股票投资小常识：熊市与牛市相反。股票市场上卖出者多于买入者,股市行情看跌称为熊市。

基于万科年报的基本面分析

关注原因：

作为一名地产从业人员，对地产公司的评价耳濡目染，总体来讲，行业内对万科评价还是很高的。印象很深的一点是，当时面试万科管培生时，门槛之高、神仙打架的激烈程度在房地产行业中绝对算T0梯队的公司。

段佬曾经说过，买股票就是买公司，买公司更看重商业模式、企业文化；虽因商业模式问题段佬并不买万科，但在企业文化方面，我觉得万科水平还是比较高的（源源不断且高水平的人才梯队）。另外，万科在地产行业中一直是排头兵角色，对市场环境的把握还是领先与行业平均水平的。

万科净资产收益率除2021年的9.78%外（真的很低了，应该是利润大幅下跌导致的），常年保持在20%以上水平；毛利率2018年达37.48%，后逐年下降，至2021年仅为21.82%。

。。。但净利润继1995年、2008年后，出现上市31年以来第三次下滑。。。，究竟万科是否具有投资价值，带着这些疑问，下面根据公司最新2021年的财务报表进行基本面的深度分析。

房地产的分析与一般工商企业有很多不一致的地方，例如：

1、公司战略的判断要以购买商品、接受劳务支付的现金大小判断；

股票投资小常识：价值投资最大的敌人是熊市，不懂得敬畏市场的投资者，会被熊市洗劫一空。

2、杜邦分析体系可以很好的分析房地产的开发模式；

等，后续边分析边阐述。

一、公司的战略及未来

1、一般企业多用投资活动产生的现金流量来看公司的战略和未来，但是房地产公司多用经营活动产生的现金流量中的购买商品、接受劳务支付的现金项来判断公司的发展战略。

2、万科从2016年开始每年购买商品、接受劳务支付的现金还是逐年递增的，2021年达3606亿（2016年为1784亿，已经翻了一倍），拿地规模是逐年递增的，哪怕是难捱的2021年公司也在买买买的节奏中；财报中显示：

（1）新增投资额786.1亿元，主要由以下几项构成：主要发起设立的注册资本在1亿元以上并已实际投资的子公司63家、总共收购了188家公司（合计收购对价人民币243.3 亿元）、对46家子公司合计增资人民币179.3亿元（其中万科物流发展有限公司增资88.8亿元，深圳市万科物流投资有限公司增资25.6亿元，其他公司增资合计64.9亿元）。

（2）项目投资情况:2021年新增加开发项目148个，按万科权益计算的规划计容建筑面积约1,901.4万平方米，总计容建筑面积约2,667.4万平方米，上述项目公司权益地价和综合改造成本总额合计约人民币1,401.5亿元。地块所在城市较为分散（多为二线及以下城市），散布在青岛、石家庄、天津、郑州、成都、武汉、嘉兴等地；值得注意的是并没有在一线城市布局（一线城市地块优点是市场稳定、回款快）。

（3）2021年获得3个物流地产项目（重庆、南昌、昆山），可租赁建筑面积约20.88万平方米。

从方向性来看，还是服务于公司的地产开发为主，但拿地城市中还是有很多短期市场很难有起色的城市，对整体业绩来讲不一定是好事（这点财报中也提到了，未来公司推进一盘棋建设来解决此方面的问题，应严管投资，2022年及后续年份的投资应该向市场稳定且操盘能力更强的城市集中）；另外，物流仓储等业务同步推进的发展战略。

二、公司的经营策略和效率

1、公司的资产结构如上，周转性经营投入及金融资产的合计占比长期在70%以上（2021年高达83%），属于典型的轻资产类型公司，这点要与施工建设公司的重资产区别开，房地产公司的资产大多集中在金融资产及存货中；房地产公司多数都没有太多的长期资产（常年占比在10%以下），2021年长期经营资产占比为5.9%，基本与2020年保持一致；另外公司的长期股权投资逐年下降，由2016年的21%降至2021年的10.7%（与2020年基本持平）。

2、从杜邦分析来看，净资产收益率ROE=销售净利率*资产周转率*权益乘数，我们一般说的高周转公司，指的就是资产周转率快的公司；权益乘数指的就是杠杆；但销售净利率与资产周转率是互相矛盾的，根据公司对哪一项的重视程度，一般将公司分为：高周转+低毛利率、低周转+高毛利率两种运转模式；早期香港的那批开发商的捂地分批的开发模式就是为了挣取房价逐年升高带来的高毛利率，特点是稳健；而内地房企，例如碧桂园等都是以高周转为主的，特点是扩张；在近两年国家对房价的调控之下，房价的增长幅度很难像过去几年那样，所以目前的政策下对房企最友好的开发模式是提高周转率。

3、那么万科是什么样的？万科现金周期从2018年（为1622天）来逐年下降，至2021年下降为840天（2020年为947天），说明公司近年在不断加快周转速度，在经营过程中需要自己投入现金的天数越来越短。

三、公司的财务风险分析

1、再来看公司的资本结构，扣除经营负债后，有息债务占比从2018年的53%后逐年下降，至2021年为40.8%；较公司的资产负债率79.74%而言小不少，说明公司采用了很多不用支付利息的负债，即经营负债（上下游应付款等）；股东资本比率相对有息负债较多；财务杠杆倍数2021年为1.69，近两年保持在2以下，这对股东投资者来说相对保险。

