盘活不动产不良资产 须打通“法律+金融+地产”三个维度

  • 2022-11-01
  • John Dowson

盘活不动产不良资产 须打通“法律+金融+地产”三个维度

  要想真正从不良房地产项目中获取收益,核心在于,能否通过提升资产的质量或者资产本身升值提高处置价值,或者以足够低的价格和风险获取资产包。

  对于现在的不良资产管理公司而言,以足够低的价格和风险获取资产包已不是难事,只要在购买资产包之前严格尽调,是可以做到在确保资产包质量的同时严格控制收购风险,从而大大降低损失的可能性。

  但如何转化不良项目,使沉淀的资产再度复活,却是不良资产处置中一项难度很大的工作。不良房地产项目的投资和处置需要综合的、跨界的能力,要打通“法律+金融+地产”三个维度。

  比如了解法院里诉讼的程序,基层法院到中等法院到高院,从立案到审查到执行,破产和解、破产重组、破产清算、究竟每个程序是怎么样的?需要多长时间?你才能判断你的资金流进去以后大概要放多长时间,然后这个案子什么时候会结,这个就是很多法律的问题。

  如果已经进行到了司法拍卖阶段,说明该资产的产权关系已基本理清,在这种情况下,能够缩减部分处置时间。相应的投资周期也会缩短。

  哪个债权是优先偿还的的,哪个是第二顺位的,哪个是最后偿还的,有多少偿还清偿率,你是要判断的。

  比如工程欠款债权在竣工报告后的6个月内是有优先受偿权的,是优先于银行的抵押债权的,很多人以为银行有抵押的债权是最优先偿还的,还有包括拖欠员工工资、社保,拖欠政府的税款,这些债权的清偿顺序都需要了解。

  又比如项目里的每笔融资或者投资究竟是股权还是债权,是固定还是浮动,是明股实债还是本质上是股,需要了解后才知道处置的方法。

  在不良资产这个行业里,早期做的比较好的人都是律师背景出身,因为律师能打官司,了解法院的关系又熟悉诉讼流程。

  比如一个项目正常价10亿,涉及比较复杂的法律和诉讼问题,但只要把法律和官司搞定、6亿就能拿下来,那么就不用懂房地产,也不用懂金融,只要能拿下来就肯定赚,因为标的物的利润足够多,大部分风险都可以通过利润里面化解,所以这个项目的获取中,法律知识和技能成为了最重要的竞争力。

  但如果这个项目10亿但需要9亿才能拿下来,只有1亿利润的话,可能光懂法律和官司还不行,还得做房地产开发运营,把抵押物的价值从10亿提升到12亿才有更多的利润空间。

  这一轮不良资产的投资逻辑就是需要跨界整合的能力,光懂法律不行,需要懂金融、懂法律,有的案例还需要懂资本市场和PE投资的逻辑。

  比如说乐视的案例,乐视有电视业务、有汽车业务、有生态链、还有房地产资产。投资和重组乐视这样一个公司需要的能力就更跨界、更复杂了。

  第二,它的主营业务,乐视的电视、汽车、能源,这种究竟怎么样去估值。这就涉及到PE的投资和估值逻辑,比如需要分析行业未来增长空间怎么样,业绩增长是通过并购重组还是通过自然生长、内在生长?

  第三,债权债务情况怎样买那些是紧急债务,哪些是传统融资?哪些是资本市场融资?等等一系列问题。

  所以对这个公司进行估值的时候,既要对资产和土地进行估值,还要按照PE的逻辑对它的主营业务进行估值,还需要了解债务重组的可能性和突破点。

  投资像乐视这样的困境企业需要系统的知识和高超的技术,可能跨了法律、金融、房地产,还有资本市场等维度。

  比如,我们看到不少烂尾楼都是在黄金地段,变成不良的原因可能是因为“一些不良的人、有着不良的利益,用了一些不良的手段把它弄成了不良”。

  所以我们说“不良资产要善良的人,专业的人去做”,不然你本身就不是一个善良的人,你可能把它变成二次不良、三次不良。

  重组的成功就是要对这些不良的人或者事进行重组,重组完了,大家的利益达成一致,大家才能形成合力,把困难化解,共同把项目盘活。

  很多不良资产其实都是信任危机,即债权人不信债务人,债务不信债权人,债权人之间互相也不信任,债权人不相信法院和地方政府。大家互相不信任的话很难达成一致,把扣给解开。所以重组方进场一定要取得各方的信任,从而达成一个友好的重组。

  管理利益各方的预期很重要,债权人也好、债务人也好,如果预期太高就很难达成重组成功。当然,各个利益方的预期是不断发生调整的,有可能是市场的原因,有可能是人的原因,也可能是谈判方法的原因。

  在整个重组过程中,对地方政府的预期、对法院的预期、对债权债务人的预期,得做一个重组,达到一个比较平衡的利益点,才能最终完成上述的利益重组、信任重组。

  总之,不良资产处置需要跨界整合的能力。一个复杂不良资产项目的盘活,需要打通法律、金融、地产、资本市场等多个维度,需要对项目进行深度的信任重组、利益重组和预期重组,并找到合适的单点突破口才可能成功。

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