、关注、次级、可疑、损失，其中后三类为不良。

　　借款人能够履行合同，能够一直正常还本付息，不存在任何影响本息及时全额偿还的消极因素，银行对借款人按时足额偿还本息有充分证据，损失的概率为零。

　　尽管借款人目前有能力偿还本息，但存在一些可能对偿还产生不利影响的因素，如这些因素继续下去，借款人的偿还能力将可能受到影响。损失的概率不会超过5%。

　　借款人的还款能力出现明显问题，完全依靠其正常营业收入无法足额偿还本息，需要通过处分资产或对外融资乃至执行抵押担保来还款付息。损失的概率在30%-50%。

　　借款人已经无法足额偿还本息，即使执行抵押或担保，也肯定要损失一部分损失，只是因为存在借款人重组、兼并、合并、抵押物处理和未决诉讼等待定因素，损失金额的多少还不能确定。损失的概率在50%-70%。

　　借款人已经没有偿还本息的可能，无论采取什么措施和履行什么程序，都注定要损失了，或者虽然能够收回极少部分，但其价值也是微乎其微，从银行的角度来看，已经没有什么意义和必要再将其作为银行资产在账目上保留下来，对于这类在履行了必要的法定程序后应立即注销。损失的概率在75%-100%。

　　以上五种分级中，次级、可疑和损失属于不良资产。在不良资产处置中，重点是对承债人资产执行抵押或担保财产实现债权。在担保类型中，抵押类和保证类较为常见，本章将重点围绕抵押类不良资产和保证类不良资产的尽职调查展开讨论。

　　首先，不良资产禁止调查应审查债权方面的情况，通常包括债权档案中的借款关系、借款协议、担保合同、保证合同，抵押物是否有租赁情况，以及债权转让的相关文件，这些都决定了购置的资产包最终能否实现债权。

　　首先，应关注不良资产包中债权的诉讼进度，是否已经起诉，若未起诉则是否已过诉讼时效，或者其主要证据是否已经缺失，若已经起诉，诉讼进程到一审还是二审；诉讼终审之前，债权的权益实现始终存在风险。若已经到了执行阶段，应关注抵押物是否已经拍卖或者流拍。这些因素与我们是否能够继续推进处置都直接挂钩，决定了债权实现的周期和时间。

　　①关注抵押顺位：了解是第一顺位还是第二顺位，对于处在第二顺位的抵押权处置较为繁琐。通常有两种方法，一是与第一债权人交流，收购其债权，或者是代债务人偿还第一顺位债权人的债权，然后变为抵押权的第一顺位，再将抵押物拍卖，方可优先受偿；二是在取得第一顺位债权人同意后，协调法院对抵押物拍卖之后将抵押权覆盖部分进行公证提存。该种方法需要与银行、第一受偿人和法院协调。

　　③关注查封情况：一般情况下，首封法院对于查封物有处置权，如果投资者购买的债权顺位不是首封，则需要和前面几道查封案件的负责人进行协调。

　　2016年4月12日，《最高人民法院公布关于首先查封法院与优先债权执行法院处分查封财产有关问题的批复》中规定：“执行过程中，应当由首先“查封”、扣押、冻结（以下简称查封）法院负责处分查封财产。但已进入其他法院执行程序的债权对查封财产有顺位在先的担保物权、优先权（该债权以下简称“优先债权”），自首先查封之日起已超过60日，且首先查封法院就该查封财产尚未发布拍卖公告或者进入变卖程序的，优先债权执行法院可以要求将该查封财产移送执行。优先债权执行法院对移送的财产变价后，应当按照法律规定的清偿顺序分配，并将相关情况告知首先查封法院。首先查封债权尚未经生效法律文书确认的，应当按照首先查封债权的清偿顺位，预留相应份额。”虽然根据上述规定，若首封法院在一定时间内不处置的，后续顺位的债权人可以要求把案件移送到有抵押优先权的法院处置，但实际在移送过程中，很有可能周期较长，对方也会提出一些要求，这些情况都会影响资产处置的成本和效率。

　　①刑事犯罪：一方面如果发现违法犯罪行为，例如恶意串通、材料造假、侵吞侵占国有资产、虚构债务转移资产、违法处置抵押物、财务报表造假等，相关责任人可能成为新的承债主体。另一方面如果存在多个查封主体，其中一个主体存在刑事犯罪，将会影响到对于抵押物的拍卖执行。目前，涉及刑事犯罪在不良资产债权的投资中越来越多见，随着近期经济周期的波动，很多企业的管理者不仅向金融机构借贷，也向民间借贷机构如P2P平台来借债。如果放贷机构涉及刑事犯罪被打击，其资产被查封，那么有抵押权的债权人申请执行相关资产的周期也会延长。

　　②工程款：根据《中华人民共和国合同法》第286条和《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》等法律规定，工程款优先权优先于抵押权。对于以在建工程作为抵押物的项目应综合判断具有优先权的工程款数额。

　　③税费：很多不良资产处置过程中均涉及税费问题，虽然纳税义务人是原有产权人，但投资人未来办理过户登记时，相关登记部门会要求先行解决税款问题，投资人需要将该种税费作为投资成本进行估值考虑。

　　④职工欠薪：如果投资者预通过破产重组或者并购、产业整合等方式进行处置实现收益，则需要首先解决职工欠薪问题，职工欠薪也是估值的重要考虑因素。

　　不良资产尽职调查过程中应重点关注资产的状态与价值，了解资产的存续现状、证照手续、市场价值、成交情况、法拍价格等因素。不良资产的债权收购本身是打折的，大部分不良资产的投资收益是以底层抵押物变现或再利用后收回的现金流减去收购成本，再加上处置成本和资金成本来计算的。因此底层资产能否交易是需要重点考虑的问题。