2、公司资本中短期资本占比从2019年的20.5%下降至2021年的9.5%，长期资本占比不断提升；周转性经营投入长期化率从2018年的27%逐年升高，至2021年达42.6%；这可以说明公司采取的是比较稳健的资本结构，流动性风险近年来有进一步降低。

3、公司的金融资产收益率逐年提高，但至2021年仍仅为2.2%；长期股权投资收益率2021年同比减少3.5%为3.4%左右，从收益率来看，金融资产及长期股权投资质量都不咋地，减小此类资产规模是管理层需要关注的。

股票投资小常识：通常人们所说的道琼斯指数有可能是指道琼斯指数四组中的第一组道琼斯工业平均指数。

4、公司的财务杠杆效应从2018年后逐年降低，由2018年的5左右，降至2021年的3.2左右；另，公司的债务对股东权益比率、利息保障倍数从2019年后同时出现下降，但好在利息保障倍数仍大于1（为4.51），说明公司基本能保证按时归还债务利息，债权人的权益还是有保障的。

四、公司的收入、成本费用分析

房地产公司还有一个特殊的地方，就是财务结转一般在竣备之后，而预售证取得就可以获取现金流了，所以会出现收入确认与现金流之间的错位，所以但看利润表还不能完全体现公司的实际情况。

1、公司的营业收入连续保持增长，2021年营收4527.9亿，同比增长8%；但营业成本同比增长近20%，故公司的毛利率有了较为明显的下降，至2021年毛利率为21.8%（同比下降近8%）。具体分析下公司的主营业务经营情况：房地产开发及相关资产经营业务营业收入同比增长8.15%，但毛利率同比下降7.41%为21.55%；物业服务同比增长28.5%，毛利率同比下降0.9%为17.42%；其他业务（运营管理费、品牌管理费、商管等）同比减少6.06%，毛利率同比下降3.67%为63.23%。可见公司的营业收入占绝对大头的还是房地产相关，至于公司说的物业服务、物流仓储服务、租赁住宅、商业开发与运营、酒店与度假业务等业务虽增长不错，但仍支撑不了房地产开发相关业务弱势带来的不良影响；2022年及以后要想利润有所起色，管理层还是重点着手关注这个业务模块。

2、毛利率的而下降也进一步说明了，现在的市场环境，开发商只能走高周转模式。

五、利润的含金量及经营活动自由现金流分析

1、公司收入的现金含量常年大于1，但呈现逐年下降态势，2021年为1.02；成本费用付现率从2018年后逐年下降，至2021年降至1以下为0.82；息前税后经营利润现金含量波动较大，至2021年仅为0.1；另结合净利润的现金含量，2021年仅为0.11，较2020年有大幅下降，说明公司的利润质量不够高。

2、经营活动产生的现金流量净额常年大于0，2021年为41亿（较2020年的531亿出现夸张跌幅，猛降92.27%）；资产减值准备较之前年份出现大幅提升，2021年为35亿（报表中注释：公司按照审慎原则，对2021年末资产进行了全面减值测试，对部分项目、个别股权投资计提了35.3亿元资产减值（其中存货减值31.2亿元和其他资产减值4.1亿元））；经营资产自由现金流量为-19亿，较2020年出现了明显的下降（降幅达104%），主要原因就是前面说的经营活动产生的现金流量净额猛降，叠合资产减值准备猛增两方面的影响。

3、公司的经营活动现金流入2021年较2020年减少4.75%；经营活动现金流出2021年较2020年增加5.48%，总体造成了经营活动产生的现金流量净额2021年较2020年减少-92.27%。

4、销售商品、提供劳务收到的现金10年复合增长率为18%，营业收入10年复合增长率为24%。

六、公司的分析总结及合理价位

1、经过以上的各方面总结，公司的优缺点为：

（1）2021年仍保持买买买的节奏，为未来的提供业绩支撑；但拿地城市中一二线城市占比很低，这些地方市场情况有待进一步观察；

（2）公司属于轻资产类型，现金周期近年来不断缩短，提升周转速度；

（3）经营负债占比较高，有息负债率可控，较为稳健的资本结构，流动性风险较低；

（4）房地产开发业务占绝对大头，尽管公司大力发展物业服务等，但公司眼下的业绩支撑还是要看开发业务，这板块业务是否起色仍是投资者接下来要跟踪关注的重点；

（5）在当前的政策调控下，公司加快周转速度，是比较明智的决定；

（6）利润含金量不高；经营活动现金流量净额减少、资产减值准备增多，从而让经营活动自由现金流大跌，但个人感觉这里有财务洗大澡的嫌疑，有意将2021年的经营及资产情况恶化，这么做是为了后续年份报表的好看。

（7）营业收入10年复合增长率为24%。

2、鉴于房地产开发公司以各个项目为主，现金流具备一次性特征，不适合用一般工商企业采用的自由现金流折现模型来进行分析和估值；又由于开发项目实在太多，短时间很难计算逐个项目的价值。但经过上述公司的几个方面分析基本可以判断，在地产行业中万科是家基本面不错的公司，结合政策面的不断友好，后续公司的业绩有反弹的坚实支撑，鉴于公司目前的市盈率不到10倍，个人觉得可以买入，后续需紧密追踪公司的业绩情况，看是否是朝着分析的方向走。

注：以上为个人分析，请各位理性参考。

参考文献：

1、2010~2021年万科公司各年度财务报告。

股票投资小常识：内向的人更适合做投资。不管是什么周期，他总是会来。只是时间长短不好判断。