土豆精灵

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审慎拿地 美的置业以去化和盈利牵引下半年投资土豆精灵

陈博 美的置业（HK.03990）在长三角与珠三角的布局及销售进一步分化。

2020年上半年，美的置业在长三角合约销售额为224.1亿元，占比46.5%；在珠三角为70.4亿元，占比14.6%。2019年长三角销售是珠三角的两倍，今年上半年已经扩大到了三倍。

美的置业一直在推进全国化布局。美的置业董事局主席、执行董事兼总裁郝恒乐告诉，从房地产市场的角度看，长三角可以发展的区域和城市量级相比珠三角更强劲。

珠三角主要围绕深圳、广州、东莞、惠州、佛山、珠海、中山、江门等城市，粤东粤西粤北的城市相对比较薄弱。

而长三角覆盖了江苏、浙江、安徽三个省份，经济发达程度和人口流入量都很强劲。“这样的大背景之下，美的置业从2018年以来，持续在长三角加大投资力度。今年刚好到了回收期，长三角的销售远远大于珠三角，这是基本趋势，也是公司的战略选择。”郝恒乐表示。

郝恒乐称，珠三角没必要硬追赶长三角，只要保持住珠三角的土地储备和市场占有率即可。

从投资策略也可以一窥美的置业对于长三角区域的重视。上半年，美的置业在全国15个城市新增24宗土地。其中，长三角占比48%，华北占比19%，长江中游经济区比重为15%，西南占比11%，珠三角仅占7%。

按照计划，美的置业将根据年度销售规模和回款情况，用三分之一的销售金额进行补仓。

今年上半年，美的置业合约销售金额482亿元，同比增2.1%，但新增土储总建面399万平方米，同比减少58.7%。

拿地力度放缓基于美的置业对上半年土地市场的判断。郝恒乐观察到，上半年，疫情控制后，土地市场出现冷热不均的现象，主要一二线城市土地热度较高，甚至超过2018、2019年。“这是资金避险行为，大家认为有限的资金应该往有流量、去化不错的城市聚焦，导致个别城市地价被推高。”他总结。

美的置业真正拿地的动作发生在今年3-5月份。“疫情下，未来经济走势还不清晰，不确定性增加，公司还是采取审慎拿地策略。”郝恒乐向表示，之后部分城市土地市场快速恢复，他认为没有必要激进和高价位去获取土地。

按照郝恒乐的预判，下半年，特别是第四季度，随着部分企业资金趋于紧张，土地热度和溢价率会有所控制。因此，美的置业将在第四季度根据土储情况进行策略性地补仓，不过总体预算还是按照销售的三分之一标准，不会增加拿地预算。

2020年中报显示，截至6月30日，美的置业拥有土地储备建面达5431万平方米，其中一二线城市占比57%，比2019年略有提升。尤其是长三角和珠三角重要板块，土储建面达到2866万平方米，合计占比47%。

不同于2019年频频扩张新的城市，2002年上半年，美的置业仅新进温州和洛阳，布局城市的数量达到61个。

过去这半年，美的置业进一步调整土储结构，深耕部分潜力城市。郝恒乐提到，现有的城市，将采取稳扎稳打的策略，主要目标是提升单个城市的产能；对于新进城市，目前是谨慎和严控的。

“以去化和盈利作为最主要的导向，财务指标牵引和优化城市结构及布局”，这是美的置业在土地拓展中设置的一道红线。

郝恒乐透露，美的置业拿地不一味追高，而是按照既定的核心财务指标。“我们拿地的要求，一般按照市场售价预期下，8%的利润率来衡量。当然，这也不是完全机械的一条红线，会有一些弹性的管理。”

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